联建土地仅为国有土地价格的50%

　　李秀中

　　“五一”前夕，都江堰市青城山镇石桥村8万多平方米的永久性灾后集中安置房开始动工建设，出资人不是政府，也不是村民自己，而是成都贯中房地产开发公司（下称“贯中房产”）。

　　根据贯中房产与石桥村达成的协议，公司先期建设永久性住房安置2200多名村民之后，全村11个组的960多亩宅基地，除去集中安置所占300多亩外，公司将获得其余部分农村集体土地的使用权证，并可进行商业开发。土地使用期限等参照国有土地实施。

　　不仅如此，由北京昊海公司投资的味江村12组联建房已经建成，受灾群众将于近期迁入，有关部门已经为其办理了剩余土地的土地使用证。而由成都明科公司投资的味江村13组联建房也将在本月底下月初交房入住。

　　在都江堰市灾后重建的“联建”政策鼓励下，截至目前，整个都江堰市已经有93个由企业出资兴建的大联建项目。都江堰市委副秘书长、统筹城乡工作局局长罗朝鹏对CBN记者表示，通过鼓励社会资金参与联建，直接投入农村住房重建的资金30多亿元，同时还可撬动50多亿元社会资金投入农村产业发展和基础设施建设。

　　“石桥模式”

　　所谓联建政策，实质就是以共享集体建设用地使用权吸纳社会资本参与灾后重建，即“以土地使用权换资金”的做法。联建出资方可以是自然人、城市居民，也可以是企业、开发商等。实际实施过程中，以企业和开发商参与的“大联建”为主。

　　5月6日，罗朝鹏向国土资源部部长徐绍史汇报时介绍说，都江堰市在全国率先颁发了农村联建集体土地使用证，打造了“十种重建模式”。其中，贯中房产的石桥村项目就是其中一种模式，也是投资规模最大的一个。

　　在介绍资料中，他介绍称，该村采取“社会资金开发重建”的方式，由村民通过比选方式选择投资方进行“新型社区”建设。由投资方出资修建统规统建的“新型社区”及配套设施。凡自愿加入的农户，按照人均40平方米现房安置，3平方米的经营性用房股权安置。

　　除了上述联建宅基地外，石桥村6000多亩承包地和山林也将集中流转给贯中房产，流转的租金为田地每年大米800斤/亩、旱地每年大米520斤/亩、山林每年200元/亩。协议规定，这些流转土地的租金将在5年内达到大米1000斤/亩。据了解，这些以大米的数量计价的租金，最终由联建方按当时当地中等大米价格折算成现金支付给农户。

　　据贯中房产石桥村项目负责人罗建忠介绍，这个项目将投资20多亿元，其中，灾民住房建设4亿~5亿元，包括修建总共8.8万平方米的住房和货币补偿；观光农业和产业农业将投入6亿~7亿元；基础设施、旅游、生态居住的投资约10亿元。

　　在其投资计划中，剩余的土地将主要发展旅游度假项目，其中包括建设一个五星级酒店，商业街和生态居住等大型项目.此外,公司还将开发观光农业和产业农业，比如种植猕猴桃和中药材等，可同时解决2000多名村民就业和生计问题。罗建忠表示，安置房争取年底封顶，旅游项目也将在年底启动，计划用3~5年时间建成。

　　集体用地参与联建

　　按照现有的规划，参与联建的农户将达1.7万户，运用“城乡建设用地增减挂钩”政策，实施土地整理，他们宅基地中的1/3土地用于新建农村住房，可节约近万亩土地或建设用地指标，可以用于商业、旅游业、工业的开发，或者异地使用建设用地指标。

　　目前，整个青城山镇达成协议的已经有14个项目，另外尚有6个项目正在洽谈，涉及6个行政村。这些项目都在都江堰市农村产权交易中心挂牌，最终由村民委员会和投资方直接谈判，达成协议。

　　由于联建与灾后农房重建结合，因此联建所涉及的土地均为农村集体土地，这些用地都在青城山镇16平方公里的规划区范围之外。由于青城山镇处于旅游风景区周边，根据规划，这些项目主要是建设旅游服务设施。

　　地震前，由于青城山的旅游特点，这里吸引了中铁二局、成都置信等大型开发商进行地产开发，规划区范围内的国有土地拍卖价格在200万元/亩左右，“最高曾经达到过270万元/亩。”青城山镇规划办主任程福剑说。

　　而参与联建的公司在青城山镇以联建方式获得农村集体土地的价格仅40万~80万元/亩，整个都江堰市参与联建的土地价格最低30万元/亩，最高也不过100万元/亩。以50万~60万元/平方米的均价计算，联建土地的价格较国有土地拍卖价格低50%以上。根据联建政策，两种性质的土地在符合规划的前提下在使用上不存在差异。

　　其实，此前贯中房产就已经在石桥村参与土地整理，获得用地100多亩。最近又在青城山镇附近获得一个联建项目。但罗建忠认为，加上其他成本，联建土地的价格与国有土地其实相差无几。

　　政策依然面临考验

　　其实，在联建房出台之初就曾引发很大争议，尤其是将其与小产权房联系在一起。对此，罗朝鹏曾经列举两者之间在规划、报建以及使用性质等六方面存在不同，以此证明联建房是获得政府认可的一种灾后重建住房形式，与“小产权房”的非法属性截然不同。

　　事实上，都江堰市是在成都统筹城乡试验区改革，尤其是农村产权制度改革的基础上，结合灾后重建实际推出了联建房的政策。成都市政府为此还专门出台了《关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见》。

　　从去年开始，都江堰市先后出台了《关于农村产权流转的意见》，并配套出台了《关于促进集体建设用地使用权流转的指导意见》、《关于促进集体林权流转的指导意见》、《关于促进集体土地上房屋产权流转的指导意见》、《关于促进农村土地承包经营权流转的指导意见》4个流转指导意见，以保证联建房政策的顺利实施。

　　但是，对于投资方而言，集体土地使用权证仍然不能令其放心。但据罗建忠介绍，根据协议，节余的集体建设用地部分可以按照程序报批转变为国有土地。

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