邢志刚

　　高速铁路是当代高新技术的集成，世界上仅有法国、日本等少数几个国家跻身高铁俱乐部。如今，中国正阔步迈进世界高速铁路俱乐部。一个规模庞大的“四纵四横”的国家高速铁路网，即将织就。随着京津城际铁路于2008年8月1日开通运营，拉开了中国高速铁路建设和运营的序幕，全国各地的高铁建设将进一步打破城市群之间的交流屏障，开创一个高铁时代，思源置地在这一轮高铁建设中参与了基于高铁建设带来的部分区域房地产研究，希望通过我们的努力为这个时代出谋划策。

　　根据UIC（国际铁道联盟）的定义，高速铁路是指营运速率达每小时200公里的铁路系统。世界高铁建设起源于上个世纪70-80年代的法国（TVG），随后在西欧各国和日本（新干线）掀起了建设高铁的热潮。根据《中国铁路中长期发展规划》，到2020年，中国将逐步建设“四纵四横”以及三个城际高速铁路，以满足快速增长的旅客运输需求。在中国全面实现城市高铁化的过程中，高铁途经城市在承接高速铁路建设的同时，面临着城市自身的发展转机，以高铁站的建设为出发点，引发高铁站前片区功能与形象的重构，进而影响城市重心的调整。

　　如果说高铁建设之初是围绕中心城市搭建关系国家命脉的“龙骨”，那高铁通车之后就是对高铁途经的所有地区，尤其是相对落后地区的城市“肌理”的重塑与再造。全球经济危机造成我国经济多年来首次滑坡的同时，也掀起了国家为了保增长而进行的投资热潮，兴建高速铁路在新一轮基础设施建设中占据了重要的地位。高铁的修建在改善区域间交通、增进城市可达性的同时，能够首先改变高铁城市的空间形态，进而引起城市产业、人口、土地价值的改变。以京沪高铁所贯通城市为例，两端核心城市北京和上海的发展已达世界先进水平，而沿线中小城市发展却远远落后。因此，高铁建设的首要目标在于增进核心城市间通达性，而如何利用高铁契机促进沿线城市发展与崛起成为高铁修建的核心命题。但是万事开头难，高铁的启动尤为重要。

　　思源置地认为：

　　高铁启动的投资模式

　　应在政府主导前提下多样化

　　根据铁道部有关人士的分析，从世界范围来看，高铁启动投资方式主要有以下五种：

　　国家财政直接投资：即中央及地方政府无偿给与的财政预算拨款以及各种形式的补贴。如：法国TGV东欧线。国家财政信用投资及财政投资贷款：以政府提供信用为基础的投资，主要形式为通过财政担保进行借款和发行债券。资本市场放款：典型案例——法国、意大利、中国台湾。

　　发行企业债券：是指区别于国家财政信用投资的非政府担保的债券。典型案例：日本铁路债券。

　　私人部门资金：典型案例——美国东北走廊高速铁路项目。

　　线路转让费、线路租赁费及线路使用费收入：指从使用线路的铁路运营公司中收取资金作为部分高速的铁路建设资金。典型案例：日本民营化后的新干线。

　　其他来源：即一些区域组织或国际机构（如欧盟等）对高速铁路建设也提供部分资金支持。典型案例：欧盟区域内的跨国家项目，如在法国的TGV东欧线一期工程的建设。

　　国外高铁建设投融资模式的

　　核心要素

　　分类建设高铁项目：铁路的多重属性特征决定高铁建设应按照项目属性分类建设。按其公益性和经营性程度不同，可将待修建的高铁大致分为三类，即：公益性项目、经营性项目和准经营性项目，应分别明确其投资主体。

　　政府支持：建设高速铁路需要政府从法律、效益和契约保证等方面进行多方位的大力支持。

　　权益性融资：建设高速铁路应积极推行权益性融资，充分关注和限制单纯的债务融资。扩大融资渠道：建设高速铁路应充分发挥地方政府的积极作用，本着“谁受益、谁投资”的原则，进一步扩大投资渠道，增加地方政府的投资份额。

　　吸引民间资本：建设高速铁路应不断调整筹资方式，通过制度创新，在政府和民间资本之间合理分配风险，建立“公私联营的新型伙伴关系”，最大限度地吸引民间资本的参与。考虑盈利能力：建设高速铁路应充分考虑企业的盈利能力，必要时可通过放松管制、政府承诺、政府补贴等多种措施来保障民间资本的收益率。

　　从国外高铁的建设反思中国

　　高速铁路发展的主要瓶颈

　　资金筹措：根据中国中长期铁路网规划，至2020年，中国将建成省会城市及大中城市间“四纵四横”的高速铁路客运专线网，客车速度目标值达到每小时200公里及以上。但是，由于投资回收期过长、赢利模式不清晰、投资规模过于庞大等因素，社会资本对投资高速铁路的热情，特别是投资经济发展相对落后地区的高速铁路热情不高。

　　高铁收益主要有六大来源

　　通过投资兴建高铁，决定了某些地区的高铁以高经济效益为目标，高铁运营公司围绕高铁不断整合、挖掘高铁沿线资源，实现多种途径创收，目前已经初步实现了高铁运营创收体系化。根据思源置地在土地运营与片区发展方面的经验，高铁站区主要创收模式如下：

　　基本收入来源：出售车票、承载旅客是高铁运营的最基本收入

　　车站内商业区：候车区便利店、快餐、土特产专卖等商业经营

　　媒体广告：高铁运营公司直接经营线路上最大的运输媒体平台

　　零售业务：不断推出模型、玩具等高铁主题产品

　　旅游套餐计划：整合高铁城市周边旅游资源，推出精品旅游路线

　　高铁站片区开发：高铁站前区土地整理出让，并直接对大型商场、酒店、主题园区开发、持有和运营

　　通过上述途径能够获得较稳定的收益，一定程度上用以回报高铁建设所投入的巨资和维系高铁运输的正常运转。经过对高铁创收模式的分析与研究，高铁站前片区的开发成为补偿高铁巨额投资的最重要方式，同时也是高铁沿线各城市重新定位与再次发展的引爆点。

　　思源置地正在策划的荆州市

　　高铁站前区项目案例

　　在四横四纵高铁网中，沪汉蓉高铁是贯穿中部沿海与西部地区的重要干线，其中荆州的火车站将于2012年投入使用，目前该标段正在施工当中。高铁的通车在对沿线城市提供发展契机的同时，也使得高铁站前片区承担了荆州市对外交通枢纽的功能。思源基于城市文脉底蕴及发展动力，对该片区的定位是：

　　“楚文化体验港，商贸群集聚区”，发展成为“宜商、宜业、宜居、宜乐”的现代城市新区。首先在与相关部门的深入沟通后，我们要在荆州高铁站前区做一个楚文化体验港。荆州作为楚文化的发源地，积淀了深厚的文明篇章，而火车站片区正处于多个历史遗迹的腹地。为了体现荆州的历史文脉特色，同时为塑造项目特色和亮点，要充分利用楚文化的优势，以充分赋予片区发展的灵魂。

　　其次，以体验港为依托，发展商贸群集聚区。随着荆州经济和城市化的快速发展，火车站片区需要承载更多的功能，相应地也就需要扩展更多的城市空间来承载这些功能。经过思源置地第一阶段的市场调研工作结果分析，目前，荆州的专业市场较为零散无序，没有得到有效的整合，因此打造商贸市场群集聚区，将专业市场有序整合为最大的合力，释放更大的能量。

　　区域带动型项目的

　　前期工作分阶段、分步骤实施

　　做好拆迁的宣传动员工作，统一补偿标准，制定“奖先罚后”政策，消除观望和等待，筹集和落实资金到安置房，保证拆迁按计划完成，为开展其他工作奠定基础；同时要以高标准规划来建设片区内基础设施，做好环境美化和景观打造工作，树立高品质片区形象，同时完成土地收储工作；开发建设具备地方风格的集演艺、餐饮、娱乐、休闲为一体的启动项目；设立研究基金会和经纪公司，整理和包装现代版地方文化艺术，进行专利申请，保护知识产权；走出去、请进来，吸引全国乃至全世界的客户来当地旅游体验；利用活动营销、事件营销等方式，扩大当地在中国的影响力；大力引入专业市场运营商，建立本地市场，逐步增强特色，树立品牌；在环境和景观条件好、距离核心功能区不远的地方，出让部分居住用地，开发中高端居住社区。

　　高铁城市的催化点

　　*强调与其他城市的差异化发展，利用片区开发引领城市再造

　　一个城市的发展，不能割裂与区域内其他城市之间的联系，在建立城市之间相互联系的因素中，交通因素是至关重要的一环，以高速铁路、高速公路为代表的现代交通网络，不断影响着沿线城市的面貌与发展，各个城市之间最后将形成一个有机的经济、社会体，相互协调发展。但在新的一轮交通干线建设中，新建高铁沿线城市之间的发展在一定阶段内必将形成相互竞争的态势。为了避免城市之间因相互竞争，以及盲目发展而造成的资源浪费，各城市在抓住高铁机遇的同时，必须以城市自身实际条件为出发点，分析在资源、经济、产业、人口等多维因素之间的关系，明确自身优势资源，并形成利用高铁带动效应、依托自身资源优势的城市发展方式。

　　*率先在城市内完成产业与功能的重塑

　　高速铁路的兴建与开通，对片区的发展注入了新的活力，高铁带来的大量客流成为片区发展商业、住宅的基础。但在一定时期内受到新区开发陌生度的影响，片区内各功能区物业大规模开发将受到人气不足的影响。

　　因此，高铁片区各功能区物业类型的开发要循序渐进，初期以利用高铁带来的大规模客流量开发以会展、商贸、旅游、酒店住宿等为主要形态的物业，住宅类物业以商务类住宅以及具有示范作用的高端住宅为主。随着片区认知度的提高和基础设施配套的完善，片区开发开始转向服务高铁、完善片区内部各项机能的重点上来。

　　*适度超前地打造城市新面貌

　　一般来说，片区的开发周期较长，为了避免随着城市的发展、经济增长以及人们观念的更新而带来的片区设施相对落后，功能欠缺等现象，在充分了解可以预见的经济增长水平、城市发展方向、片区建设周期以及人民生活水平和观念变化基础上，对片区内各功能区物业进行适度超前规划。

　　*自然景观、历史人文在新城市发展过程中标志化

　　片区的开发不能脱离片区自身占有的资源和与本片区有着紧密联系的资源，对所占有优势资源的利用，是片区打造自身特色的关键。以自然景观为基础，充分赋予新城区历史人文气息，将会是城市未来面貌的标志。

　　首先自然资源是片区打造景观形象的基础，天然水系、地质原貌的充分利用不仅可以塑造片区内生动的景观，更将片区与自然融为一体；其次，人文以及片区特色原貌的利用，是新片区沿袭片区历史，塑造本片区特色的符号与标签；最后，对片区周边资源的整合和利用，不仅加强了片区与其他区域的联系，更在一定意义上实现了片区在城市功能上的升华。

　　*融合高铁与原有交通运输方式，促使城市交通升级

　　新片区的开发初期，由于自身配套设施不足及存在一定的区域陌生感，要求片区开发在完善自身内部机能的同时，通过多种途径与外界保持联系，交通组织上的对接是将新兴区域融入到内外部发展环境的基础。

　　任何新型片区的发展，都不能割裂其与城市、核心区的关系，在充分重视片区的对外纽带功能的同时，片区与城市之间的“共生共存、新陈代谢”是维系新区生长的给养来源。

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