王凯

　　“现在可以过户了。”近日，在深圳各区陆续取消“限外令”规定后，来自香港的马先生悬着的心终于放下了。

　　4月27日，取消“限外令”在深圳正式生效。

　　自今年3月3日，广东省政府出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》开始，他就开始关注深圳楼市政策动向。

　　《意见》第十二条规定：港澳台居民在广东省境内买房，执行内地居民同等政策。这意味着广东将取消自2006年开始实施的港澳台居民只能购买一套房的“限外令”。

　　高兴的同时，马先生开始迅速寻找自己中意的房源，并已经和某中介签订了购房意向合同。只等政策一落实，就去登记过户。

　　事实上，的确有部分像马先生这样的香港人在内地有置业需求，中原地产深港研究中心总监张伟也向记者证实，“3月份取消限外政策出台后，很多香港客户跟中原签订了意向合同。”

　　4月底，“限外令”解禁正式在深圳落地后，到底会对深圳楼市有什么影响？在此时宣布解禁的背后又有怎样的救市含义？

　　利还是弊？

　　一位接近深圳国土局的人士告诉记者：“几个区我都问过了，都已解除限外令了，可以说，港人在深圳置业已经没有任何障碍。”

　　“一些想在内地置业的香港人现在可以买，但是不会成为购买主力，也不会对现在的市场状况造成质的影响。”深圳大学国际金融研究所所长国世平告诉记者。

　　根据美联物业市场研究部统计，受广东省政府“放宽对港澳台居民在广东境内购房的限制”影响，3月深圳市一手房成交宗数巨量上升，全市共卖出一手房8509套，环比增长61%，同比增长146%。

　　美联物业市场研究员冯永恒说：“由于市场普遍担心解禁后楼价会重回上升通道，导致3月份全市成交量出现大幅攀升。在地方细则出台后，境外人士的购房需求将真正释放出来，特别是在港人一向比较青睐的后海、罗湖口岸、福田口岸等片区，港人的置业需求应该会有较大幅度增长。”

　　在国世平看来，取消“限外令”在一定程度上可以促进成交量上升，但是更多的还是取决于香港楼市的变化，如果香港房子价格趋高，会有很多港人来深圳买房，但是如果香港的房子也在跌，深圳楼市就没有太大的吸引力。这是一个参照的指标。

　　国世平说，1997年亚洲金融危机后，香港楼市持续下跌，2007年才恢复到1997年的80％。目前，香港通胀仍高，失业率上涨快，经济情况还不稳定，楼市仍有下跌的迹象。

　　据记者了解，最新公布的香港1-3月的失业率升至5.2%，创近三年新高。高盛预期失业率将于明年上半年升至7.5%的高水平。

　　另外，国世平认为，深圳和香港最大的区别还在于，香港的土地供给量是可控的，投资者可以看到楼市未来的前景，而深圳不一样，关外有太多的土地供给量，将来地铁通到关外，交通便利后，关内的价格就会下来，香港的投资者也会看到这一点。

　　事实上，即使在“限外令”没有取消之前，想在深圳投资买房的港人还是可以曲线进入。

　　深圳某投资者告诉记者：“限外主要是在信贷上不予支持，但是资金仍然可以通过别的渠道进入，对于投资者来说根本不是问题，我身边很多香港朋友都是这么做的。”

　　在他看来，“限外令”解禁不会对深圳楼市造成本质的影响。

　　据中原地产深港研究中心总监张伟估计：“每年，深圳成交的楼盘，港人购买的比例可以占到8%-10％。取消限外令，理论上讲，现有的成交会增加10％以上。”

　　取消限外的背后

　　有人认为，此时宣布 “限外”解禁，是深圳市政府希望扭转成交下跌的趋势。

　　对此，张伟说：“这是没有根据的，深圳只是在按时转达广东省的决定。”

　　深圳市国土局数据显示，4月份前20天，深圳新房成交面积约46.5万平方米，成交套数为4619套，日均成交约231套。而3月份全月深圳新房成交面积为69.48万平方米，成交套数为5873套，日均约236套。从数据上看，一季度的旺盛的交易局面目前没有明显的回落迹象。

　　在张伟看来，房地产的“限外令”解禁等救市政策的出台还是广东省基于全局的考虑。

　　瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬告诉记者：“房地产热，可以带动50个产业向上走，你说政府怎么能不救？地产政府的挽救已经让开发商度过了最坏的日子。”

　　但是取消“限外令”的结果到底会怎样？显然，未知的因素还有很多，“比如近日的猪流感疫情，对楼市的影响，都是难以估计的。”张伟说。

　　冯永恒认为，目前的成交增量主要是前期积累的大量自住需求集中释放所致，具有阶段效应，在经济基本面没有出现大幅改善甚至有所恶化的情况下，高成交量势将难以为继，随着自住需求释放告一段落，预计在六七月份，全市商品房成交量会有一个小幅回落，楼价上升的空间亦十分有限。

　　来源：经济观察网

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