黄丽珠

　　主持人 本报记者 黄丽珠

　　特邀嘉宾 国家行政学院决策咨询部副主任 陈炳才

　　 中央财经大学中国银行业研究中心主任 郭田勇

　　国家统计局一季度全国房地产市场运行数据表明，与去年四季度萧条境况不同，一季度全国商品房的销售表现出转好的势头。1至3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，东部地区商品房销售面积和销售额增速分别达到12.8%和29.1%，仍是拉动商品房销售的主力。近日，国家行政学院决策咨询部副主任陈炳才、中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇做客本报《财经热点对话》，两位专家认为，一季度房地产销售已出现成交放量、价格止跌的趋势，房地产市场的底部可能正在形成。但“小阳春”行情要迎来“艳阳天”，仍需多方合力。

　　房地产市场的底部可能正在形成

　　记者：一季度全国房地产市场数据显示，在商品房销售成交放量的情况下，商品房成交价格也表现出企稳迹象。请问目前我国房地产市场回暖的原因是什么？可持续吗？

　　郭田勇：年初以来，我国信贷投放节奏加快，其激增主要体现在中长期贷款快速增长和票据融资量的放大，而中长期贷款除流向中央政府和地方政府配套设施项目之外，还有一部分流入房地产市场。我们在一些银行调研时了解到，部分地产开发商将期限短的开发贷款展期或续约，将期限拉长；还有一些房地产开发商则以楼盘为抵押从银行获得长期贷款，这都使开发商获得了一定的资金支撑；除了从银行获得新的贷款支持外，开发商还灵敏地感觉到资本市场对再融资开闸的细微动静，几乎所有上市的开发商都积极筹备在资本市场再融资，这对于市场回暖有很大的促进作用。

　　政府的支持固然重要，但在市场低迷的情况下，如何释放购买者的潜在需求并向其提供优质优价的住房，仍是房地产企业应对市场的关键。在本轮楼市调整中，房价的逐渐走低使自住刚性需求开始增加，促使近期交易量回暖；与此同时，国家明确提出鼓励改善性购房，并通过降低交易税费等政策刺激改善性户型的成交，这使得潜力巨大的改善型需求也开始释放。

　　陈炳才：目前，房地产市场的回暖决定于三因素：一是信贷政策的宽松，包括利息降低和首付比例的降低以及按揭贷款的增加，这是刺激购买的货币原因；二是股票市场的价格上升，这也是刺激购房的收入因素；三是政策的支持，包括取消、降低交易税，降低各种费用，允许公积金贷款等。这些事实上降低了购房成本，也具有降低价格的效应。

　　但对市场回暖也存在一些争议。有人就认为可能会出现“倒春寒”。调查表明，企业经营者认为目前房价仍处在相对较高的价位，政府部门和老百姓都觉得目前住房价格不是工薪阶层所能够承受的。不少专家和研究机构认为今年房价还将下降至少10%以上。

　　让房价与居民购买力“渐行渐近”或是市场主体多赢的现实选择

　　记者：从两位的分析可以看出，短期信贷支撑、消费信心以及房市供求的变化使楼市回暖的可能性进一步增加。但影响未来房价走势的因素有哪些？能否从“小阳春”行情迎来“艳阳天”？

　　陈炳才：影响未来房价走势的因素有两点：首先是对住房价格有利的刚性需求。一是大学生毕业人数不断增加，70%以上的人将选择在城市工作；二是农民工进城的规模在经济危机下并没有减少；三是国家正在扩大大学和研究生招生规模。城市人口正处于自然增长时期，家庭住房面积的扩大还有空间。

　　其次是影响住房价格的不利因素。从未来发展看，实体经济的需求主要在中国的农村，因此，中国未来的发展重点和收入增加也主要在农村。工业化和城市化的发展主要在大城市和中小城市，特大城市的城市化提高有限。而且，特大城市的住房价格和年收入比之高让很多人无法购买，更多地只能通过租赁和购买经济适用房来解决。

　　更重要的是，中国的收入分配存在巨大的差异，高收入群体在追求后工业化时代的生活，这些人更多愿意在郊区购买乡村别墅，而不是在城市进行住房投资。这些特征决定在大城市的住房投资炒作空间有限，利用贷款进行住房投资的回收期限很长，风险也比较大。而且，如果住房不存在短期的价格爆涨，贷款的高成本和资金的比较利益会使投资性住房的购买积极性有限。

　　总体来说，住房市场回暖主要表现为价格低和不发达地区的中小城市，一般商品住宅价格仍然是下降的，把回暖作为一个趋势还不能确定。房地产价格相对股票市场来说，降低有限，其价格上涨也不可能很高，今年将主要以波动为主，上下10%都是合理范围。中长期来说，大城市和特大城市房价很高，价格上涨空间有限，升值潜力有限，不适宜做投资购房。

　　郭田勇：要迎接“艳阳天”需要合力。政府想要的是一个稳健发展的中国房地产市场；开发商需要的是一个健康公平的竞争环境，而老百姓希望的是自身能负担得起的住房。这三者并不矛盾，只要能协调好居民、政府和房产开发商的利益，让房价与居民购买力“渐行渐近”，就能达到“三赢”，楼市的“艳阳天”也将不再遥远。

　　首先，政府应努力引导房价合理回归。未来房地产市场更应该处于一个平稳有序的发展态势，更确切地说，房地产市场未来应该步入一个“平民化时代”。这就要求政府充分利用政策性住房调剂住房的市场价位，促进房地产市场健康发展。

　　其次，房企应努力挖掘改善性居住需求。一个健全的房地产市场应由自住性需求、改善性需求、投资性需求共同支撑。中产阶层的改善性需求将是住房消费的主力。要活跃房地产业，就需要改善性需求的进一步释放。日前出台的“房贷新政”将“改善型住房”从二次置业中剥离出来，与“投资性需求”加以区别对待，充分表明了政府对这部分需求的支持和重视。因此，房地产市场能否真正回暖，未来也将取决于改善型需求的释放程度。房地产企业应该看到这种趋势，主动采取措施，在楼市境况尚未明朗化的情况下争取更多的有利形势。

　　最后，房市回暖需要银行的支持。为了实现“保增长”的经济目标，中央仍会继续采取全面的政策为楼市“输血”，支持房地产回暖，做到保障民生与楼市发展的统一协调。这就要求银行继续支持房地产开发企业合理的融资需求，合理加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，并对有实力有信誉的房地产开发企业的兼并重组提供融资支持和相关金融服务。而银行的这一系列动作，无疑有助于减轻房企资金链压力，帮助房地产市场走出低迷。

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