龙飞

　　事情似乎正悄悄发生变化，小产权房“确权”的政策正在深圳“落子”。

　　5月中下旬，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）。其中规定“经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益……在处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。”

　　这一次“小产权房”确权究竟是暗藏杀机，还是又一个遥远的烟雾？

　　供不应求？

　　高瑞麟是深圳市商业银行的一位普通职员，毕业5年一直为房子的事发愁。好不容易，去年的楼市冷冻让他看到了曙光。但每次当他看中某套房子时，身边总有人告诉他“等等吧”，因为各种媒体的数据显示，去年深圳的库存房子足够市场消化10年。

　　但变化的速度总让人有些目不暇接，5月忽然风向齐转，“深圳商品房供不应求”的标题屡屡见诸报端。与之相呼应，楼价涨幅突然间一日千里。小高5月初本来看中了龙岗的一套小复式单位，60多平方米的房子叫价65万元。第二天他兴冲冲地拿着钱准备交定金时，房子的售价骤然上涨到71万元，小高有被抢劫的感觉，气得转身就走。但回家与媳妇一合计后，觉得这个年头买房子就是受气的事，忍了就算了。翌日小高再赴沙场，但结果却让他有些抓狂，因为两天不到，71万元的那套房子已卖出去了。

　　小高的遭遇似乎并非特例。根据深圳地产机构的监测数据显示，5月份，深圳市成交新房8479套，环比上涨10.2个百分点；成交均价为12901.93元/平方米，环比上涨11.5%。这已是深圳楼市连续4个月的上涨，其结果是供应出现紧张。5月初，深圳的可售套数还有4.7万多套，此后，一路猛跌。截至5月30日，可售套数已经仅为40589套。深圳市房地产研究中心副主任王锋表示：照此下去，跌破4万套只是时间问题。而上一波供应跌破4万套是2006年年初，其直接导致了深圳楼市2007年的疯狂上涨。

　　而且情况还有恶化的可能，在新建商品住宅销售上升的同时，新增供应却有下降的趋势。世邦魏理仕研究数据显示，今年第一季度的批准预售商品住宅的面积仅为76.5万平方米，同比下降9.2%。不仅如此，2008年深圳商品住宅新开工面积比2007年减少24%，且今年的一季度延续了这种跌势。这将意味着未来一两年内，深圳的一手商品住宅供应将有所减少。

　　商品房市场的火爆直接导致了土地出让市场的红火。

　　6月3日，深圳举行了新一场土地拍卖会，深圳宝安区捆绑出让的三宗地块受到开发商们的激烈追捧。万科一开始就对这块地摆出了志在必得的态势，然而万科比不上更疯狂的中洲宝城置业公司，尽管万科已经将价格牌举到26亿元，但最后竞争者以26.1亿元投得。该地块的楼面地价达到了6428元/平方米，已接近区域地王的价格。

　　深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，土地成交的突然火热，除了市场回暖因素，还因为开发商过去一年误判市场，错过了最佳拿地时机。“现在大家对楼市的预期转变得非常快，一下子都出来买地。”

　　但现在不是想拿地就能拿到，万科董秘谭华杰就表示，如果以目前地价水平去拿地，按照周边的房价水平几乎是不赚钱的，房价要涨20%~30%才能保证基本的利润，如果要想获取一个比较高的利润，那么房价就要涨50%的水平，这时候拿地靠的就是胆量，跟理性判断没什么关系。

　　“会不会由一个极端走到另一个极端？”张伟有些担心。

　　转机

　　就在深圳楼市即将步入开发商所企盼的“盛世”之际，政府中另一类声音也在传出：“深圳要给小产权房房产证。”其实关于“小产权房”的故事已经传诵了多年，一度给人“狼来了”之感。

　　但今年故事稍微有些不同。就在遭遇商品房“抢劫”后不久，高瑞麟家里的邮箱突然接到许多的宣传单。“布吉关口，三室超低价，75平方米13万元”。小高也知道这些是农民集资房，也就是所谓的“小产权房”；也明白买这些房子难以保证权益。但宣传单中“可办房产证”的描述让小高多了几分忐忑的期盼。而这些楼盘的销售人员言之凿凿，房子很快就可以获准颁发房产证的许诺让他更是心动不已。

　　果然，5月中下旬，深圳市四届人大会议通过《决定》。其中规定“经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益……在处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。”

　　这似乎意味着可望而不可及的“房子”问题，仅仅需要13万元就可解决。小高很是兴奋，特地请了一天假去国土局查询，当得知“具体细则尚未拟定”时多少有几分失落。

　　6月3日，深圳市人大常委会公开澄清，这是媒体误读，并非所有“小产权房都能获得房产证”，只有其中小部分有此资格。而且即使获得房产证，房子利益也会归于原村集体或者原村民，购买者的权益不会得到确认。

　　但小高接触过的一些“小产权房”售房人，无一不打着包办“房产证”的旗号，称可以通过公证的办法先买卖，待发证后再与原村民办理转证手续。

　　《中国经营报》记者向深圳国土局知情官员了解情况后得知，这种房子的房产证将有别于一般商品房，“基本思路是给予这些房子使用权，但没有转让权。”该人士告诉记者，深圳国土局2007年曾进行了一项关于深圳市住宅状况的调查，得到的数据是，这类小产权房占据了全市住房总量的49%。“如果这些房子都可以流通，那结果就是深圳房地产市场的崩溃。所以这些房子在短期内不可能取得与商品房同样的地位。”该人士说。

　　即使确定了基本思路，《决定》最终实行的时间依旧难以确定。“因为牵涉实在太广了，不好控制。”上述官员认为，理论上使用权与流通权可以分离，但在实际操作上很难界定。举个最简单的例子，现在的小产权房甚至没有合法使用权，但一个庞大的小产权房市场依旧形成了，“更何况确定部分权利的房子”。

　　“有学者建议，将小产权房确权与《物业税》征收试点结合实施，我们也有小组正研究其可行性。”该官员透露。

　　同样在5月下旬，中央决定由几大部委加快推进《物业税》征收，随后深圳市政府宣布投入800万元建立征税系统。但《物业税》的征收难度同样极大，无法公平评估商品房的价值，以及如何防止对商品房重复征税是其中两大难题。但如果以从未交纳相关土地款的“小产权房”入手，这些问题就可以相应规避。但无论如何，由于这些政策涉及利益者众多，短期实施的可能性微乎其微。

　　在了解了记者采访的前述官员的表述后，小高说他决定买一套 “小产权房”，“现在市面最普通的商品房都要11000元/平方米以上，也就是说我必须把下半辈子都卖给银行才能买到一套像样的房子。那还不如博一博小产权，更何况现在已经有些苗头了。”小高说。

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