小产权房是地产开发的“衍生产品”，虽然没有正式的准生证，但像深圳大量的小产权房“场外交易”让房地产市场“痛并快乐着”

　　文 邓如山

　　房地产商坚持不降价的理由难道不是对的？城市里的商品房主要是为富裕的家庭开发的，房价必然在高位上运行，房价高了，对政府有利，对开发商有利，对中低收入者也有利，政府可以用转移支付的手段，将一部分来自于房地产税费收入用于建设经济适用房和廉租房，解决中低收入者的住房需求；房价低了，对政府不利，对开发商不利，对中低收入者也不利，买不起房的家庭在房价下跌的时候还是买不起房。

　　在开发商开发的商品房和政府组织开发的经济适用房之外，有没有一种能满足中低收入的居民住房需求的房屋类型呢？答案就是小产权房。

　　难拿“准生证”

　　小产权房是一种房地产开发的“衍生产品”，在合法的、正规的房地产开发市场之外。这种不合法的，非常态的小产权房已经形成了“野蛮生长”之势，在商品房的价格疯狂上涨之时，这种拿不到“准生证”的小商品房也随之疯狂生长，形成了“燎原之势”，并且给难有计数的中低收入者带来了一种“痛并快乐着”的感受。

　　随着5、6月份开始涌起的房价上涨现象，高房价给有住房需求的居民带来了巨大生活成本的压力，这一问题也再一次成为了楼市的焦点话题，而一些政府的官员也加入到了抱怨房价过高的人群中。近日广东省政府发展研究中心副主任李慧武在题为“寻找中国经济新引擎”的某个论坛上表达自己对目前房价的“真情实感”，他提到了广州很多的房子超过了每平方米2万元的价格，自己是一名副厅级的“高级白领”，每个月的工资达到了8000元的水平，但两个月的工资加起来却也买不起1平方米的房子。

　　李慧武的此番言论一出，立刻引来了大批网民的质疑，批评和责备的声音在网络上是不绝于耳，如果说副厅级官员都买不起房子，那广州的房子都卖给了谁呢？这不是广东的官员第一次抱怨目前居高不下的房价，两年之前，广州天河区的副区长丁建华、广州市政协的原任主席陈开枝也发表过类似的言论，认为凭自己的工资也买不起房。面对高企的房价，不仅普通的老百姓产生了望楼兴叹的感受，而且连收入水平明显处在社会平均水平之上的政府公务人员，也明显感到了工资的上涨远远赶不上房价的上升。因此，小产权房备受欢迎也似乎顺理成章。

　　用“痛苦经济学”的原理来解释一下小产权房的诞生，这几乎是人所共知的道理。开发商开发的商品房价格高，中低收入的居民难以承受，在城市郊区和“都市里的乡村”的这些区域，一些村级组织组成了股份制的“开发公司”，在“自己的土地上”大肆从事非商品房的房屋开发经营活动，一些单位以解决职工群众的“住房福利”为理由，也建起了低价出售给职工的“小产权房”。小产权房就是居高不下的房价“惹的祸”，其本质是无产权房，它脱离了政府的监管体系和正常的房地产交易秩序，属于“场外交易”、“黑市交易”。

　　小产权房交易火爆

　　央视经济频道在6月13日的节目中报道了小产权房开发的“深圳速度”。

　　最近两年，随着商品房价格的“一路走高”，深圳市城市周边的小产权房进入了“无政府主义”的疯狂生长期，由村级组织开发的小产权房像雨后地春笋遍地生长。这些由村级组织成立的“开发商”绕开了深圳市的房地产管理局，自行组织售楼部进行房屋的销售和“三证”的发放。由于主要在城市周边开发出来的小产权房价格只有同类商品房价格的三分之一，这些小产权房很快就被销售一空，在这个过程中，村里的“开发商”也能赚得盆满钵满，购房的消费者基本上是自住的，他们得到了便宜的住房，而政府的土地出让金、交易环节的税费却流失掉了。

　　由于小产权房是“场外交易”，政府的房地产管理部门根本无法统计交易的数量和价格，而在深圳，这种交易的数量估计达到了整个房屋交易量的50%，占据了“半壁江山”。

　　深圳市小产权房开发和交易出现“热火朝天”的独特景观，是与目前深圳楼市的持续火爆相互映衬的。从3月到6月，深圳楼价飙升了近20%。在刚刚过去的5月份，深圳市的住宅交易量突破了2万套，其中一手房成交了8479套，环比增长了10%；二手房成交了11631套，环比下降了14%，成交的均价是每平方米12902元，环比增长了4.21%，深圳关内的成交均价则高达每平方米15819元。

　　深圳房价的走高引发了自住型、改善型购房者的“入市”行为，他们不能理性地预期这轮房价上涨的周期，担心延迟购房会支付更高的购房成本；同时也引发了投资者的“追涨”行为，他们杀入楼市只是为了获得财富保值增值的收益。目前据房地产专业机构的数据分析，深圳楼市投资者的比重占整个交易量的20%左右，投资者的比重比2007年的时候要少，今年以来却出现了逐月上升的趋势。一般说来，房价的上升速度与投资者的比重呈正相关的变化。

　　“大产权房”合法，价格对于中低收入者来说却不合理；“小产权房”不合法，价格对于中低收入者来说却合理，每平方米只有2000～3000元是他们可以接受的价格。房子都是用来居住的，因此“小产权房”和“大产权房”之间是“相互替代的商品”，而在相互替代的商品之间，一种商品的价格高，另一种商品的价格必然就低了。

　　近日各大媒体报道，国土资源部、建设部等部委组成联合调查组奔赴40多个城市开展房地产市场的调查，重点是调查开发商的综合经营成本，摸清在高额的房价中土地的成本构成，税费的成本构成，建筑的成本构成各占多少。其实从小产权房的价格中，我们也可以从一个侧面了解到开发商的真实成本，小产权房的价格通常只有商品房价格的三分之一，这能不能说明在商品房的价格构成中，至少有三分之二的比重是以土地和税费的形式上交给了地方政府？而开发商和建筑商加起来只获得了房价总额中的三分之一的利益？

　　深圳市的小产权房开发面积占到了整个房屋开发面积的一半以上，这能不能说明政府和开发商在享受高房价带来的“垄断利润”的同时，总体的收益会打下一半的折扣呢？这样的“痛苦经济学”的思考方式还需要慢慢地体会。

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