王凯

　　深圳市土地交易中心近一年门可罗雀的惨状或将在6月彻底改变。

　　市土地交易中心网站信息显示，将分别于6月2日、6月5日、6月10日挂牌出让共计5块位于福田、宝安两区的居住土地。

　　业内人士普遍认为，这是在去年频频流拍的状况下，基于土地财政的压力，政府希望借目前的楼市转暖出让土地。

　　但能否顺利成交，仍是未知数。

　　放量时机的选择

　　据统计，2008年前8月，深圳一共出让了28块用地，其中，成功拍卖了20块，12块商业办公用地全部成功出让，流标的8块用地全部为居住和商住综合用地。

　　此后，在长达近一年的时间里，在开发商不断的收缩战线，一再减少开工面积的经营策略影响下，深圳市政府再没有推出居住用地。

　　“深圳市政府并没有料到市场会冷到这种地步，先前的土地出让计划也必须做出调整。”深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平说。

　　2009年春节过后，随着成交量的逐步加大，深圳楼市即刻被很多人贴上了“回暖”、“反转”的标签。

　　据深圳市国土局数据显示，2009年1月份，深圳市共成交新房4445套，日均成交143套，成交均价11045元/平方米；2月新房成交量为5275套，比1月份上涨了830套，日均200套，成交均价为10988元/平方米；3月深圳新房成交总量为8509套，日均300套。价格也略有上扬；4月的成交量较3月略低，降幅不到10%，整体销售趋势并没太大有改变。

　　楼市“转暖”的同时，政府也在马不停蹄地启动土地出让计划。

　　2009年4月29日，深圳市龙岗区龙城街道回龙埔社区两块旧改项目土地以8亿元的高价被深圳市尚模发展有限公司拍得，这是自2008年6月以来深圳市政府首次出让真正意义上的居住用地。而这只是试水，更大的土地量，深圳市政府在5月初宣布将在6月集中推出。

　　“对政府来说，随着楼市的阶段性回暖，现在卖地可以利润最大化。”国世平认为，这仅仅是单方面的想法。

　　即便4月29日，深圳市尚模发展有限公司以高溢价（超出底价5.3亿的8亿）拿下两块地，国世平仍然不认可土地回暖的说法。

　　“这只是个别经营较好的公司出于发展的考虑所做的举动，楼市仍然处于下降通道，所谓回暖只是阶段性的反弹，楼市没有见底，土地更不可能回暖。”

　　深圳市土地交易中心网站信息显示，6月2日将公开挂牌捆绑出让宝安区三宗地项目改造权及土地使用权总面积9万多平方米；6月5日挂牌出让一宗航空产业扶持配套居住用地，位于宝安大道西侧、航城大道北侧，总建筑面积191110平方米；6月10日将出让一块位于福田南园爱华路西侧的商住用地，建筑面积为18500平方米。

　　“假设楼市回暖，那么土地的回暖要滞后于楼市的回暖，这需要一段时间。”在国世平看来，这也是深圳市政府选择6月集中推出土地的原因。

　　重庆市国土房管局副局长董建国也向记者表达了同样的看法。

　　转让土地的背后

　　深圳此次土地集中放量的背后，一方面是基于政府土地财政收入的压力，另一方面，为了今后两年的持续发展，开发商在客观上也有在深圳拿地的需求。

　　数据显示，2008年截至9月3日，土地招拍挂收入为86.05亿元，其中工业用地3.7亿元、住宅18.1亿元、商业楼46.85亿元。

　　虽然出乎意外地高于2007年招拍挂出让的总收入63.5亿元，但据记者了解，拍出的十几块商业办公用地基本上都是配合深圳市政府打造“总部经济”而出让的土地，如中国移动、深圳能源集团等大型国企总部进驻用地。而这种政策性的出让用地只是某个时段的特殊行为，大大小小的开发商为了持续的发展拿地才是市场的主流和常态。

　　事实表明，在楼市最冷淡的2008年，不论是国企开发商，还是民营开发商，在深圳都鲜有拿地。

　　因此，“在土地财政上，未来几年，深圳市政府压力仍然巨大。”国世平说，“2010年要开大运会，大量的资金要用于市政建设，修建福田到龙岗的地铁会耗费大量的资金，政府需要在这两年通过卖地等手段储备一些资金。”

　　对开发商来说，由于在深圳的土地储备有限，拿地需求也较为明显。

　　金地总裁张华纲告诉记者：“所有开发商在深圳的土地储备都已很少，缺项目。”

　　就今年推出的项目而言，万科有包括第五园、清林径、金域华府、金域东郡、东海岸、兰乔圣菲、天琴湾、华昱项目和棠樾近10个盘；中海地产有康城国际、阳光玫瑰园、西岸华府、大山地四个项目；招商地产主要有兰溪谷2期、海月花园5期、依山郡2期、花园城5期、澜园五个项目。除此之外，这几大开发商在深圳的土地储备（拟建项目）已经很少。

　　而更为关键的是深圳市场在几大开发商的销售总额中的地位举足轻重。

　　拿万科来说，2008年在深圳的主营业务收入约58.2亿元，占总销售额的14.37%、净利润约8.7亿元，占总额的19.94%，是万科销售额最大，利润贡献最多的城市；招商地产年在深圳实现了22.84亿元的营业额收入，占总销售额的近70%。

　　即便是开发商在客观上面临着急需在深圳拿地的需求，但仍然不敢贸然出手。

　　招商地产董秘刘宁告诉记者：“土地的价格一直很高，即便是在楼市冷淡的2008年，政府也不愿意降低土地的价格。”

　　东莞市某开发商也证实：“这种情况确实有，去年南城区某地拍卖，只进行了第一轮叫价就结束了，按程序说，这块地应该归这个开发商所有，但是东莞市国土局最终并没有出让这块土地，因为并没有到他们想要的价位。”

　　刘宁说：“一方面土地价格高，而另一方面为了快速销售，在价格上已经作了调整，导致我们的毛利率逐渐走低，我们也希望政府能在土地这个降低毛利率的源头上有一些降幅。”

　　国世平说：“明年应该是买的时机，估计土地价格会比较合理。现在开发商要做的还是抓紧降价促销。”

　　来源：经济观察网

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