吴晓波 王芳洁

　　跨过1486米的淇澳大桥，便从市镇般的珠海高新开发区唐家板块进入宁静的淇澳岛，小岛上，一边是郁郁葱葱的群山，一边是湛蓝的海和礁石林立的沙滩。

　　行于市区与小岛之间的公交车上，坐着的不是城市中常见的白领，而是到镇外采购生活用品或者菜蔬的农民，操着淳朴的口音拉家常。

　　公交车的最后一站，正是淇澳岛的大型旅游地产项目——澳莱坞影视城。中新地产（00563.HK）耗资31亿元人民币取得该项目100%股权18个月后，这里仍然一片寥落。

　　珠海业界传闻，中新地产本拟在去年底之前通过淇澳岛酒店的规划。这个酒店打算投入3.1亿元，总建筑面积10万平方米，总层高60层。不过这一规划可能会炸山填海，触及了珠海市山海保护的条例。项目在去年12月还没有确定施工图设计单位，至今也没有通过规划审批。原本定于今年6月开工、2011年3月完工的进度看来已遥遥无期。

　　尴尬的“淇澳岛”项目

　　4月底的一天，CBN记者在当地村民的带领下，走进澳莱坞影视城。沿着已经建好的唯一一条水泥路走上山，一路上大树参天，山崖陡峭，但游人踪迹全无，景点也寥寥无几。

　　如果从房地产开发角度看，景区内约70%的面积是由陡峭的山崖构成，适宜于建设的平地非常少。如果进行大规模开发，必然需要大量炸山毁林。如果在海边进行建设，须另行开辟道路以及铺设水电等配套设施。由于地块附近只有一个村子，所有的生活配套都要自行建设。

　　据一名中新地产的离职高层透露，中新地产当时的设想是把淇澳岛的地产项目建设为类似博鳌那样的会议中心，主题是亚洲旅游部长会议。“当时珠海市政府也希望把淇澳岛的开发导向定位观光旅游这一方面，所以公司就顺理成章地通过协议出让的方式，拿到了这个项目。”

　　但是，中新地产后来又改变主意，希望先行开发房地产和酒店，“打好基础后再召开‘淇澳亚洲论坛’，规划局却没有通过这一规划。”上述离职高层表示，去年中新地产及项目的情况都发生了很大变化，“我在去年6月离职。目前对于项目的情况已经不太了解了。”

　　对于该项目，珠海市国土局、规划局以及分管的珠海高新区规划分局都显示出讳莫如深的态度。高新区规划分局的工作人员表示：“这种地块的出让和后续规划，不是我们这个层次的分局能了解到的事情。”规划局则表示，负责人去开会了，无法作答。

　　珠海市国土局的工作人员似乎对中新地产颇有微词，“中新地产的资金出了问题，媒体都已经报道了。它一直拖着不动工，借口是很多的啦。不过我们不清楚用地证是否已经批出，也不分管它开发的进度。可能别的分管部门更清楚。”显然，当地主管部门的态度已注定中新地产的31亿元将在相当长的一段时间内“积压”在淇澳岛221万平方米的土地上。

　　“那块地我们也去看过，综合考虑后没有买。虽然景色很美，可是能拿来做什么呢？做观光旅游肯定等于钱打了水漂。做房地产的话，地块中只有20％是用于地产开发，容积率是2.0，光是基础设施配套就得再投入10多亿，加上30亿的地价以及其他费用，起码要花50亿。2.0的容积率又很难做顶级别墅，再扣掉一个10万平方米的酒店，余下的低层住宅要卖出1万元/平方米的均价才能回本。在这样一个荒凉的地方卖这样的价钱，压力太大了。”珠海一家知名开发商的总经理如此表示。

　　愤怒的投资人

　　一波未平，一波又起。

　　CBN记者近日收到自称“与中新地产有利益关系的人”的邮件及致电，该人士在邮件中称，中新地产降低可转债赎回价为恶意赖账，同时声称要致函香港金融监管当局，“防止类似雷曼债的债务危机重临香港！”他认为，既然中新地产一直辩称自己“不差钱”，为什么要赖账？

　　他在邮件里表示，截止到2008年10月31日，中新地产的账面资金为25.22亿港元，比摊子铺得更大的合生创展（00754.HK）和富力地产（02777.HK）都要多很多。而在2009年第一季度，无论是可查考的销售数据，还是中新地产高层的表态，公司的销售回款应该都相当不错。

　　据其估算，中新地产自去年10月至今年3月，销售额应该在25亿~30亿港元，按每月经营性现金支出4亿港元计算,5个月共支出20亿港元，考虑到支付银行贷款利息和高息债的利息共5亿港元,过去5个月的总支出也就25亿港元。换句话说，中新地产手头上至少还有20亿港元的现金。

　　中新地产内部人士表示，上述投资人的判断并不离谱，该公司就账面资金而言确实还比较充裕，但是按照老板的要求，账面上必须保持相当的现金额，因为公司还将不断遭遇外债的到期支付。

　　另据成都媒体的报道，4月份，成都当地银行已经由建设银行牵头，包括农业银行等商业银行开始集体向中新地产催贷，而且扣发银行业内通行的“借新还旧”式贷款。

　　“无论是境外融资还是境内融资，对中新地产来说可能都有一定难度。”标准普尔分析师符蓓表示，由于中新地产停牌时间较长，以及经营方面的不确定因素，境外的投资机构愿意借钱给它的机会很小。在目前的情况下，境内的银行可能放款也会比较谨慎。

　　就在两天前，中新地产刚与昔日合作伙伴成都中泰交通建设发展有限公司（下称“成都中泰”）达成和解，中新地产下属公司中置(北京)企业管理有限公司将向成都中泰支付1.2亿元股权转让款，收购成都中泰在成都温江公园大道项目的30%股权。同时，中新地产还需向成都中泰偿还3.26亿元的股东贷款。

　　上述资金中新地产需在2009年4月24日向法院支付6000万元，另外一半股权转让款需在2009年10月及2010年4月间分两次缴清。缴清转让余款前，中新地产需以成都公园大道项目作为担保。中新地产总裁刘义对CBN记者表示，相关应付款项已经于近两日内付出，并重申该公司的资金链并无问题。

　　但是，从1亿多票息延期支付，到三番两次修改可转债提前赎回方案，甚至不惜与昔日合作伙伴“翻脸”以“逃避”公司应承担的项目支出，无一不显露出中新地产对于现金的渴求。中新地产不得不为自己在两年前的冲动“埋单”。

　　在2006~2007年的高速发展期中，中新地产通过两次境外融资共取得44.6亿港元用以买地。尽管出手频繁，涉猎众多城市，但仅淇澳岛一个项目便几乎占据了中新地产所有买地资金的一半。

　　珠海某房地产策划公司总经理对CBN记者表示：“以31亿元拿下的地块直到现在还不开发，甚至规划也迟迟不能落实。光是这笔资金沉淀足以拖死一个中型开发商。”

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