21世纪经济报道记者 田新杰

　　 进入6月份，几乎所有有关楼市的统计数据及分析报告都指向一个方向：楼市又火起来了。而其中，上海不出意外再次成为涨价的龙头。

　　 据多家研究机构披露的数据显示：1月至5月上海市内环以内的中心区域房价激涨三成，1月至5月上海市内外环之间房价平均上涨约17％，5月上海全市新建商品住宅成交面积204万平方米创下2007年10月以来20个月的新高，上海有150多个楼盘的5月成交均价处在历史最高位。

　　 在泡沫逐渐累积的背后，后市风险也在迅速累积，各方已经充分意识到风险并开始展开新一轮预防。其中，上海银监局日前专门印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，要求在沪中外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，并禁止变相放宽贷款门槛，严防假按揭违规行为。

　　 “后市不确定因素众多，包括年内即有望大量入市定向供应的保障性住房冲击，新一轮泡沫可能被提前戳破。”上海公积金管理中心副研究员、上海房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚不无担忧。

　　 量价：创历史新高

　　 出乎许多人的意料，短短半年不到，以上海为代表的中国楼市，在量价的配合下，迅速完成了从谷底向新一个高峰的“蜕变”，速度之快，不得不令人再次想起“泡沫”一词。

　　 成交量反弹、进而量价创下新高，是本轮楼市行情的直接体现。

　　 记者从DTZ戴德梁行获得一份最新研究报告显示，5月份上海商品住宅持续前几个月的上升态势，上海商品住宅市场成交量连续4个月快速上涨。5月上海新建商品住宅成交面积首次突破200万平方米，达到204万平方米，环比再涨8%，创下了20个月以来的新高。

　　 开发商见机提价，人为营造供不应求的局面，同时各路投资者重现市场横扫住宅物业，房价迅速上行，成为本轮楼市行情渐入疯狂的推手。

　　 投资者青睐的高档物业成为提升房价的最大力量。在上海市区，为数不少的高端住宅物业，上半年迎来了新的爆发，部分楼盘甚至在经历了去年整年“零成交”之后，成交量突然飙升直至售罄。

　　 例如，内环某高档楼盘，单价近6万元/平方米，5月底一周内售出超过40套，而去年整整一年，该楼盘也没能实现这样的业绩。

　　 佑威的数据还显示，5月份，上海均价30000元/平方米以上的高档住宅成交面积高达12.54万平方米，与2008年同期相比几乎翻倍，上海别墅5月份总成交量环比上升超过三成。

　　 记者了解到，在目前成交均价已经创下历史新高的150多个楼盘中，不少楼盘出现了当年开盘前彻夜排队等号，甚至炒号、一房难求的场面。其中代表性楼盘包括经纬城市绿洲，近期该楼盘推出的新房源单价1.1万－1.3万元，3个月前推出的房源均价约9500元/平方米，均价3个月上涨了近两成。

　　 值得注意的是，二手房市场比一手市场更早出现火热的局面。

　　 机构统计数据显示，今年二手房的成交量从2月份环比上升65%、3月份环比上升80.5%，到4月份环比上升14.6%，5月上海二手房成交均价环比微涨2.3%。全市各区域中除黄浦、静安和松江三区均价小幅下跌外，其余各区均上涨，其中受“大浦东”消息刺激的南汇区均价环比上涨7.9%，领涨全市。

　　 “预期看涨，卖家频频跳价，依然有买家接手，是二手房成交均价飙升的主要动力。”沪上某中介公司分析师坦言。

　　 温州炒房团再度扬帆出海

　　 今年上半年，温州炒房团的各路组织者非常忙碌，杭州、上海以及长三角乃至全国的多个热点城市到处跑。约一年的“蛰伏”，这台来自民间的楼市最大“泡沫机器”已然启动。

　　 据温州当地某媒体的购房团组织者透露，今年春年过后，就已经有少数温州买家开始在杭州、上海等地的一些楼盘出现，并少量成交。“带团看房、购房的高潮是在3、4月份，我们先后组织了数批投资者前往杭州、上海等地，所看的项目大多是当地的高端项目，单价超过5万的不在少数，单套成交总价动辄过千万，经常出现一个楼盘成交七八千万的情况。这一波的热度，丝毫不亚于2007年。”

　　 今年民间资本的购房冲动，在温州当地市场爆发得更为猛烈，这也成为温州资本炒热周边市场的一个先兆。近两个月，温州新开的多个高档楼盘，开盘当天销售一空情况屡见不鲜。据了解，浙江绿城开发的温州顶级豪宅鹿城广场二期，共100多套房源，总价为500万元/套至1000万元/套，两天售罄。

　　 更多的温州资本前往温州以外的长三角市场寻找物业。杭州钱江新城、上海市中心、大浦东等区域成为集中目的地。据21世纪不动产一位高级经理介绍，仅在4月份，浙江人占浦东二手房成交量的30％，其中温州人约占80％。该公司统计，4月份浦东二手房成交金额近60亿元，当月温州人现金购买浦东二手房金额高达4亿多元。

　　 易居中国分析师薛建雄则告诉记者，和记黄埔旗下上海御翠园于4月25日推出的24栋双拼别墅，每栋价格1300万－1500万元，温州人买走数栋。另有上海御翠豪庭黄金城道共40个商铺，5位温州人买走其中13个。

　　 而据中介公司知情人士透露，外来投资者中，温州人只是起到了带头作用，还有其他各路投资者在一起“吹”这个新的楼市泡沫。

　　 薛建雄指出，楼市回暖和流动性转向过剩，是投资客重现上海楼市主要原因。从二手房市场到一手豪宅市场，温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。

　　 三季度面临风险考验

　　 “从整个经济宏观环境看，半年的量价反弹，并不能掩盖楼市依然面临许多不确定因素，最大不确定来自全球经济危机的阴影并未消退，国内外的经济走势尚未十分明确。”丛诚不无担忧，当前迅速吹大的楼市泡沫会给后市累积过多风险。

　　 丛诚进而指出，近期部分住宅项目开发自有资金比例的大幅下调政策，恰恰说明决策层认为房地产投资依靠自身力量恢复尚有难度，需要新的政策扶持。

　　 记者了解到，今年这波市场反弹，在持续性方面明显力量不足，目前已经开始出现回落迹象。

　　 中原地产的研究报告显示，5月份上海全市二手房成交面积为237.16万平方米，环比下降0.60%；全市二手房成交套数达2.93万套，虽然环比增加2.35%，但增幅已为连续第三个月下降，后市交易量将面临调整。5月全市二手房成交均价为11838元/平方米，环比上升1.4%，环比增幅较上月下降2.8%，呈现回落状态。

　　 这种状况4月已有苗头。据美联物业4月上海住宅市场蓝筹指数，长宁、虹口、静安、普陀、徐汇、黄浦、闵行、浦东8个城区的20个中高档楼盘的抽样分析显示，10个楼盘价格指数环比下降，10个楼盘环比上升，最大降幅12%；13个楼盘租金指数出现下降，7个楼盘租金指数上升，只有5个样本楼盘投资回报率超过3%。

　　 “恐高”的心理随着市场的疯狂升温在逐渐蔓延。

　　 复地集团副总裁曹志东表示，开发商应该保持冷静，此轮反弹上行走势在接下来的三季度以及再往后的时间内能否持续，还“说不准”。价格上涨过快，成交量将首先经受考验，一旦成交量出现调整，部分资金并不宽裕的开发商，势必再次面临价格调整的压力。

　　 也正是这样的担忧，近期不少上海楼盘出现加快推盘节奏抢销售的情况，“趁热拉高出货”成为目前不少开发商最佳选择。“三季度及往后，市场将经受考验。”薛建雄坦言。

　　 方正证券研究报告指出，资本金比例下调政策，刺激房地产投资的同时，将有效防止销售回暖导致产生未来供应紧缺的预期、引起房价过度反弹。

　　 另一个不容忽视的因素是，各地已经运转一年多的新住房保障体系，尤其是经济适用房部分，首批房源今年基本都将陆续入市，在上海等城市，经济适用房供应规模不容忽视。

　　 “新住房保障体系逐步发挥对楼市的调控，将改变市场预期、分流部分市场需求，从根本上影响市场的供求格局。”丛诚指出，楼市泡沫吹得越大，在新住房保障体系逐渐成型的情况下，破裂风险越大。

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