21世纪经济报道记者 田新杰

　　 7月1日，上海社科院的一位房地产权威专家接受了本报记者的独家专访，但该专家不愿透露具体身份和姓名，该专家强调，“作为社科院人员，职责是为政府决策咨询服务。”

　　 这位上海社科院专家指出，对房地产相关问题的判断和分析，应该把它放在整个国民经济乃至整个世界经济的大背景下去探讨，仅在房地产产业范围内去讨论模式、泡沫或其他关键词，是很难获得正确认识的。

　　 或许，这位擅用数学方法分析宏观经济出身的社科院专家，其对中国房地产业的分析和判断，值得各路房地产业内人士共享。

　　 《21世纪》：2009年第一季度末开始，国内房地产市场在经过一年多的调整后，出现触底反弹的迹象，并随着新一轮开发商“融资-圈地”潮的兴起，逐渐升温，甚至在不少指标上创下了历史新高，尤其是上海房价，再次飙升。是否意味着新一轮房地产泡沫已经出现？

　　 专家：局限在房地产这个行业里去讨论泡沫，是没意义的。我甚至可以说，房地产并没有泡沫可言，只有金融才有泡沫。金融信贷迅速膨胀扩张，就会产生泡沫。由于房地产业本身的金融特质，尤其是通过信贷，金融泡沫就会传导给房地产，出现房价、地价上涨等情况，确切地说，是金融泡沫在房地产领域的表现。

　　 《21世纪》：以上海为代表，这一轮的房地产快速上涨背后的经济逻辑是怎样的？

　　 专家：首先是金融信贷迅速膨胀，资本大量增加，产生了普遍的通胀预期，导致资本寻求房地产等不动产作为避险工具，投资启动。可以说，通胀预期导致了房价上涨，加上后市银根继续松动的普遍预期，房地产热是必然的。其次是供求关系紧张的因素，去年整个上海市住宅新房竣工面积下降幅度太大，超过了20％，直接导致今年供不应求的基本格局。另外，例如上海近期的户籍政策，虽然直接效用不大，但其长远的持续影响，也成为推动上海楼市的一大地方推动力。

　　 《21世纪》：开发商已经掀起了新一轮的圈地热潮，其背后则是新一轮的融资圈钱潮，你怎么看待这种一直以来推动中国楼市的模式？

　　 专家：今年信贷规模是成倍增长，常规的信贷规模格局被打破，这使开发商有机会圈更多钱，但这不是圈地潮的直接原因。未来的房屋价格预期刺激现在的土地价格，开发商及市场各方对未来的房屋价格有了较为普遍的上涨预期，反过来，才刺激了开发商拿地。

　　 从微观的角度，这种模式是不可能根本改变的，在很长的时间里，这是中国房地产发展阶段的天生特征。但如果放到更长远的房地产发展周期中去看，新增土地总有一天会消耗殆尽，到那时候，这种模式必然会被淘汰。

　　 这个周期的另一面，其实也是中国城市化的过程，这个周期到2020年－2025年之间结束，这种“融资——圈地”的模式也将随之淘汰。

　　 《21世纪》：您如何看待目前的楼市走势？

　　 专家：在金融信贷成倍扩大的情况下，经过去年调整的楼市，理论上呈现两种可能的走势，分别是“V”形或“U”形。但除了信贷因素外，楼市特别是房价指标的反弹，还受到二手房的压制，而且目前二手房的成交量已经超过一手房，所以这种压制力量强大，最终可以看到，房价及楼市走了一个“U”形。目前，这个“U”形走势已经形成，也就是说，走出底部，开始上行。

　　 《21世纪》：“U”形走势后，发生“W”形的概率如何？金融泡沫在房地产上的表现，何时破灭？

　　 专家：“W”形必然会出现，泡沫迟早是要破灭的。至于具体的时间点，要看金融信贷的调整以及由此产生的市场预期。如果今年内出现信贷紧缩的转折，“W”形的走势今年就会出现；如果今年信贷方向不出现转折，今年楼市就是继续“U”形走势。

　　 今年中国经济需要在金融危机的环境中寻求博弈，坚持宽松信贷政策，只要不出现高度通货膨胀和物价飞涨，政府就不会选择紧缩信贷。今年物价肯定会涨，但要成为通胀的可能性并不大，重要原因之一就是工资收入在下降，产生制约。但工资下降、信贷成倍增长下物价上涨的模式，属于中国经济复苏的强心针政策，具有短期性，会逐渐失衡，不可能长期持续。当老百姓实在无法接盘高涨的房价、物价时，就是下调的时候，泡沫也就随之破灭。

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