叶国靖 吴晓波

　　

　　多数人，好了伤疤就会忘了疼。

　　从南到北，伴随着楼市“突然的繁荣”，土地市场也迎来2009年首次成交高峰。昨天，地产研究机构易居（中国）·克而瑞（中国）研究中心据各城市发布的土地出让公告统计发现，5月11日至5月17日，全国37个大中城市土地成交面积前三名兰州、北京、上海，分别成交土地73.33公顷、47.93公顷和46.63公顷。

　　无独有偶，中国指数研究院的最新监测报告也显示，“五一”后第一周，20个重点城市共推出土地宗数环比增长73%；推出土地面积环比增长48%；成交土地宗数环比增加13%；成交面积环比增加34%。

　　而中国指数研究院2009年2月份对全国60个城市土地市场的监控情况是“交易低迷，地块底价成交是主流”。2月这些大中城市共成交住宅用地67宗，同比减少61%，成交土地面积448.7万平方米，同比减少74%。1、2月的累计成交宗数、成交面积同比2008年分别下降73%、84%。其中，2月土地市场住宅用地交易有48宗流拍，流拍率高达40%。

　　刺激目前土地市场重新活跃的，是大型房地产开发商。在新近一周（5月18日至5月24日）的成交中，拿地者主要是保利、龙湖地产、绿地集团等。其中绿地集团获得的上海斜土街道107街坊地块，还以12亿元刷新了上海2009年经营性用地的最高出让总价。

　　竞赛大幕重启

　　经历一年调整，钱包鼓鼓的开发商又杀回来了。

　　上海的地产咨询机构“方方工作室”表示，上海市场的15家品牌房企土地储备已告急。中原地产研究中心的一份数据则显示，大部分房地产公司目前的土地储备不足，在“地荒”背景下才出现这样的案例：4月份，金地集团（600383.SH）与十余家开发商争夺上海青浦区徐泾镇一地块，最终溢价82%得手。

　　呼应上述两家机构观点的典型案例还有：被称为“今年佛山最优质、最高底价”的一幅商住用地，经历一番争抢后，日前被万科A（000002.SZ）以13.86亿元的总价纳入囊中。根据测算下来的楼面地价为2400元/平方米，与起始楼面地价相比，溢价50%。富力地产（02777.HK）以相当于出让底价3倍多的10.22亿元，将“命运多舛”的北京广渠门10号地块收入囊中。以该地块总共7.75万平方米的住宅面积计算，楼面地价超过13000元/平方米。据了解，紧邻该地块的某楼盘新房住宅售价为20000元/平方米，周边的二手房价格也在18000元/平方米左右，这意味着该地块的成交价再度隐现“面粉贵过面包”行情。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，成交量的上涨使开发商的资金回笼速度加快，再加上信贷政策的放松，开发商继续储备优质地块的资金越来越充裕，客观上为土地市场的复苏做好了准备。

　　“2009年，我们将重启停顿多时的土地吸储计划，绿城今年还要再拿地。”绿城中国（03900.HK）常务副主席兼行政总裁寿柏年日前在接受CBN记者采访时表示，随着市场回暖，大量销售资金回笼，绿城“最难的时候已经过去”。

　　“五一”小长假过后，中信证券连发地产行业分析报告，预言房地产市场将从“房屋销售嘉年华”续演到“土地盛宴”。上海万达广场置业有限公司总经理刘珏告诉CBN记者，对后市预期的转好，刺激开发商进一步收储优质地块，万达自然不放过良机。

　　而在最先开始楼市调整，土地市场曾经冰封三尺的广深市场，土地拍卖也似乎一夜之间开始沸腾。5月一开始，深圳土地市场便结束了持续10个月的“零成交”，位于回龙埔平西路和爱心路交会处的2宗捆绑地块，14分钟内举牌113次，以高出底价2.7亿的价格成交，溢价51%。

　　5月末，广州今年首次住宅用地出让，“过江龙”深圳开发商佳兆业便与已经多年没有出现在土地拍卖市场上的本地企业东华实业进行了价格缠斗，现场叫价幅度甚至直接从200万元/次变为1000万元/次，最后以高于底价50％的价格成交，扣除回迁房后，楼面地价为6371元/平方米，直逼广州CBD拟于近期出让住宅的起拍楼面地价水平。

　　富力联席董事长张力乐观地对CBN记者表示，房地产已复苏，富力会开始关注土地市场。他甚至预测近期将开拍的广州CBN住宅用地，可能最后会溢价100％成交。万科董秘肖莉也在此前的采访中强调，外界对于王石的“后拐点论”只是炒作，万科开始看好市场，也会在上半年积极拿地。

　　目标地块有变

　　楼市量价齐升的5月，是开发商再度蜂拥入市的新开始。CBN记者从近期开发商拿地的趋势中也发现，在新一轮拿地高潮中，他们的目标地块开始出现明显的性质变化。

　　如富力地产退还广州市政府的是限价房用地，由此回笼了5.05亿现金，加上它以5亿元整体出售写字楼，这两笔“意外之财”现金流的总额，刚好与它随后迅速购置的北京天价住宅“地王”价格相当。似乎在获得额外的现金流后，富力将重心放回到一线城市的高档住宅市场上，而非楼价高企时期类似过渡产品的政策性住房产品。

　　万科也同样有类似情况，去年10月以来万科只是新增了广州以及西安两幅地块，均为收购模式，万科合计支付地价只有6.42亿元。但是最近一周内，万科合计以19.43亿元，在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块。佛山地块万科是以比底价溢价50%的成交价拿下。这是2007年之后万科在一级土地市场上少见的大手笔。土地市场的低潮时期，万科更关注于收购二、三线城市的中小型地块。但是在现阶段，似乎发达城市中心地段的大型社区，对万科更有吸引力。

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