土地市场“面粉贵过面包”隐现

　　王芳洁

　　昨天下午，富力地产(02777.HK)以相当于出让底价3倍多的10.22亿元将“命运多舛”的北京广渠门10号地块收入囊中。

　　以该地块总共7.75万平方米的住宅面积计算，楼面地价超过13000元/平方米。根据北京市土地整理储备中心的资料，7.75万平方米的住宅面积中，还包括了配建的5000平方米廉租房。如果扣除廉租房的面积，该地块的楼面地价将更高。

　　据了解，紧邻该地块的某楼盘新房住宅售价为20000元/平方米，周边的二手房价格也在18000元/平方米左右，这意味着，广渠门10号地块的成交价再度隐现“面粉贵过面包”的行情。

　　北京土地市场日渐火爆的行情只是全国土地市场回暖的一个缩影。中国房地产指数系统对全国60个重点城市的监测数据显示，4月全国住宅用地成交环比与同比均大幅上涨，使1~4月的住宅用地成交量今年以来首次超过去年同期水平。其中，4月有近1/3的住宅用地溢价成交。

　　事实上，在发布公司年报前后，富力地产、金地集团(600383.SH)等大型地产企业的负责人还在公开检讨公司以往的拿地策略，认为公司在2007年购置土地过多给公司经营带来了很大压力。而如今，也正是这些地产企业，在土地市场上的表现最为活跃。

　　土地市场回暖

　　自2008年8月被北京市土地储备中心取消挂牌出让后，北京市广渠门10号地块自5月7日重新挂牌以来，在两周时间内共收到29份开发商报价，价格也由2.9亿元直线上涨至6.67亿元。而10.22亿的最终成交价则使该地块的价格在报价已经翻番的基础上再度上涨超过50%。

　　沉寂一年之久的土地市场回暖之意明显。除广渠路10号地外，北京市在5月已推出40多幅地块，其中通州通胡大街70号地块在经过80轮竞价后，以底价的2.5倍成交。截至目前，已成交的土地接近20幅。

　　就在几天前，被退地后又多次流拍的福州白马南路两幅地块，也终于以远超过底价的5.64亿元成交，楼面地价约5680元/平方米。2007年在福州拿下“地王”的万科A(000002.SZ)也参与了该地块的竞逐。

　　5月9日，苏州市国土资源局发布了今年首批土地拍卖和挂牌公告，同步推出27宗地块。据了解，厦门市计划于6月8日举行一场汇集了9个项目的土地拍卖会，该拍卖会将是2008年以来厦门市最大规模的土地拍卖会。

　　与此同时，将近一年门可罗雀的深圳市土地交易中心也将于6月10日前连续三批挂牌出让共计5幅位于福田和宝安区的居住用地。据统计，2008年前8月，深圳一共出让了28块用地，其中，成功拍卖了20块，12块商业办公用地全部成功出让，流标的8块用地全部为居住和商住综合用地。这种状况在楼市成交回暖的前提下迅速得以改善。本月初，深圳市推出的一幅居住用地已经溢价成交。

　　根据易居克而瑞(中国)的统计数据，仅4月27日至5月3日期间，全国37个大中城市中，10个城市有土地推出。其中，上海、合肥和北京位列土地出让面积前三名，出让面积分别为117.55公顷、47.29公顷和24.67公顷。

　　土地供应速度仍低于往年

　　“土地市场的回暖与楼市回暖密不可分。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，房地产市场回暖，房屋销售速度加快，一方面给开发商带来了可用于购置土地的资金，更令开发商累积了对后市的信心。

　　顾云昌同时坦言，政府相关部门也有推出土地的现实压力。目前的现状是，土地出让金和房地产税收仍然占据了地方收入的很大部分，由于2008年土地市场和房地产市场均比较冷清，如积压一段时间的购房需求一样，政府相关部门积压的推地需求也到了需要释放的阶段。

　　但是，楼市回暖仅两三个月的时间，不少开发商都不敢断言后市走向，政府相关部门和部分开发商在土地市场上的积极态度，令亦市场担忧。

　　业内专家认为，目前开发企业积极购地也在情理之中。尤其对于上市公司而言，必须每年都有新的经营业绩，由于很多企业在去年几乎没有拿地，为保证公司经营业绩的持续性，必须保证一定的“原材料”购买。

　　华润置地(01109.HK)日前公告称，公司欲配售3亿股融资42.4亿港元，用于购地和运营资金。保利地产(600048.SH)日前也宣布计划非公开募集资金80亿元。保利地产北京公司负责人对CBN记者透露，由于目前公司在北京的项目出货太快，考虑年内还要在北京市场购置两幅土地。

　　对于开发商而言，新增的土地供应，也意味着新增存货。事实上，就在今年一季度以前，房地产市场还面临着巨大的存货压力，但经过两个多月的消化后，一些开发商的存货压力已有所缓解。

　　顾云昌也认为，今年1~2月，全国商品房销售面积为5000多万平方米，而仅3月，上述数据就达到6100万平方米，4月该数字已上升至6300万平方米。但他同时指出，尽管目前各地政府已开始着手推地，但土地供应的速度仍然低于往年。数据显示，今年一季度全国土地交易规模同比下降四成，而1~4月则同比下降了28%。

　　顾云昌认为，在存货消化速度加快的情况下，如不及时供应土地，供求关系很有可能再次失衡。由于从土地供应到实现销售需要1~2年时间，“我相信2年后房地产市场已经实现了平稳发展”。

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