21世纪经济报道记者 何青楚

　　 久旱逢甘露。

　　 今年一季度以来，楼市量价齐升，开发商买地、开工又开始启动投资热。地产开发往往伴随着信贷投放，银行对开发商的开发贷款亦开始略有增加。

　　 多家股份制银行二季度均加大了对房地产的信贷投放。不过，个中心态较为复杂，一方面部分开发商启动了新项目开发和投资，资金需求量开始加大；另一方面销售回暖和资本市场融资缓解了地产企业债务压力，获银行授信审批的可能性得以加强。

　　 但同时，银行信贷投放的布局仍小心谨慎，对信贷审批的标准仍较严。由于对经济走势的判断不明朗，未来房地产开发贷款、抵押贷款的可获得性还存在不确定性。

　　 谨慎支持

　　 “房地产开发贷款上，最近投放确实比年初有所增加。”一家总部在北京的股份制银行对公业务负责人说，经过2008年的地产调整，现在是一个比较好的时机增加投放，他们准备与一些地产商扩大合作。他们对房地产业的看法，已从年初的控制转变为谨慎支持。

　　 另外两家股份制银行亦有类似的态度。

　　 一家证券公司分析师近日对招行调研后在一份报告中称，该行房地产开发贷款最近略有增加；中信银行近日亦称，今年新增贷款中有20%投向基建，对房地产开发贷款则将进行区别对待，对优质开发商适度给予贷款支持，暂时出现流动性困难的存量房地产开发项目，则主动对贷款重新安排。

　　 “我们房地产贷款总体上占比不高，做的不多，不过最近市场有所好转，也会适当增加一些投入。”中信银行某分行负责人表示。

　　 记者了解到，上海银行业的房地产开发贷款在1月份激增100多亿元，而2月、3月、4月份增长约在15亿元-40多亿元间，各月增长起伏不定，但前四个月总的开发贷新增量与去年同期相比，增加了约50亿元。这表明，开发贷投入有所加强，不过幅度并不是很大。

　　 “市场有所好转，有实力的开发商已开始启动一些存量的土地开发，或者趁地价低廉而去买新的地。”在南京做业务的某银行分行副行长说，最近投入的开发贷大多是大型开发商，如雅居乐、仁恒等，他们正在启动新项目开发。

　　 实际上，如果不是最近的销售回暖，银行或许还不敢松手。

　　 以绿城中国（3900.HK）为例，因资本负债率在2008年底飙升至140％（为在港上市房企最高），又因其近期的高息债券回购事件，其资金链备受外界质疑。

　　 “它们最困难的时候已过去了。” 一家与绿城有业务合作的股份制银行房地产贷款负责人表示，二季度绿城的销售量已大幅回升，从而挽救了资金链。

　　 一些大型银行在一季度也“大胆”地给了绿城约200亿元授信。

　　 “一季度开始，房地产销售量已经连续6个月出现正增长，比其他行业乐观。” 另一家股份制银行对公业务副总表示。

　　 不过，与开发贷相比，一些房地产商认为，银行最大的支持莫过于房地产按揭贷款。

　　 自今年年初以来，房地产按揭贷款一改过去的负增长态势，几个月连续正增长。这是一场“及时雨”。随着大型“铁公基”项目的减少，预计下半年银行将纷纷加大对按揭贷款的投入。

　　 地产商偿债压力依旧

　　 谨慎，依然谨慎。

　　 记者从两家股份制银行了解到，其信贷投放重心仍在大型政府项目，目前房地产信贷增量非常有限。一家对公业务强势的股份制银行，2008年的房地产贷款占比不到7%。

　　 “银行的授信条件并未放松。今年至今，我们房地产行业的信贷增长量有限。”上述股份制银行房地产行业信贷负责人说。

　　 上述在南京做业务的银行人士也表示，总行并没有放松授信标准，比如对开发商的开发资质仍有着严格的要求。

　　 大多数受访银行人士均认为，开发贷款的集中度仍非常高。上述分析师调研就介绍，招行仍支持全国性的和区域性骨干企业，将限制中小型开发商，以及商用房开发商（商业地产由于投入大回收期长，因此风险更大而为银行所担忧）。而招行对开发商的资质和项目审查比较严格，操作层面实行全封闭运作。开发贷款、土地储备贷款、商用放贷款坚持全部由总行审批。

　　 更大的担忧还来自于房地产企业本身的财务稳健性。

　　 “还是怕烂尾楼，尤其是我们注意到一部分不是主业做房地产开发的，一冲动去开发房地产，结果经济调整时期，就会出现烂尾楼。”上述在南京做业务的银行人士说。

　　 实际上，很多房地产资金链比较脆弱，宏观政策一旦紧缩，铺开的摊子太大将难以为继。

　　 2008年，由于绿城中国及其子公司若干房地产项目延误完成，该公司大量向银行借款。但部分到期的贷款，因其偿债困难一度不得不给予贷款展期。

　　 虽然开发商可通过发债券、信托等方式缓解资金链，但债务压力却在加大。穆迪最新报告认为，尽管中国房地产市场近期成交量上升，但由于这种回暖形势是建立在房价持续下调的基础上，因此对于面临境外债务即将到期的房企来说，2009年的债务偿还压力将会非常巨大。

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