一季度成交创最高纪录

　　张艳红

　　绝望到希望之间的转变，总是在不经意间发生，甚至让人措手不及。

　　春节过后，猛然发生在成都楼市的“小阳春”正是如此，使得2008年下半年处于极度深寒中的成都房地产市场扭转了格局——从2008年全年成交量较2007年下降45.5%，到今年第一季度销售较2007年同期增长23%，成都楼市在过去一年里经历的大落和大起，即使放到全国范围也倍显突出。

　　所幸的是，潮起潮落之后，“小阳春”的热度渐渐退去，一个常态化的平稳市场正在形成。

　　市场宽幅震荡

　　四川中原地产在对2008年成都房地产市场所作的总结性研究报告中，使用了也许是这么多年以来最不乐观的词汇。该份报告称，“受宏观调控及‘5·12’地震的影响，成都楼市观望气氛愈发强烈。中原调查显示，近七成购房者看低后期房价，持币待购，楼市销量受阻。销售业绩下滑，房地产企业资金链吃紧……后期，房地产企业将面临资金链断裂的危险，企业经营也面临生死存亡的关键时期……”

　　可以说，如果去年的全国楼市经历过寒冬，那么以成都为首的四川房地产市场所遭遇的无异于雪上加霜。中原地产的统计数据显示，去年成都一手住宅成交量63234套，合计面积598.12万平方米，环比下降45.5%。

　　去年6月中旬，成都政府出台安居置业意见，市场因此处于最为宽松的政策环境，但最终未能换回市场信心的回暖，成都商品住宅成交量一路下滑。2008年9月，成都一手住宅市场成交4037套，合计面积41.75万平方米，创当地一手住宅成交量的新低，政府“托市”的期望随之破灭。

　　在这一前提下，春节过后突然“冒出来”的购买力，才那么出乎人们的意料。成都市房管部门的数据显示，今年1~3月，成都累计成交商品房600万平方米，是成都楼市历年来的最高纪录，其中商品住宅为532万平方米，比去年一季度增长85%，较2007年同期亦增长23%。

　　“春节过后市场上升得太快，半个月时间成交‘嗤嗤’往上涨，太突然了。”在谈及年初的行情时，成都嘉进地产顾问副总经理马永林到现在还掩饰不住兴奋：“我们当时都还以为是个假象，没想到这种局面整整持续了好几个月，2、3、4月的交易量都堪称达到历史高位。”

　　四川中原地产一手住宅部总监邹玉棠透露，这一轮“小阳春”行情中，一手住房单周成交就达4000套以上，几乎是去年9月一个月的成交量。

　　谨慎的开发商

　　当然，宽幅震荡的市场中，成都地产市场所发生的变化绝不仅仅只是交易量和价格。在国内多数大城市，高层住宅的定价通常为“楼层越高价格越高”，但是在成都就出现了相反的情形。

　　在去年地震发生后，成都楼市就一度出现高层电梯房受到购房者冷遇的情况，除了对高楼层房屋的安全存在心理障碍之外，在高楼层上感受到的强烈震感也使很多市民留下心理阴影。

　　合景泰富4月份在成都相继推出两个新项目，在定价之时，就采取了“楼层越高价格越低”的策略。该公司成都区域的副总经理刘冬涛透露，其实各个楼层之间定价差距非常小，但是成都的大发展商例如华润、长城等此前都采取了价格与楼层成反比的定价。“成都近年的新建商品房都比国家规定的抗震标准高，结构上不会有任何问题，销售上主要是为了照顾到买家的心理。”

　　在照顾买家心态的同时，成都开发商自身的心态也在发生微妙变化。经历过大起大落之后，他们对待市场的回暖也显得比过去更为冷静。主要负责一手楼盘代理的邹玉棠就表示：“开发商都还比较理性，知道年初的好行情是刚性需求的释放，大家也能看到下半年的供应量井喷会给市场带来的冲击。”

　　事实上，经过前三个月的交易活跃后，目前成都楼市已经呈现回落迹象。一、二手市场交易量都较之前出现小幅下降。邹玉堂预计，成都一手住宅后续每周成交量在2800~3000套左右，“不会太大，这是一个平稳的水平”。而中原地产二手市场的负责人冷泉颐也表达了相同的判断，买卖双方心态趋于平稳，卖家返价的现象减少，预计成交量能维持在每月4000~5000套的合理水平。

　　龙湖地产成都公司营销副总经理杨虎对后市也显得格外谨慎，他指出，目前要对后市进行判断还为时过早，因为看不到宏观经济形势的走势。因此，该公司在成都的4个项目，都没有明确划定全年销售任务。

　　土地成交破冰

　　尽管一切还不完美，但市场的信心，却正在逐步积聚。这让冰冻的成都土地市场也悄悄发生改变。5月7日，成都房地产市场举行了2009年首次土地拍卖，武侯区棕树村和青羊区金沙村两宗地块成交总额2.285亿元，两宗地块楼面地价分别为4706.89元/平方米和4916.66元/平方米。

　　作为今年成都土地市场的“风向标”，尽管拍卖没有出现“火爆”场景，但几个竞投买家的出现足以让相关部门欣慰，因为去年以来的土地市场已经让他们颇为着急。

　　去年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地35宗，总出让面积2913亩，成交2899亩；其中成交住宅类用地14宗，870亩，同比大幅下滑80%。而今年截至4月底，成都主城区供应成交住宅、商业用地为零。

　　事实上，为了扭转土地市场的颓势，成都国土局从年初就开始作出积极准备，分别发布了两次预公告，推出“黄金地块”以试水，希望以此刺激沉寂已久的主城区住宅用地市场。

　　另外一个有趣的细节是，成都市政府在推出预公告住宅用地的时候，十分罕见地制作了一个详细的介绍宗地的PPT，还配备了视频介绍，并且在网上可以随便下载来参考，这在以往都是想都不敢想的事。政府卖地的迫切心情可见一斑。

　　所幸的是，开发商方面对土地的兴趣也有所增强。合景泰富的刘冬涛表示，公司对成都市场还是非常有信心的，一旦政府有好的地块推出，分公司会及时上报总部积极研究。而目前已经在成都拥有了3个项目的恒大地产集团也表示，会不断寻求新的开发机会，发掘新项目。

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