王芳洁

　　国内首家保障房概念股，概念确实独特及新颖，但由于保障性政策性住房低廉的售价，这个行业几乎是微利甚至是无利的。这样的概念如何吸引投资者？北京住总集团（下称“北京住总”）在IPO过程中又将如何向投资者说明公司的赢利模式？

　　北京住总董事长张贵林表示，保障性住房的开发建设虽然利润率不高，但仍然有利可图，且非常稳定。“根据公司的开发经验，经济适用房的利润率大概在2%~3%，限价房则可以达到8%~10%”。

　　相对同行来说，这并非一个很高的利润率。张贵林则表示，高利润往往意味着高风险，保障性住房利润低但风险很小。“一来企业不用参与高价拿地，土地成本压力比较小，二来保障性政策性住房的买房人一般由政府指定，企业根本无需顾及销售问题，也不用专门组织销售团队，也节省了销售费用。”

　　在北京刚刚推出限价房用地时，限价房项目确实是企业的一个“香饽饽”，除了北京住总、金融街集团这些国有企业外，很多外地的大型开发商，包括万科A（000002.SZ）、龙湖地产等均积极参与竞拍和开发。但对外地开发商而言，参与保障性住房建设并不是一个可以赚钱的买卖。

　　据了解，龙湖地产在北京开发的大方居限价房项目，销售均价为4800元/平方米，而2007年龙湖地产联合中佰龙置业拿下该项目用地时，楼面地价达2164元/平方米，显然，4800元/平方米的售价对龙湖地产来说几乎没有赢利空间。

　　而且大方居推向市场时，正值房地产市场调整期，4800元/平方米的售价也一度遇冷。目前该项目的销售已近尾声，龙湖地产坦承，该项目的销售回款虽然在一定程度上充盈了公司现金流，但确实赚不到什么钱。

　　但北京住总的总会计师周伟告诉CBN记者，“别人赚不到钱，不代表（北京）住总赚不到钱。”由于北京住总具有从设计、开发到施工及物业管理的完整产业链条，在节省开发成本的同时，如果在每个环节上都能有1%的利润，最终的利润也可以达到7%~8%。

　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉CBN记者，实际上保障性住房如果运作得好，实在是一个“面子和里子都做足”的好业务。该人士介绍，由于保障性住房有政策性优势，又有稳定的销售渠道，银行在贷款方面给予的支持很大，部分项目甚至可以通过流动性贷款来启动，待项目四证齐全后再将这部分贷款转为开发贷款，对于企业来说，其实际投入的资金已接近于“零”。因此，对于这样的几乎“无本”的买卖来说，无论是2%~3%，还是7%~8%，都已经是一个相当可观的利润率。

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