21世纪经济报道记者 荆宝洁

　　 五月末的一个傍晚，胡润百富慈善榜发布现场。场地有些局促，尽管胡润本人亲临，但大家都心知肚明这是开发商借举办之机而为开盘营造的造势活动。也许局外人会想象，一个身处天津、售价每平米18000元以上的楼盘，其售楼处在活动结束后该是一片“冷清”，但这个名为天津环球金融中心的楼盘销售方却宣布说，开盘时已完成6亿销售额。这样的项目，用来自住的购房者并不多，前来买楼的人都希望日后能租个好价钱。

　　 几乎同一时期，全国各地的高档住宅、别墅似乎都走出了滞销困境，投资客重新返场。

　　 与之相映衬的是，数天前北京国土资源局广渠路10号地拍卖现场超乎寻常的热闹。华美地产一位高管告诉记者，因为担心明年发生通胀，手中的货币可能会贬值，所以不少地产商开始频频买地。

　　 这些并不是孤立现象。中金国际首席经济学家哈继铭向本报记者分析说，已经出现了一些个人或者企业因为有通胀预期买房和买地的行为。

　　 在成交量下降的五月，全国各地房价却出现普涨局面，开发商也重新陷入拿地热情中。“通胀预期”的推动力究竟有多大，迷局一般的楼市迫切需要答案解释。

　　 疯狂的企业和个人

　　 机构统计数据显示，几乎在同一时间，全国各地的高端住宅深藏着的消费能量都突然迸发。4月份，深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%；在北京，前4月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%；在上海，4月的别墅销售与供应比已经达到了1.59:1。

　　 热销的不只是别墅，且并非仅限于上述一线城市。温州、杭州、宁波等长三角地区二三线城市的高端住宅，也出现了热销景象。易居中国的数据显示，上海的高档公寓近来销售量也大幅激增，其中单价2万元/平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升，5月前20天，上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米，是2月总成交量的近3倍。

　　 北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时判断，房地产市场正在进行内在结构的调整。他形容说，2008年底、2009年一季度成交量的上升主要是由刚性需求支持，最明显的特点是以中小户型为主的新房和二手房占据市场主力。从4月份开始，楼市真正出现价量同涨的局面，回暖已经无可置疑。值得关注的是，进入五月份以后，尽管总体成交量有所下滑，但投资性需求有所增长。

　　 制造上涨行情的原因是多方面的，而坊间的确存在着对通货膨胀的担忧。易居中国分析师薛建雄近日曾对媒体表示，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善需求有关，也与他们的投资行为密不可分。长三角地区不少热销高档楼盘背后，都会有着大量温州、宁波企业主，他们害怕未来可能遇到的通货膨胀，因此将大量闲置资金投向了楼市。

　　 与投资性需求回场相伴的是企业买地行为的复苏。

　　 4月份以来，各地土地流标率明显降低，开始出现高溢价土地，北京、上海、深圳、天津、重庆、杭州等城市，均出现溢价成交土地；金地、绿地、保利、龙湖、富力等大开发商频现土地交易市场。去年，多家房企资金链紧，如今开发商又开始大量买地。

　　 土地本是开发商的生产资料，资金链有所好转的开发商拿地本属正常行为，而这其中有多少是类似华美地产这样的企业因为通胀预期而买地？

　　 通胀威力

　　 从国际经验来看，个人为了抵御通胀会购买黄金和房产。

　　 颇具代表性的是，近日来，招商银行、兴业银行等银行的黄金业务均出现井喷行情。据了解，兴业银行个人黄金业务5月27日当周买卖总量达到2159.3千克，占上海黄金交易所5月27日当周黄金买卖总量的4.49%。而招商银行上海分行的数据显示，其“招财金”开户量近两周即超过了10000户，累计黄金交易量近50千克。而黄金价格也持续上涨，从5月初至6月1日一个月间，涨幅超过11%。6月1日，每盎司黄金摸高至988美元，离前期高点1000美元近在咫尺。

　　 与此轨迹暗合的是房价的上涨以及高端住宅成交的放量。国家发改委和统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的监测显示，5月开始，部分城市房价出现反弹。70个城市中，环比价格上涨的城市有47个。上海、杭州、重庆的成交量甚至创出历史新高。

　　 哈继铭分析说，美国已经进入零利率时代，全球市场流动性充裕，一部分资金很可能直接流入土地和房屋等实物资产中。与此同时，热钱正在进入增长性较强的新兴国家的资本市场。这些钱很可能从另一种方式转化为开发商的买地资金。

　　 基金追踪公司EPFRGlobal最新数据显示，在过去四周，已有120亿美元新资金涌入新兴市场的股票型基金，规模相当于新兴市场基金总资产的3.5%。据了解，自2001年以来，新兴市场股市只在2006年2月出现过如此庞大的资金流入。

　　 在流动性充裕的大环境下，房地产上市公司的再融资计划也开始复苏。截至6月1日,今年内已有包括保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、深振业(000006.SZ)在内的10家房地产上市公司公布了2009年增发预案，计划募集资金超过200亿元。其中，保利地产计划募集资金不超过80亿元，并已获得证监会批准。

　　 内地在香港上市的房地产公司也开始加入再融资队伍。5月19日华润置地(00127.HK)公告称，将配售3亿股，拟筹资金净额约42.4亿港元。SOHO中国(00410.HK)也于5月27日宣布，计划发行本金总额28亿港元的五年期可换股债券，预计所得款项净额约为27.40亿港元。

　　 泡沫担忧

　　 曾于2007年分析股市泡沫原因的知名经济学家郎咸平，近日在自己的博客中担忧，目前楼市回暖或将造成实体经济的衰退。“目前楼市回暖现象让我比较担心。”郎咸平在自己的博客中直言不讳地分析自己的观点称，大量实体经济的避险资金进入了楼市，会对下一步的经济复苏带来隐患，而这也会付出较大的代价。郎咸平认为，如果楼市的回暖造成实体经济的衰退，将是非常可怕的局面。实体经济发展之后的回暖才是真正的回暖。

　　 哈继铭也提醒管理层保持警惕，稳定资产价格，90年代日本资产泡沫发生的处境和中国现在所面临的境况很相似。在1985年9月“广场协议”签订之后，受长期积累的高水平外汇储备和贸易盈余的影响，日元兑美元汇率开始快速升值。日元快速升值维持了低水平的通货膨胀率，并且使得日本出口商的企业盈利开始恶化，进而限制了日本央行及时收缩金融环境的决策。由此，实际利率在过于宽松的水平停留了过长时间，大量流动性抽离实际回报率较低的储蓄存款，而在股票和房地产市场寻求投资机会。

　　 专家和学者们普遍认为中国的房地产市场存在着一定的泡沫，然而由“通胀”原因所吹起来的泡泡何时会破灭？中国人民大学金融与证券交易研究所教授李永森对本报记者表示，仅仅依靠资金推动的资产价格上涨必然不能持久，必须由宏观经济基本面的支持，依靠实体经济的发展。

　　 问题究竟严重到怎样的程度？钟伟认为，全球范围看，金融海啸令欧美各国纷纷采取定量宽松货币政策，向全球市场注入了巨量流动性，廉价的货币政策显而易见地会推动全球股市和资产价格的上涨。

　　 但是，他倾向于认为，从数据上看，4月份CPI同比下降1.5%，PPI同比下降6.6%,5月份继续出现双负现象。宏观经济在向好的方向发展，但今年下半年中国不存在着通胀压力而更有可能出现通缩局面。“当实体经济在很长一段时间内感受到货币政策的宽松，才说明通胀来了。”钟伟说。

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