投行明处唱多暗地狂减地产股

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　 　　一边是住宅高存量和高空置，一边是全球金融危机和多国暴发的甲型流感，中国楼市到底有多坚不可摧，还能置身“事”外幸运回暖？

　　 　　5月11日，北京市国土局称，北京已供地、尚未实际销售的商品住宅面积约有4000多万平米。若这些房子投入市场，至少可满足2至3年的需求。这条消息从官方层面证实了北京住宅的高存量。

　　 　　与此同时，虽然各家投行纷纷认为中国楼市正在回暖，但他们大肆减持地产股的行为却显得言行不一，使得楼市更加扑朔迷离。

　　京商品房空置率全国第一

　　 　　4000多万平米已供地、尚未实际销售的商品住宅面积，让北京有点消化不良了。

　　 　　“从去年三季度开始，企业的土地投资需求受到抑制，土地市场热度降低，个别地块甚至没有企业关注，所以土地供应适度从紧。”北京市国土局副局长曾赞荣说。

　　 　　不过北京从今年4月起，开始加大土地供应。截至5月8日，北京已推出经营性用地49宗，土地面积282公顷，供应量是去年同期的210%，其中住宅供应量197公顷，是去年同期的164%。

　　 　　5月计划推出土地300公顷，6月底前完成全年经营性土地供应计划的六成以上，前三季度计划全部完成。四季度则根据届时的用地需求，决定如何加大供应。

　　 　　北京市国土局的调查表明，截至目前，北京已供地、尚未实际销售的商品住宅面积约有4000多万平米。其中，已办理销售许可、未实际销售的有1900多万平米；未办理销售许可的2500万平米。

　　 　 “如果这些商品住宅全部投入市场，至少可满足2至3年的商品住宅需求。因此，今年在安排商品住宅700公顷的情况下，比去年实际供应增加41%，这一方面可以稳定房地产投资，同时也能保证未来一定时期的供应量，防止房地产市场繁荣时，土地价格和房地产价格的非理性上涨。”北京市国土局表示。

　　 　　在国土局未雨绸缪加大商品住宅供应量的同时，记者注意到，实际上当前北京商品房空置率已经过高。

　　 　　根据上海易居房地产研究院近日做的《全国商品房空置研究》显示，北京商品房空置率居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平，形势严峻。

　　开发商正丧失涨价动力

　　 　　相对于北京商品房的高供应量和高空置率，进入5月份以来，北京楼市的消化能力却骤降，这使得楼市持续回暖顿生变数。

　　 　　据北京房地产交易管理网公开数据，5月3日-5月9日一周的北京住宅期房网上签约量为2791套，之前一周的4月26日-5月2日期间则为3242套，下降幅度达到13.91%。

　　 　　“这是北京住宅期房网上签约量连续第三周出现下滑，而此前两周的周环比降幅分别为5.0%和4.9%。住宅期房网上签约量呈现出周降幅明显加大的趋势。”新浪乐居相关负责人指出。

　　 　　上海易居房地产研究院相关负责人也认为，从消化周期看，北京的情况也是最严重的。数据显示，北京市商品房空置面积消化周期达到12.9个月，同比翻了一番，为1997年至今历史次高点。而商品住宅消化周期达6.08个月，高出全国2.12倍。

　　 　　“5月初北京商品成交量有所萎缩，这极有可能意味着5月份将成为北京楼市的分水岭，同时下半年仍有可能出现空置率上升的现象。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。

　　 　　“显然，开发商盲目提价是导致楼市持续回暖现象生变的直接原因。从目前的情形看，开发商涨价的动力正在丧失，市场转入清淡后楼价可望再回落。”京展担保地产分析师戴晓光认为。

　　 　　中原地产华北区董事总经理李文杰则认为，历经3个月的井喷式增长，积压一年多的需求基本释放殆尽，从4月最近两周的成交量表现来看，楼市成交“小阳春”阶段基本将过，2009年春季的楼市高潮将过去。

　　机构减持的矛盾

　　　 　值得注意的是，各投行和机构对国内楼市同声看好之时，却有机构在不断大肆减持地产股。

　　 近期，瑞银证券、渣打银行等机构均发布报告看好中国楼市，并预测房地产投资市场将在下半年强势复苏，从而将楼市带入整体复苏的轨道。

　　　 　但声称看好中国楼市的瑞银和摩根大通等投资机构，近期却在大幅减持地产股。

　　　 　据记者了解，从4月6日，至5月7日，富力数次遭瑞银、大摩、摩根大通减持，共计减持7.43亿港元。

　　 而房企高管的减持消息也不绝于耳。据了解，碧桂园总裁崔健波于5月6日以平均价3.23元减持207.9万股公司股份，套现672万元。

　　 另外，4月29日、30日，保利地产财务总监谭艳连续以22元左右的价格抛出10万股和42万股，合计套现1144万元。3月24日至5月4日，第二大股东华美集团通过上证所竞价交易系统共减持保利地产无限售条件流通股20886302股。

　　 再者，数据显示，一季度，已公布季报的基金较去年底共减持万科3.39亿股。

　　 “据我和多家投行分析师的接触了解到，他们大多数实际上对中国楼市是否回暖仍持观望态度。机构的减持行为也显示了他们对中国楼市后市的矛盾。”华夏银行一分析师告诉记者。

　　　 花旗银行内部人士也告诉记者，一季度楼市短暂回暖，但目前形势还有变化，商品房库存高、经济持续放缓，房价是否见底不好判断，但短期内大幅反弹的可能性很小。机构减持地产股多数是趁一季度地产股的反弹时机出手。

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