回建强

　　近日，CCTV《经济半小时》节目就深圳小产权房问题做了一期节目，对深圳小产权房的建设情况、价格和销售做了比较深入的报道。值得关注的是，深圳小产权房市场的发展已经超出了人们一般意义上对小产权房的看法。除了价格低廉外，深圳小产权房还有其他几个特点：一是建设规模大；二是外观形式与商品住房相差无几；三是形成了自己一套独立的运作体系，脱离政府国土部门管理，形成开发公司自行发放产权证、专业律师事务所见证的制度。

　　小产权房问题由来已久，但这个问题始终没有得到有效解决。有些地方政府部门还或多或少参与其中，导致了问题越拖越大。所谓小产权房，其本质是违法建筑，并没有产权。在现有土地管理转让制度下，只有经过县级以上国土部门转让、登记，并缴纳了土地出让金和相关税费后，相关住房才可称为商品房，并取得国家承认的房地产权证。可见，当前小产权房的存在，并且发展规模越来越大，是对现行房地产制度的巨大冲击和破坏。

　　另一方面，在深圳等城市商品住房价格快速上涨的背景下，小产权房价格却相当低，只有商品房价格的三分之一左右，而其同样能够解决居民的居住问题。这是小产权房能够生存发展的最主要原因。在购买高价住宅获得合法产权与用较低价格购买小产权房这两者之间，很多低收入家庭选择了后者。这是一种社会现实，另外，“法不责众”的思想也在左右着购买小产权房的业主。

　　在深圳市人大发布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》后，依旧有许多小产权房在日夜赶工，并且很多民众在抢购。这说明购买者存有侥幸心理。6月11日，国土资源部再次发布声明指出：“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。声明同时表示：深圳市人大作出的《决定》，处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农村集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。

　　一边是商品房高昂的价格让普通收入民众望尘莫及，一边是价格低廉的小产权房被打上非法的标签，而其背后体现的是政府在土地财政经营上的困惑和难题。随着经济下滑和财政支出大增，我们看到，政府财政的压力巨大。财政部提出要加快研究资源税、环境税和物业税的开征工作，实际上是在财政税收压力较大的情况下，扩大财政来源的具体策略。但涉及到物业税，由于众多原因，特别是土地出让金因素的存在，物业税短期内很难出台。

　　实际上换一个角度来看，在符合城市规划的前提下，小产权房实际上是没有缴纳土地出让金的准商品住宅。有没有可能先从小产权房入手，开征“物业税”，使两个“风马牛不相及”的概念联系起来，为我国物业税的推出及土地制度的变革寻找一条出路呢？从现有商品房开始征收物业税面临的阻力将非常大，而小产权房没有土地出让金，具备征收物业税的基础。

　　当然这只是一个思路，具体可行与否还要具体研究。包括小产权房的具体概念界定及重命名问题；给予其更加合适的法律地位问题；小产权房更多建设在农村集体建设用地之上，如果先从这里征收物业税，是否意味着物业税的开征也要实行“农村包围城市”？

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）

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