黄树辉

　　一项旨在处理违法建筑的法规，如果不能及时制定可供操作的配套细则并得以严格执行，反倒会成为刺激违法建筑抢建搭的直接推手。深圳小产权房“转正”政策正遭遇这一尴尬，除了给市场留下的巨大遐想空间之外，正在当地催生又一股小产权房交易和抢建的热潮。

　　小产权房“狂欢”

　　林桦对这种变化的体会异常深刻。半年前，她受雇于龙岗区龙东社区一家私人集资房项目的销售部，5月底深圳掀起的小产权房交易热潮让她有点应接不暇。“去年年底还卖不动，但从3月份交易开始活跃，5月成交量最好，在政策消息出来的当天，一下子就订了5套，老板现在每套房子总价提高1万至4万不等。”

　　林桦所指的政策，正是5月21日深圳市人大常委会表决通过的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称《决定》)。该文件是法规性文件，具有法律效力，6月2日全文向社会公布，并正式生效实施。

　　此举一度被外界误读为深圳小产权房可能拿到全国首个“准生证”。对此，林桦并不回避。她表示，附近在售的10多栋商住楼都无法拿到产权证。

　　CBN记者在她的带领下看了一栋楼高共8层的全新商住楼，位于二楼的一套三房两厅面积合计88平方米的房子总价仅售12万元，并赠送新装修，周围的生活配套设施包括学校、银行和超市等一应俱全。在该楼盘周边，同样面积的商品房总价都在100万元左右。

　　深圳中联地产副总经理花蕴因此感慨，如今的小产权房已今非昔比，部分项目的开发面积和楼层、档次堪比正规商业楼盘。但她同时表示，由于没有产权证，这类物业很难通过中介机构委托销售。

　　记者在被称为“深圳最牛小产权房”的华侨新苑看到，这座位于宝安龙华东环路附近高达32层的地标性建筑，引来买楼看楼的人络绎不绝。除了照常打出低价的噱头之外，该项目甚至可以以村委会名义向购房者提供长达5年的贷款。

　　在深圳，小产权房的公开买卖已不是秘密。CBN记者在深圳关外的宝安、龙岗以及关内的蔡屋围、上沙等多个城中村看到，小产权卖房海报堂而皇之张贴在围墙和公交站台上。同时，几乎每个城中村都有多个小产权房工程正在施工建设。

　　屡禁不止

　　这种苗头，已经引起当地政府高度关注。

　　5月22日，深圳市委领导在相关会议上强调，在市政府配套规章、办法出台前，处理违法建筑的工作不能出现“空当”，一定要严防死守，防止有人利用新政策酝酿出台的等待期伺机抢建，而出现新的违法建筑。“过去，有些人往往利用新法规新政策酝酿出台的等待期，钻空子，打时间差，伺机抢建，这是有教训的，希望这个教训不会重演。”

　　深圳市人大也紧急澄清，大部分经过补交罚款以及其他一系列审批手续拿到房产证的原有违法建筑，将只有合法的使用权，并非外界所理解的商品房市场流通权。

　　但林桦对政府的这种态度并不担忧。她表示，所谓“法不责众”，现在深圳关外都是以自建房、小产权房居多，并不担心政府会拆除，而即使被政府一拆了之，最终也要进行部分补偿。一度引起争议的岗厦村拆迁给村民提供了货币补偿和实物补偿两种方式，其中货币补偿住宅达12800元/平方米，商业补偿达23800元/平方米，颇具诱惑力。

　　投资方见机谋利，购买方乐享其成。林桦说，购买此类房子的人大都是低收入群体，主要用来居住，比租房划算。强大的供需力量，一直推动深圳包括违法建筑在内的小产权房问题愈演愈烈。当地媒体援引官方机构数据称，在深圳的住房构成中，农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占71%。

　　实施细则留下遐想

　　所谓的“小产权房”，主要是指一些建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房产。建设部政策研究中心副主任王珏林对CBN记者表示，小产权房实际上是“无权房”，因为房屋产权是由房屋主管部门颁发，但农村宅基地和住房则属于国土和农业部负责的范围。

　　深圳市人大在接受媒体采访时称，深圳自2004年启动城市化进程以来，原农村土地已经全部城市化，因此严格来说，已经不存在农村集体土地。

　　国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲认为，小产权房主要是违反了国家土地用途管制制度，擅自改变土地用途是行不通的。他向CBN记者强调，土地用途管制绝不是针对具体土地，即便目前深圳只存在国有土地，也必须遵守土地管制制度。

　　可见，深圳小产权房“松绑”要突破现行法律制约并不现实。深圳市相关官员此前也曾对媒体表示，给小产权房发放产权证的做法目前并没有找到相关的法律依据。

　　但深圳立法探索并非没有突破。《决定》提出，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证书。王珏林认为，此举在解决城中村的诸多历史遗留问题方面，对全国都具有很强的借鉴意义。

　　同时，深圳市人大向外界解释称，确实有一部分此前因为各种历史问题，应该拿到房产证而没有拿到的原居民房产，将拿到可以作为商品房流通的房产证，但将经过非常严格的程序审查以及确权，并且数目将是“极其小的一部分”。

　　由于实施细节尚未出台，这一说法给市场留下巨大的遐想空间。根据深圳市国土部门调查，去年深圳各类历史遗留违法建筑存量为33万栋，总面积超过了3亿平方米。

　　深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，就算经过各种规定，最后获得确权并且能够上市流通的，只占所有违建的1%比例，其面积也达到了300万平方米，这个概念已经相当于深圳过去一年商品房成交面积的50%。“如此大量的房产涌入，势必会对现有商品房造成较大冲击。”

　　

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。