难现2007年的风光场景

　　张艳红

　　当存货的压力有了些许缓解，开发商终于将部分注意力转移到土地上来，这也使得持续萎靡的土地市场重现一丝生气。

　　4月底，上海、深圳、成都、长春等城市的住宅地块拍卖会上，包括金地集团（600383.SH，下称“金地”）、绿地集团、大连万达及碧桂园（02007.HK）在内的大开发商身影频现。这一连串的行动，看似在不经意中展开，像开春破土的芽，但它透露的信息显示，冬眠的土地市场已然苏醒。

　　开发商“大胃口”重现

　　刚刚在今年一季度取得不错销售业绩的开发商们，毫不掩饰对土地的兴趣。4月底，金地自己的土地计划付诸实际，以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，成交价超出底价82%。

　　5月7日，上市后一直缺乏建树的中国奥园（03883.HK）发布公告称，公司正与一名独立第三方进行磋商，可能收购一家于内地持有一幅土地的公司的若干股权。

　　即使是拥有超过4000万平方米土地储备的碧桂园（02007.HK），也在发布2008年年报后几天内宣布，公司耗资约1亿元购入广东肇庆一宗商业地块。这是碧桂园在2007年之后的一年多时间内，第一次新增土地储备。

　　更有激进者，大连万达从去年第四季度就已开始“抄底”行动。截至今年3月，短短几个月时间万达已斥资约100亿元在成都、上海、唐山等城市新增土地储备，大有抢夺先机之势。

　　事实上，在发布2008年业绩时，中海发展（00688.HK，下称“中海”）董事局主席孔庆平就表示，公司今年将动用50亿资金用于新增土地储备，预计购地400万平方米。金地集团总裁张华纲则声称，买地资金在50亿~100亿之间。

　　相比之下，招商地产（000024.SZ，下称“招商”）董事总经理林少斌的表态相对谨慎：“地是肯定要买，具体买多少，则视前几月销售情况而定。”

　　以万科（000002.SZ）为首的开发商，从去年开始就等待着土地市场的“抄底”良机。今年一季度，楼市的“小阳春”行情让不少开发商的存货压力大为减少，这也意味着他们在今年有了更为宽松的资金环境来考量未来发展乃至扩张问题。

　　日前，万科、中海和保利地产（600048.SH）披露的前几月销售业绩显示，截至目前，公司销售回款已经超过100亿，其他如富力地产（02777.HK）、合生创展（00754.HK）、金地、招商等也回笼了大量现金。对于腰包开始鼓起来的开发商而言，新增土地储备显得顺理成章。

　　此外，银行贷款门槛也已悄然降低。对此，多数开发商都将今年的策略确定为，借助低成本扩张的机会提高负债比率，提高财务杠杆，积极买地提升市场份额。去年显得格外保守的金地，也早早地确定了“提高杠杆”的策略。张华纲表示，公司今年可以接受的净负债比率红线为100%。

　　招商地产财务部负责人则透露，公司负债的红线为45%，销售回款使得负债率低于红线，公司就有空间购买土地。这意味着，房子卖得多，土地也将买得多。

　　供地加快

　　巨大的资金量，让开发商在土地市场重新显得底气十足。保利地产副总经理胡在新在4月底的一次会议上表示，由于开发商在2008年吸纳的土地量少，感觉市场上的供应量正在趋于紧张，要确保未来楼市供应平稳，政府供地必不可少。

　　富力地产联席主席张力对部分地方政府今年一季度在土地市场“按兵不动”也颇有微词：“现在市场好了，政府要做到未雨绸缪，适度多放点土地出来，适应开发商的需求。”

　　不过，土地市场的“冷清”局面正在改观。日前，已经连续5个月没有住宅用地供应的深圳，完成了今年的首次交易。两家本地开发商经过了近百轮角逐，最终以超出底价40%的价格成交。成都也在4月底完成了今年首场住宅地块的交易。

　　同时，北京土地整理储备中心网站披露的信息显示，北京5月份即将交易的土地共有13块，这些地块总规划建筑面积约为160万平方米，具有住宅性质的土地有6块，规划建筑面积约为70万平方米。

　　其中曾经暂停交易的朝阳区广渠门外10号地此次第二轮推出，因此备受关注，该地块规划面积约为7.2万平方米，5月7日开始挂牌出让。如果算上从3、4月份顺延下来的9幅土地，北京在5月的土地出让总数将达22宗。

　　广州市国土房管局副局长黄文波也在日前的一次会议上透露，今年的住宅用地供应与去年持平，大约为2.5平方公里。由于第一季度没有地块推出，预计下半年将是推地高峰时期。

　　在刚刚闭幕的深圳春交会上，前来推销卖地的地方政府则达到历史最大规模。据透露，此番到深圳展出土地项目的城市多达40个，推介土地475宗，面积达136平方公里。仅重庆土地整理部门，就携73宗共计7137亩土地参展。

　　值得关注的是，经历了2008年市场调整的开发商，在购买土地之时显得更为挑剔。金地相关负责人表示，公司今年买地只会在已有项目的城市，不会开拓新城市。另外，公司也不会涉足大面积、周期长的项目，以“短平快”开发为主。碧桂园董事局主席杨国强对土地的兴趣也有所转移，他表示，公司未来新增项目将集中在经济发展情况较好的区域。

　　显然，尽管许多城市的相关政府部门开始争相抢闸卖地，但2009年的土地市场不可能重现2007年的风光场景。

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