陈文雅

　　“集体建设用地流转，部里前不久在成都召开了研讨会，结合成都试点工作的经验研究了实践和政策层面的问题。今年可能会出制度性成果。”国土资源部一位官员表示。

　　此前，相关人士曾经透露，集体建设用地流转办法出台时间大约为今年两会后的三四月份。

　　据了解，成都试点目前正在封闭运行阶段，国土资源部每年都要对试点工作进行评估，“综合评估结果好的话就继续做，不好就停下来。最后经过总结，认为值得推广，才会考虑制度层面的操作。”

　　上述官员表示，集体建设用地流转办法之所以要慎重出台，正是因为各方关注度非常高，对实际工作的指导性也很强，影响面特别大。

　　小产权房仍尴尬

　　从试点工作的进展来看，推广的可能性较大。

　　“试点的一些做法会突破现行《土地管理法》的框架，如果现行法律已经不能适应社会发展的现实需要，可以通过修改法律的方式使之符合法律要求。《土地管理法》的修订，在宪法、民法等上位法的框架内，要涵盖土地管理、使用、规划、监管等大的层面，像十七届三中全会的精神、最严格的耕地保护制度和集约节约用地制度都要有所体现。”该人士说。

　　但是，知情人士表示，流转办法不一定涉及小产权房内容，小产权房问题另有文件进行规范。据媒体报道，6月15日，中国社科院可持续发展研究中心主任潘家华在社科院的2009年中国城市发展高峰论坛暨 《城市蓝皮书》发布会上透露，国土资源部和建设部已经形成了关于小产权房的规范性的文件，目前正在进一步的深入和落实之中。

　　2008年开始实施的《城乡规划法》一度被认为是解开小产权房难题的钥匙。

　　但是，2007年12月11日，国务院常务会议指出：“城镇居民不得到农村购买小产权房屋。”国家土地督察北京局局长樊志全重申，小产权房不受法律保护。

　　北京已经对通州张家湾、房山琉璃河进行了专项查处，但因为小产权房的形成在时间上有一个过程，形成原因也比较复杂，因此，还没有形成最终的处理意见。

　　尽管深圳通过 《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，针对城市化过程中存在的历史遗留问题进行了规范，并被解读成给小产权房颁发首个“准生证”，但国土资源部官员很快澄清，深圳目前已经没有农村集体土地，全部转为国有用地，因此这一说法是“误读”，并且没有可能推广。同时再度重申，小产权房属违建，依然要坚决制止和查处，并要求各地主动向政府汇报，坚决制止、查处新建小产权房。

　　去年年底，曾传出集体建设用地上既有小产权房可能合法化的消息。但随后很快遭到官方否认。

　　迄今为止，占现存全国实有村镇房屋建筑面积20%以上的小产权房，仍然处于尴尬境地。

　　谁来保障农民的利益？

　　“我这儿就因为是小产权房，才卖3700元/平方米。要是大产权的二手房卖个六七千元不成问题。”位于通州区土桥张家湾的小产权楼盘太玉园业主高先生表示。

　　张家湾镇是小产权房的集中地，至少有四五个小产权房项目。尽管张家湾镇的政府工作人员表示，已经责令所有小产权房项目 “停工停售”，但是小产权房并没有停止建设，销售广告也随处可见，地铁八通线、房展会门口时时出现小产权房的身影。张家湾环湖小镇和月亮湾小镇目前单价约3800元。部分小产权小区仍在建设中，并且进行滚动开发，“一期建完会上马二期”，一位小产权项目的销售经理告诉记者，小产权房土地价格便宜，由于用地性质为农村集体土地，未经过城市用地征用和土地储备、公开出让手续，因此成本比周边大产权房低得多。

　　记者了解到，小产权房项目给村集体经济带来的收益颇为可观。如果土地被征用为国有用地，土地出让金收入大多收归区市国土局，部分还要再上缴到市里，省里也有提留。因此，部分靠近城区、有交通优势的农村地区大举建设小产权房。

　　国土资源部部长徐绍史近日在出席四川成都统筹城乡土地管理制度改革现场研讨会时表示，现在一个普遍的现象就是，各级政府通过本级土地管理部门，将农民的土地低价拿来，转手经营，高价出售，牟取暴利。据有关部门调查，土地补偿金分配结果一般是各级政府拿走50%-60%，村组拿走30%-45%，农民只得到5%-10%。像河南省南阳市征用农民承包地每亩3万元，而农民实得不过1万元，国土局卖给房地产商却是每亩10万-30万元。

　　不过，无论是商品房还是小产权房，均面临农民利益如何保障的问题。“我们村建这些新房的老板都有来头，有的是乡镇领导的亲戚。还有的是北京有名的民营企业老板。”河北燕郊某村村民老王告诉记者，“河边很多上好的地都用来建房子了，给我们一点补偿，村里让开发商建回迁房分配给我们，但是补偿太少，房子也只够自己家里人住，我们以后生计都成问题。”

　　北京近期对于占用耕地建设的小产权房进行了大规模拆除。但是对于农村集体建设用地上建设的小产权房如何处理，则尚未有明确的政策。

　　北京市国土局一位负责人表示，已建成的小产权房，将由区县牵头，分不同情况采取不同的处理方式。由于一些小产权房是部分群众在不明真相的情况下购买的，涉及到群众利益，因此会慎重处理。不过，对于新建小产权房的开发商，一定会从严处罚，对于占用耕地且没有合法手续的小产权房，要坚决拆除。

　　据了解，8月份可能还会有一次针对小产权房的集中清理。而在集体建设用地上建设的小产权房，也有可能通过限制交易、从高补缴土地税费等方式处理。

　　目前北京只有两类打擦边球的“小产权”房可以变相合法化，一类是绿化隔离带的回迁农民房，一类是城市房屋拆迁后的安置房。开发商在建设这两类房屋时，都会有未分配出去的多余房屋。房屋性质为经济适用房，无法随意上市交易。但业主补交相当于销售额3%的土地出让金后可以变身为商品房。

　　“小产权是一个很复杂的问题，如果不进行管理的话会对房地产市场造成影响，也会对现行城市土地收购储备制度带来冲击。对已经建起出售、并已入住的房子强拆，可能会引发社会矛盾。应该规定一个合理的期限，在这个期限后建的小产权房要进行严厉处罚。而之前已经建好的房子，需要分类对待，符合条件的进行逐步规范化。”一位国土研究学者表示。

　　徐绍史表示：“推进统筹城乡土地管理制度改革，不能等、不能急、不能乱，要始终在依法规范的轨道上进行。当前要警惕一种倾向，农村缺钱、城市缺地，两者一拍即合，大量农村土地继续流向城市。当前更要注意，在承包地和集体建设用地流转过程中，权力、资本、宗族强势甚至黑恶势力巧取豪夺，侵害农民权益”。

　　来源：经济观察网

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