谭璐

　　 4月27日，世茂房地产（00813.HK）与绿城中国（03900.HK）同时发布2008年全年业绩，成绩单都令人失望。其中，绿城中国全年纯利减少41.49%至5.4亿元，而世茂房地产去年的纯利更下跌了79.4%至8.41亿元。

　　 在纯利下降的同时，这两家发展商同样面对流动性紧缩的难题。

　　 根据业绩报告，绿城中国的资本负债比例从2007年底的88.2%上升到2008年底的140.1%，虽然其手头现金从08年底的17.18亿增加到09年3月底的43.63亿元，同时还有200亿的银行授信额度，但鉴于绿城中国在09年将要支付60亿的土地款、66亿元的短期债务，以及90亿的楼盘开发投入，资金压力仍然不小。

　　 相比之下，世茂房地产的数据似乎稍微乐观一些。4月7日配售新股所得款项净额19亿港元，使世茂的净负债比率从08年底的53%降至42%，未来希望维持在45%-55%。虽然今年全年的成本开支为120亿元，不过截至4月27日，世茂的可动用现金为80亿元，另外今年3月获得农业银行贷款授信额度150亿元。

　　 八仙过海，各显神通。除了保证销售外，配股、重组、信托融资、提前赎回票据、提高银行授信额度……为了缓解资金压力，发展商可以说无所不用其极。

　　 4月27日，世茂董事局主席许荣茂说，对自己的公司有信心，认为值得增持。而绿城中国的副主席兼行政总裁寿柏年也信誓旦旦地说，今年公司在现金流方面取得平衡没有问题。

　　 世茂：配股、销售、重组一起上

　　 根据业绩报告，截至去年底，世茂房地产的营业额为71.96亿元，毛利则为32.32亿元。世茂房地产的首席财务官许伟文强调，如果撇除投资物业公平值收益或减值、折旧及摊销和商誉调整、2007年出售武汉项目29.99％权益，以及税率改变、调整所得之一次性收益，公司在08年的核心盈利只跌39.3％至11.08亿元。

　　 不过，随着宏观环境的改善，今年的数据比较乐观。世茂副主席许世坛说，“原来计划今年合约销售目标为150亿元，但截至4月24日，我们已经完成合约销售66亿元，占全年销售目标44％，表现理想，所以我们调高了全年销售目标至170亿元。”

　　 许世坛透露，该公司不少销售中的物业，去年降价幅度较大，有楼盘降价２５％-３０％。许荣茂补充称，今年至今售楼均价约每平方米１万元，尚属合理。　　

　　 销售始终是硬道理。

　　 世茂房地产今年将重点放在物业销售，包括住宅及商业物业的销售，而投资物业的建设则视乎市况及融资进度而定。许世坛表示，未来投资物业可占集团营业额的15％，而去年酒店收入及租金收入，分别占营业额10.7％及2.5％。

　　 许世坛说，集团今年开工量原计划为400万至500万平米，目前调低至200万平米；不过，他又指，会每月根据市况而调整开工量，目前土地储备约为2550万平米，预期可足够7-8年之用。

　　 今年世茂房地产的主要成本开支为120亿元，其中包括土地费用25亿元，建筑成本60亿及其他开支35亿。目前可动用的资金为80亿元，包括68.5亿现金及11.5亿未动用银行贷款。另外，今年3月20日，还获得农业银行贷款授信的150亿元。

　　 许荣茂说，世茂目前现金流充足，决定透过配股集资，主要是用于偿还3.28亿美元的银行贷款，因为由于有关贷款有若干约束性，目前并没有再集资计划。

　　 此前，世茂房地产以每股6.95港元的价格，向控股股东Gemfair Investments Limited配售股份，并由后者将所配股份通过配售代理向第三方出售。Gemfair Investments Limited为许荣茂所有。此次配股发行2.82亿股，占配股后总股本的8%，融资净额19.38亿港元。配股全部完成后,Gemfair Investments Limited对世茂房地产的持股比例，将由59.97%降至55.18%。

　　 此外，世茂房地产把商业物业注入上海世茂（600823.SH）的重组计划预期将在今年上半年完成，涉及重组的项目当中，有9个已经转至上海世茂旗下，目前只剩下北京的１个项目。完成后，世茂房地产控制上海世茂64%的股权。

　　 许荣茂说，“完成上海世茂重组后，可以在适当的时候在内地以较低的成本集资，比如发行公司债券，也可以取得内地银行的贷款。不过现在还没有就集资进行准备工作。”

　　 绿城：三种方式解资金困境

　　 根据业绩报告，绿城中国去年的全年纯利减少41.49%至5.4亿人民币，07年则为9.23亿元。08年，其营业额66.35亿元,销售毛利率由07年36.1％下降为08年底的27.8%。

　　 副主席兼行政总裁寿柏年承认，绿城中国今年的支出包括：一年期短债66亿元，未偿还土地款项70亿中的60亿元，以及90亿元楼盘开发费用。不过他相信，今年现金流能达至平衡。

　　 截至今年３月底，绿城中国的银行新增贷款及物业销售有４４亿元。另外，绿城中国也进行了三种方式应对资金问题，包括回购4亿美元优先票据、发行可换股债券以及与信托人中海信托订立融资协议。

　　 今年4月21日，绿城中国发布公告称，将提前对一批票据发出收购要约。票据持有人可在美国东部时间5月19日下午5点之前，收取每1000美元本金支付850美元的全部对价。这批票据于2006年11月发行，在新加坡证券交易所上市，原定于2013年到期。

　　 绿城表示，因为绿城中国及其子公司的若干房地产项目在08年延误完成，为了解决建设资金、开发成本及营运资金需求，需要大量向银行借款。部分子公司未能就债务向票据持有人提供留置权等行为，违背了票据契约中的部分限制性条款。因此绿城中国提前赎回该批票据，使票据持有人放弃追究对公司“实际”或“潜在”的违约。

　　 此前，绿城中国的全资附属公司绿城房地产集团有限公司，与中海信托股份有限公司订立了信托协议，以高于银行贷款利息等苛刻条款，计划融资9.92亿元以上。

　　 而在更早时候，绿城中国也公布，与工商银行达成一项信托融资计划,初始信托资本最高为19.83亿元,其中工商银行将至少担负其中85%的资金金额。

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