张艳红 谢少萍

　　尽管没有开发商公开承认，但最近悄然开闸的银行贷款对于国内的房地产企业来说，绝对是一场及时雨。而部分地区的银行对“二套房贷”的隐性放松，也对最近两个月全国楼市的全面复苏发挥着不同忽视的作用。

　　积压贷款项目集中释放

　　“去年要贷款，是开发商主动找银行，代表银行出面的一般是男行长；今年谈贷款，是银行主动找开发商，出面的变成女行长了。”这是深圳一家大型房地产开发企业的负责人有感而发的一通戏言，却也实实在在反映了开发商在信贷中的地位变化。

　　今年前几个月的信贷数据，也证实了这一细微变化。央行《2009年一季度货币政策执行报告》显示，一季度全国房地产贷款余额新增3364亿元，同比多增1403亿元。其中，房地产开发贷款新增2218亿元，同比多增1257亿元；购房贷款新增1149亿元，同比多增146亿元。

　　“去年房地产市场的阴晴不定让银行积压了不少地产项目的贷款申请。近两个月，随着房地产成交量的回升，银行对开发贷款也选择谨慎放开。”某国有大行人士告诉CBN记者，鉴于去年同期银行放款的基数较低，所以在今年前三个月，开发贷款增速比较明显。

　　但上述人士称，一季度的数据很大程度上是去年积压的项目，在前3个月信贷狂飙之后，不少银行已经对信贷进行了适当的控制，接下来能否持续还要继续观察。

　　开发贷款与房贷“捆绑”

　　广东某商业银行公司银行部人士告诉CBN记者，今年银行都将目标指向国家政策支持的大项目，但由于缺乏政府资源，政府基建类项目几乎被国有大行集中瓜分，股份制银行不得不另寻目标，而相对安全、回报率高的房地产相关贷款普遍受到股份制银行的欢迎。

　　“今年前4个月，房地产行业已经显现出回暖的迹象，开发贷款对银行来说已经比较‘安全’，另外，银行还看重开发贷款带来的个人按揭贷款。”该人士透露，一般情况下，银行放出1000万元开发贷款，可带来2000万元以上的个人按揭贷款，回报率仍然诱人。

　　以市场回暖最为明显的深圳为例，个贷规模较开发贷款上升非常明显。“今年以来，在降息作用和刚性需求的双重刺激下，银行房地产类贷款成交量确实大幅反弹。”深圳某商业银行零售银行部总经理告诉CBN，该行全行口径3月份新增个人贷款达到100亿元，创下单月增量历史纪录，而这其中，个人按揭贷款占了绝大多数。

　　中信证券4月中旬曾对广州、深圳、珠海、东莞等地的股份制银行进行摸底调研，其调研报告显示，广东地区银行资产结构中，房地产相关贷款仍为部分银行的重要投放领域，部分银行房地产开发贷款达25%，个人按揭贷款近50%，各银行并未在规模上减少房地产类贷款。特别是深圳的贷款结构中，房地产贷款占比高，且发放一手房贷的银行，往往依靠开发贷款的捆绑。

　　信贷有利于开发商再投资

　　有迹象显示，由于今年早些时候放贷过于激进，大多数银行不得不在今年接下来的时间里适当收紧贷款，但多数人认为，短期内不会给开发商的经营造成压力。

　　“银行贷款主要是促进再投资，开发商日常的经营和项目后续开发资金，光销售回款就足够了。”深圳一家开发商的财务部负责人表示。

　　上述银行人士也表示：“一些开发商拿到贷款之后，在购买土地、楼盘前期其他投入的力度会加大，而且现在市场判断，房地产行业有回暖的趋势，贷款的放开可能刺激房地产行业慢慢走出低谷。”

　　事实上，今年早期银行开发贷款的放开，已经一定程度上刺激了开发商再投资的热情。最为直接的表现是，多家发展商开始重新在土地市场上寻找机会，并有所斩获。

　　“此前地方政府推地的积极性不算踊跃，这让外界看起来觉得开发商好像不怎么买地。相信随着近期推地的增加，这种局面会有所改观。”中原地产广州公司投资部总经理黄韬表示。值得提及的是，广州将于6月10日迎来今年以来最受关注的一次土地拍卖，当日推出的珠江新城一宗居住类地块，楼面地价的起价就超过6000元/平方米。而这一次拍卖，或将开启广州的卖地高潮。

　　黄韬还指出，信贷让许多去年积压的项目得以启动，加上此前开发商去存货效果明显，有部分开发商现在一边卖楼，一边也在加紧施工，希冀快速滚动。

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