李碧

　　在万科“懊悔”错失最佳拿地良机时，中国奥园(03883.HK，下称“奥园”)却俨然找到了自己的节奏。

　　继5月收购广州天河北中心商业用地后，6月19日，奥园又宣布斥资6.4亿元，并购昌盛中国旗下的“永财集团”，该公司持有中山市广丰围区一幅35.1万平方米土地。凭借这两手操作，奥园将自己的土地储备提升至约606万平方米。

　　策划两次收购动作的，正是2008年高调加盟奥园的深圳原副市长、合生创展总裁武捷思，而这或许仅是武捷思打造“并购帝国”的一个开端。

　　武捷思之舞

　　“武先生参与了兼并收购。”接受《中国经营报》记者采访时，奥园负责人保持着一贯的低调，并不愿提及并购的细节，“武先生在企业并购与资本运作领域的经验是成功的关键。”

　　武捷思进入奥园后在5月完成的第一次并购，正是与资本高手余斌之间的较量。

　　“天誉系”的掌舵人余斌在资本市场“长袖善舞”，独占绿景地产（000502.SZ）和天誉置业（0059.HK）两家上市公司。早在2007年3月，天誉置业发行一笔高达2亿美元的债券，用于收购Yaubond所持广州天河项目49%的股权及威斯汀酒店、洲头咀项目股权，随后到2007年中期，余斌向雷曼兄弟借贷2.2亿港元过渡贷款，收购Yaubond另外51%股权，从而拿下土地项目的全部股权。

　　“天誉并没有多少实际赢利的项目。”一位证券分析师告诉记者，由于雷曼兄弟那笔贷款今年1月到期，“年初天誉就有意向出手。”

　　武捷思的“橄榄枝”来的恰到好处，苦于还钱的余斌只能接受4.18亿元“贱卖”Yaubond80%股权的结果。

　　而奥园最近的一次大手笔是并购“永财集团”，该集团隶属邹锡昌的昌盛中国旗下。2008年，昌盛中国赴港上市未成，导致其深陷与高盛的对赌协议，邹锡昌曾一度准备将起家“老本”中华广场股权出让。随后有消息称，邹锡昌决定放弃其尚未动工、后续需要大笔资金的中山项目，保留其运营了近十年、物业成熟、现金流稳定的中华广场。

　　“武捷思这两次都是打了‘人情牌’。”有熟识广州地产的人士称，“都在一个圈子混，能帮手就帮手。”

　　据记者了解，中山项目是昌盛于2007年9月18日经过308次举牌，最终以总价7.9亿元艰难拿下的“地王”，此次在武捷思的运作下，奥园收购总代价仅6.4亿元，不费吹灰之力便替奥园省下1.5亿元。

　　并购最佳时机？

　　在奥园掌门人郭梓文的战略规划中，土地或项目并购是奥园拓展全国市场的重要手段，武捷思正是其实现并购的“最佳拍档”。

　　2008年7月，在老郭开出了3年合同、年薪600万港元，以及2000万股认股权的价码下，武捷思从合生创展“空降”奥园。据悉，郭、武二人在并购拿地上互引为知音，而武捷思作为奥园董事局副主席，正是主管战略设计与业务并购。

　　其实，早在2008年4月，奥园就在包括北京、上海、重庆在内的13个城市寻求土地合作项目，具体要求为：城市中心项目，土地建筑面积在5万平方米以上，城乡结合部的土地则须300亩以上，合作形式以购买土地、收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为主。

　　尽管奥园首席财务官林锦堂曾对媒体表示，信息发布后公司收到了数以百计的资讯，但真正的机会并未出现。

　　“项目并购总比招拍挂拿地来得划算。”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭称，“像奥园这类资金较为充裕的企业，将会在这轮机会中获益。”

　　记者从上海、北京等地产权交易所了解到，今年二季度以来，房地产项目或股权挂牌数量呈猛增态势，上海联合产权交易所一季度仅有一个地产项目挂牌，二季度挂牌数目则达到15个，涉及金额约7.4亿元；而北京产权交易所数据显示，二季度房地产股权挂牌转让有7例，这一数字是该所去年7月至今年3月房企挂牌数量的总和。

　　这或许只是一个背景，但是对手握近15亿元现金又一直有并购意愿的奥园来说，无疑是个不错的时机。

　　奥园“激进”

　　2007年10月赴港上市之时，奥园正踏上楼市调整的节点。2008年除了揽得武捷思入伙外，大多数时候都保持着沉寂的奥园一度被媒体戏称为“不作为”。

　　此前，奥园扩张的策略是，在城市中心区域及成熟的居住及商业区域发展“奥园康城”品牌，在郊区则发展“奥园”品牌。然而奥园上市后的“不作为”使得其一度缺乏在核心区域打造品牌的土地，此次收购广州天河北和中山市区黄金商圈的两个项目，奥园终能得偿所愿。

　　奥园掌门人郭梓文似乎在启动。记者在奥园官方网站上看到，4月25日，奥园与广州中医药大学签约合作南沙奥园养生项目，随后5月23日，拖延一年多的沈阳奥园动漫城开工，预期投资额约30亿美元。

　　更大手笔的动作是，6月4日，郭梓文与沈阳市市长李英杰签约投资沈阳规模最大的综合商业地产项目——沈阳奥园国际新城，该项目总投资将达231亿元。截至2008年年底，净资产总规模为48.9亿元的奥园如何撬动这个“大块头”，尚不得而知，面对记者的询问，奥园以“不作回应”作答。

　　据记者了解，奥园的后台准备也已经开始。5月19日和6月18日，奥园两次发布招聘信息，招聘涉及包括营销部、项目部、预算部等多个部门副经理、总监在内的37个职位。

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