贾海峰

　　楼市“阳春”的行情没能在4月持续。

　　记者根据京沪深三地的房地产交易管理网数据统计发现，进入4月份以来，京沪深三地楼市成交量均出现回落，上海交易数据变化比较大，深圳交易量呈现增长乏力、回落的状态，而具有风向标意义的北京楼市交易量则连续4周稳步下降。

　　从3月30日到4月27日，北京商品房交易套数为17781套，相距3月份的36774套降幅显著，北京4月份楼市交易量环比3月份大幅度下降已成定局。

　　搜房网分析报告称，目前北京楼市交易量远不及2007年水平，而且伴随着经济适用房和限价房成交量扩大，北京整体下滑的楼市交易量中，真实的商品住宅交易量规模更小。如果改善性住房刺激政策不出台，预计楼市在第二季度呈现整体下滑趋势。

　　4月提前下滑

　　北京和天津的房地产交易量从4月份开始，呈现逐周下降趋势。

　　4月21-26日，北京商品房日均销售772套，环比前一周811套下降了4.8%。

　　天津市同一周内商品住宅成交2540套，成交面积为264642平方米， 环比上周小幅下跌3.82%；成交均价6577元/平米，环比上周下降4.06%。这已经是连续5周出现下降。

　　上海3月30日到4月27日商品房住宅共成交21936套，虽然比3月份的26577套仍有差距，但是上海的交易量呈现连续三周上涨的趋势。分析上海1-3月份的交易数据，呈现升降交替的波动行情。

　　易居中国的分析报告指出，上海的楼市调整更彻底一些，房屋交易量也根据房价呈现反向波动。当房价上涨时，交易量就出现下降；当房价下降时，交易量就会出现上涨。

　　4月上半月，上海房价上涨了5%，而交易量下降了15%，下半月房价开始回调，交易量就出现了快速回升的势头。

　　深圳的商品住宅交易量和房价则像坐上了过山车。从3月30日到4月27日的四周内，深圳商品房交易量逐周出现升降10%的变化。

　　例如，在3月30日到4月5日的第一个星期内，深圳商品住宅成交1727套，成交面积为182385平方米， 环比上周略增1.86%，成交均价12793元/平米，环比上周上升9.24%。

　　在4月6日到12日的第二个星期内，深圳商品住宅成交1622套，成交面积为158157平方米，环比上周萎缩13.28%，成交均价11632元/平米，环比上周下跌9.07%。

　　对于4月份的交易行情，多数研究机构表示不看好后市。搜房网监测机构的研究专家对记者说，主要城市中北京房屋交易量具有代表意义。北京楼市受政策影响最大，也最早走出自住型需求释放期。

　　我爱我家一位负责人在新浪商业地产峰会上对记者表示，北京楼市二季度调整是业内的共识，但是业内此前预计“阳春”行情会持续到5月份。如果4月份北京楼市回调成为一个持续的趋势，则意味着楼市回调提前到来。

　　王宏新分析认为，4月份全国主要城市楼市出现下跌或回调，可能与房价上涨有关。虽然一季度全国平均房价出现下降，但是4月份开始大城市的房价又开始回升。

　　以北京市一季度热销的楼盘远洋沁山水为例，其年初开盘价格为1.1万元/平方米，4月初开盘的三期价格回升到了1.4万元/平方米。

　　一位开发商对记者坦言，房子一旦开盘就必须进入涨价通道，否则后面的房子就不好卖。很多楼盘都是涨价涨到卖不动，然后变换一个案名，降价销售，然后接着开始新一轮涨价。

　　北京市建委副主任苗乐如对记者表示，开发商的一些不合理涨价行为会比假按揭给市场带来的负面影响更大。房价只有降到购房者能承受的范围内时，才会大规模出现交易量，否则回暖很难持续。

　　除了开发商涨房价的因素外，自住型需求过度释放，改善型需求没有支撑也是4月楼市回调的原因。

　　中房协秘书长朱中一分析说，目前中央和地方的刺激楼市政策是短期的，应该长短期结合。

　　去年“131号文”提出交易税费减免有效期为一年，为此今年小户型商品房和二手房集中放量成交，透支了未来自住型需求的购房量。而刺激改善型需求的政策没有发挥接力作用，于是楼市反弹又开始进入回调期。

　　朱中一4月22日对记者说，一季度在31个省份城市中，商品房买卖和租赁数据都出现了回升，其中商品住宅同比增加了110.5%。目前，中房协正在密切关注房市的下一步走向。

　　朱中一表示，其对楼市的后市持谨慎乐观态度，因为一季度虽然商品房交易量出现回升，但是目前房地产投资、新购置土地面积等延续性指标都出现了很大幅度的下降，因此下一步楼市是否能持续增长仍不好判断。

　　地方着力维护市场复苏

　　为了防止开发商借机涨价，使刚刚恢复的“阳春”楼市再陷入混乱，中央和地方政府同时出手，对重点领域和重点城市开展房地产市场秩序整治。

　　一位接近北京市住房和城乡建设委员会的人士对记者说，在住房和城乡建设部的安排下，北京市已经对“房托”、“假按揭”等虚假销售行为展开了专项查处，5月份将对二手房市场展开检查。

　　苗乐如对本报记者说，本轮市场秩序整顿的主要目的是维持、稳定市场秩序，珍惜和维持楼市交易量弱势回升的趋势，而开发商乱涨价等行为成为政府检查关注的重点。

　　4月中旬，北京市住房和城乡建设委员会对开发商雇佣“房托儿”，对楼盘进行假销售的情况进行了专项检查。

　　4月下旬，北京市住房和城乡建设委员会又开展了一场检查活动，这次检查的主要对象是“假按揭”。

　　4月24日，北京市住房和城乡建设委员会有关负责人对记者说，已经将11个假按揭、楼盘建筑质量问题严重、哄抬房价等行为的楼盘进行了查处。北京市建委责令这11个楼盘三天内整改，否则到期向社会通报。

　　北京房屋中介协会会长陈同顺日前在安居客诚信中介联盟活动上表示，一季度北京二手房交易量上升很快，但是也出现了很多问题，如果不及时调整，可能会影响市场交易量。

　　据悉，北京市二手房交易在一季度出现大幅度回升后，多数中介公司上调了交易手续费，将原来2%左右的中介费，一律上调到3%，而且不能打折。

　　不过，苗乐如表示，检查结果表明，真实情况并没有外界传说的那么糟。北京200多个在售楼盘项目，存在“假按揭”行为的就3个。

　　远洋地产市场部副总经理肖劲对记者表示，建委部门的检查和整顿工作会对市场起到“敲山震虎”的作用。而在房地产公司心中也都清楚，这次市场回暖与2007年房价大涨情况不同，大家都谨慎看好后市，就更应该珍惜当前来之不易的反弹。

　　而万科在刚刚发布的一季报中也表示，谨慎看好后市，采取“量出为入”的策略买地和开发。

　　北师大房地产研究中心副主任王宏新对记者说，北京等地近期采取的市场秩序整顿措施，其目的不仅仅是整顿市场秩序，更有维护刚刚复苏的市场的想法。针对目前有的开发商过度涨价的问题，政府部门希望借市场秩序整顿的机会，给楼市“挤挤水分”。

　　实际上，目前开展“挤水分”行动的不仅是北京，天津、上海等重要城市都在稳定房地产交易量上有新举措出来。上海规定5万平米以上的新盘开盘，需要公布销售进度，不许捂盘。而天津也对涨房价行为做出了反向引导。

　　4月24日，住房和城乡建设部联合监察部启动了房地产领域变更规划、更改容积率问题的专项整治。

　　王宏新分析说，去年年底出台的“131号文”已经授权地方政府因地制宜地调控当地房地产市场。当前，中央政府和部分地方政府同时出台一些措施，加强对房地产市场秩序整顿，突出了上下联动的作用。

　　而维持弱势阳春，也成为地方政府的主要考虑问题。日前，上海市房协组织20多家大型房地产企业召开座谈会，专门讨论如何珍惜市场信心回暖问题，减少虚假销售行为的问题。

　　这个会议召开的背景是，在一季度楼市出现回暖的情况下，上海很多开发商采取小批量，多涨价的销售行为。之前，上海市规定超过3万平方米的楼盘，需要分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。而在3月上旬上海推出的18个楼盘中，只有2家开发商推盘量在3万平方米以上。

　　另外，今年住房和城乡建设部将整治重点锁定在容积率修改的问题上。这个问题在全国十分普遍，在此前一季度中，很多地方政府为了让开发商维持投资、不退地，给开发商土地改容积率，提高开发商项目利润率等。

　　对于这种全国性的扰乱市场秩序的做法，住房和城乡建设部等部门展开检查，而对于开发商涨价等地方行为，则由地方政府进行调节。而这些动作背后，都是想稳定楼市交易量弱势上涨的局面，避免大起大落。

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