——关于松绑外资进入房地产的思考

　　余云辉

　　

　　发达国家商务部重心

　　在为本国企业创造生存空间

　　商务部建议国务院对外资进入房地产重新松绑的确可以刺激短期之内房地产的投资、增加各地政府卖地的财政收入、提高GDP的增长率，然而，恰恰是这种可以带来表面繁荣之因素的背后蕴藏着引发未来经济和社会振荡的导火索。正因如此，任何刺激经济的短效政策必须通过国家长期战略智慧的过滤。

　　节节攀升的房地产价格让越来越多的老百姓望洋兴叹。当商务部表态提出重新松绑外资进入房地产行业的报道出现之后，引发了媒体和网络的一片争议声。

　　某些政府部门需要GDP，但是，各地百姓需要生活。长期以来，在各级政府官员层层加码追逐GDP、追逐大工程、追逐引进外资排行榜的过程中，本该履行公共管理职能的一些政府或政府部门已经转变为为资本开绿灯，甚至“牵马坠蹬”。

　　资本是把双刃剑，因此，资本需要约束。深谙资本本性的西方政治家和西方理论家无不要求“节制资本”。在日本，哪怕是生产洗发水、开超市的外资企业都要受到约束，比如日本政府规定外资日化企业在日本的代理商不得超过50家并且广告支出受到严格控制、外资建大型超市需要取得当地社区民众投票同意并且规定开业时间不得超过下午5点。

　　日本商务官员头脑很清楚：跨国公司要扩张，但本土中小企业也要活着，而后者才是增加就业、维持民生的主要力量；他们还知道，接受跨国公司的公关和贿赂就相当于接受外资的绑架；当然，他们也没有引进外资的考核和GDP增长的排名。

　　发达国家的商务官员十分清楚：本国资源往往不可再生、本国市场决定着民族产业的成长空间、本国企业股权可以为本国国民和政府创造持续的收入。因此，美国、欧洲、日本、澳大利亚、印度、俄罗斯等国家无不像保护自己眼睛一样保护着本国的资源、市场和企业股权。

　　反观之，我们看到，长期以来国际市场日益泛滥和贬值的美元，可以在中国圈地占有金矿、煤矿、石油、稀土、产业股权和金融股权，而美国法律是明文禁止外国人拥有美国矿产和埋藏矿产的土地的。

　　某些以出卖土地、出卖环境、出卖资源、出卖股权、出卖国家经济安全来换取地方GDP排名短期靠前的地方官员未究其责，反而平步青云。这样的晋升制度怎能让科学发展、以人为本、金融安全、民生第一的宗旨不断深入和推广呢？

　　曾有一位地方官员把某矿产以1.3亿元人民币低价卖给外资投行之后告诉笔者：“我也心疼啊！如果自己开采，收入够我们县花30年了。但我只能卖，我顶不住上面的压力。”他叹息道，再这样卖下去，资源将被外资控制，其实，这些资源是民生的基础和国家稳定的基础。

　　基层地方官员的无奈也曾经发生在金融领域。有关部门要求国内商业银行设立基金管理公司必须将49%以内的股权出让给外资金融机构。商业银行的行长们担心被贴上“反对开放”的标签而受惩罚只能默认——外资轻松获得了全世界最廉价的基金管理公司股权。基金经理们告诉笔者，这些外资金融机构对基金管理公司的资产管理业务毫无帮助，但是，每年却可以从公司分红中取得数倍于资本金的回报，一亿元的投入，每年可以分走几个亿。股权的一时流失造成了分红的永久流失。

　　我们的部分民众在GDP的高速增长中反而变得相对贫困，甚至不乏重新返贫者，其根源可能就在于国民财富的持续大量向外，向西方流失。

　　住房投资品化将扩大贫富分化

　　在诸多制造贫困化的工具里，房地产在中国扮演着重要的角色。在暴利的背后是被绑架了未来的购房者和那些办理按揭贷款的国内银行（银行的后面还有国内的储户）。

　　对于一个和谐的社会而言，百姓衣食住行的生活必需品都应该属于消费品，而不能界定并设计为投资品。住房应该属于消费品，而不属于投资品。通过比较世界主要国家可以发现，那些将住房规定为消费品的国家，无不经济繁荣、百姓安居乐业；相反，那些将住房设计为投资品的国家，无不社会两极分化严重。

　　在新加坡，住宅是消费品不是投资品。新加坡的房地产资本没有在本国挣得暴利却在中国挣得了暴利。在德国，住宅也是消费品而不是投资品，所以，德国百姓可以买到价廉物美的住房、企业不需要承担员工过高的生活成本、本土产业资本可以得到低成本的商业优势、国家由此得到制造业大国和制造业强国的核心竞争力。

　　在这些国家，房地产开发商的利润率被核定并严格控制在社会平均利润率水平以内；消费者买卖住宅的差价收入在扣除同期的通货膨胀因素之后必须全部上缴政府财政。人们无法想象通过银行按揭来购买几套、几十套甚至几百套房子空关、闲置、浪费却可以套利或保值。在这些国家里，开发商没有暴利、消费者没有投机、房价没有泡沫。住宅仅仅是消费品，而不是投资品，更不是投机品。

　　中国房地产是由地方政府拍卖土地、房地产商开发房子、投资者和投机者以及消费者共同参与买和卖、商业银行提供按揭杠杆等环节组成。

　　这种暴利其实是对购房者现在乃至未来之收入的掠夺。开发商是这场暴利游戏的掠夺者之一。在这样的游戏规则下，要求对外资投资房地产进行“松绑”，这无异于对外来掠夺者的松绑。

　　对商务部列举的“松绑”外资进入房地产的理由，诸如利用外资数量下降、外资投资企业数量减少、需要外资来护持产业升级等，同样需要保持警惕。

　　据统计，外资机构掌握了30%以上国内流通的货币，远远高于号称高度开放的西方发达国家。外资控制了我国不少产业的主要企业，已经直接威胁中国的产业安全和经济安全，造成国民财富的大量流失。

　　中国商务部是国与国间公平对等开放政策的落实者，但同时也应是保卫中国经济版图的经济国防部，是为中国企业开拓海外资源和市场的先锋。在经济防线缺失、经济国门洞开的现阶段，商务部应该有所作为。对于那些在中国境内破坏自然环境、贿赂行政官员、谋取不当利益、制造不平等竞争、转移利润、逃税漏税的外资企业，商务部应该会同有关部门和企业按净资产回购这类外资企业股份，并以此降低外汇储备、减少美元贬值的损失。同时，商务部应该进一步检讨以往利用外资政策的失误，守住经济大门、严防外资进一步泛滥，努力为本土企业争取到公平的国际商业环境。

　　（作者系厦门大学客座教授）

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