本报记者 王冰凝 北京报道

　　专家认为地价占房价1/3，未来一两年地价下跌拉低房价

　　 在2009年一季度全国住宅地价同声下跌之际，北京住宅地价反而上涨，但据记者将2008年与2009年的相关数据进行对比，发现北京一季度实际上是地价走低。

　　 据记者统计，今年一季度成交的住宅地块，多数集中在北京四环内，而去年同期成交的住宅地块则多集中于北京郊区。

　　 “用北京城区地价和郊区地价对比，再以此认为北京住宅地价上涨并不科学。实际上基准地价这几年都一样，不一样的是，今年一季度成交的多个地块是以底价成交的，而以前这种底价成交的可能性为零，这么看来，北京住宅地价实际上走跌了。”在2009年3月份以底价竞得回龙观F03地块的北京城建三房地产开发有限公司相关负责人告诉《华夏时报》记者。

　　北京地块八成底价成交

　　 国土资源部土地利用管理司下属中国城市地价动态监测系统的统计数据显示，今年一季度北京商业、住宅及工业三类用途的检测价格,均比去年同期出现了大幅度上涨,其中住宅地价上涨幅度最高,由2008年一季度的5707元/平方米,上涨到今年一季度的10072元/平方米，同期上涨了4365元/平方米,涨幅高达76%。

　　 但据焦点房地产网最新监控北京市土地储备整理中心数据显示，截至3月底，北京累计推出45块土地，成交41块土地，土地流标率为9%。其中居住地块推出7块，成交5块，流标率为29%。土地流标继续下降，2009年以来土地流标率基本保持平稳。从楼面地价统计数据看。３月北京总体楼面地价为2407元/平方米，其中居住用地楼面地价为2854元／平方米。

　　　 　据记者统计北京市土地储备整理中心的地块成交数据，1月份北京无土地成交信息，大部分土地成交发生在3月份，但该月整体地块底价成交率为80%，其中居住用地底价成交率为33%。

　　 北京城建三房地产开发有限公司相关负责人对此表示，因土地招拍挂基准地价这几年都是一样的，往年拿地都是经过激烈竞价后才能以高价拿到一满意地块，但今年一季度多家地产企业都是底价拿地，相对往年来看，地价是相应回落了。

　　 “市场低价位介入的模式可看做公司‘反周期运作’的尝试，这种竞买方式为未来土地开发、建设、营销都会赢得更大发展空间。”北京城建三房地产开发有限公司董事长陈肖然认为公司低价买到了地。

　　地价占房价三分之一

　　　 　在楼市经过了一定时期的回调后，地价开始走跌，一定程度上显示了并非地价在主宰房价，反而是地价受制于楼市大势，并有一定的滞后性。

　　　 　“市场是把双刃剑，虽然金融危机引发楼市整体滑坡，但相应的土地、人力及建设成本也有一定程度的下浮。”陈肖然认为，土地成本是受楼市影响的。

　　 京展担保地产专家告诉记者，目前的基准土地价格都是政府行政审批的底价，这样的政府价格形成机制往往要滞后于市场，使得房价下跌后土地价格短期内仍很难下落，所以地价的下跌有一定的滞后性，2008年主要表现为土地市场的低迷，而进入2009年土地价格有所回落，这主要是受到楼市低迷的态势影响。“虽然房地产商在一定程度上控制了房价，使得地价对房价的影响短期内难以显现，但地价的长期走跌，总会进一步拉低房价。”

　　 中国社科院房地产金融研究中心副主任尹中立也认为，由于2008年房地产市场不景气，全国的房地产交易量下降了20%左右，开发商资金链出现紧张，再加上对未来预期的不确定性，对土地的需求量大大减少，所以就出现了土地市场流拍的情况很多，土地价格回落非常明显。而土地价格在房价中占到了三分之一的比重，地价回落直接导致开发商成本下降。

　　　 　“地价下跌将会对房价形成一个向下的拉力。只是这个传导的时间比较长，所以现在土地价格的下跌会对未来的房价形成一定的向下的拉力，可能会在未来一两年显现。”尹中立说。

　　北京4000房企整编

　　 随着地价走低，3月份的北京迎来土地成交小高峰：本地开发商积极拿地，主要有北京城开、金隅嘉业、北京城建、顺桥房产等房产公司，回龙观、德胜门外、右安门外、石景山等4处地块顺利成交。

　　 其中，北京城建三房地产开发有限公司作为建筑类企业走向地产行业，于3月5日成功取得北京市昌平区回龙观F03地块的土地开发权。

　　 “中国经济的稳定发展及居民收入保持较快增长的长期趋势没有发生变化，刚性需求仍然存在，我们对房地产行业持有良好的预期。”陈肖然认为，目前正是公司低价抄底的机会。

　　 据陈肖然介绍，北京市登记注册的房地产企业就已达到近4000家，难免存在鱼龙混杂的现象。不过现在已经进入大吃小的整合回调过程。一方面，很多企业放缓开发投资脚步，不少城市的房价得到深度调整；另一方面，开发商更加重视现金流，在节约成本、提高产品性价比上下功夫。总之，“寒冬”会让房地产市场更加趋于理性，这也是行业重建良好秩序、树立自有品牌、宣传品质保证的有利时机。

　　　 　据记者了解，另外一家北京本地开发商首创地产也正跃跃欲试，首创地产品牌营销中心相关负责人认为，今年各地仍将加大土地供应，创造一个相对宽松的土地市场环境，并在支付条件、开发建设条件等方面适度调整政策，鼓励购地并加快投资开发。

　　 “房市的持续调整将会全面进一步向土地市场传导，随着房价的主要调整完成，成交量企稳，市场可能会有把握性地提高，预计在三季度后有望出现重新入市储地的机会。”上述人士称。

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