证券时报记者 甘 霖

　　“五一”节步步逼近，黄金月帷幕将启，广州地区的多数房地产开发商已是摩拳擦掌，准备打一个翻身仗。一些楼盘纷纷提前试水，像广州雅居乐花园“一尺山居”三期正式开盘；南沙碧桂园推出了一系列的购房优惠活动，最高优惠金额达15万元；招商地产的“广州金山谷”借助“时尚芒果文化节”开始了内部登记。

　　经历了一季度的楼市小阳春，广州多数开发商对后市表示谨慎乐观。五一节，作为“小阳春”氛围下的上半年最后一个传统营销节点，市场能否吸引更多、更具实力的购买力进场，广州的各大地产商都充满期待。业内人士大多认为：尽管五一节只有短短的3天，但从成交量可以折射出下半年的楼市走向，如果成交清淡，意味着此前这波热销已经透支了未来的行情，那么“五一”后的广州楼市将充满变数。

　　阳春三月好风光

　　据日前广州市国土房管局公布的数据显示：3月广州一手住宅交易均价为8288元/平方米，同比下降11.0%，环比上升3.5%。同时，成交面积为63.59万平方米，同比增加68.4%，环比2月增加了34.3%，达到9个月来的最大月交易量。广州二手住宅均价8454元／平方米，环比上升约10％。

　　对于广州楼市的价升量增，广州市房管局的相关负责人表示，中心六区物业成交量占比上升，周边新区、中低价位物业成交量占比下降，导致均价出现小幅上升。从分区域看，越秀、荔湾、海珠三大老城区的房价均有所上浮。荔湾区房价涨幅最大，从2月份的9710元/平方米上涨至上月的10832元/平方米，涨幅高达11.6％。作为郊区的花都区房价则出现“跳水”，均价环比下降达15.6%。

　　业内人士分析，之所以出现这样的现象，主要原因是买家对老城区物业的置业信心提升。目前，一手市场也反馈出这样的信息，以保利中环广场等老城区热门楼盘为例，这些楼盘约有九成以上买家为改善型、投资型买家。老城区物业无论是一手还是二手，都明显录得继刚性需求入市后，第二波消费力的出现。

　　据焦点网统计阳光家缘网签数据显示，4月1日-15日，广州网签成交量5440套，比3月同期的5097套还要高出不少。广州满堂红研究部沈锐培表示，“五一”是传统的销售旺季，加上一季度“小阳春”的影响仍在，只要楼价企稳，不少潜在买家将会竞相入市。

　　广州地产专家韩世同认为，广州楼市一季度的小阳春主要由三大因素主导，一是政府出台的政策发挥效应，如利率、二手营业税的调整；二是一些地产商资金链高度紧张，迫切需要资金回笼缓解压力，所以竞相降价促销；三是近两年压抑的购买力集中释放的缘故。

　　另外，与一般市民买涨不买跌的消费心理也有一定关系，楼价一旦止跌，就会有人担心房价继续涨而出手买房，如果开发商不涨价的话，广州楼市的“小阳春”会持续，但若贸然涨价，楼市小阳春可能只是昙花一现。因为当前市场的主流需求还是自住需求，改善性住房需求和投资性需求仍不明显。而根据房地产市场一般的发展规律，刚性需求之后如果没有旺盛的改善性和投资性需求入市，则楼市整体走势依旧不会太乐观。

　　新盘竞推 房源充足

　　据统计，“五一黄金周”期间广州全市商品住宅可售货量将达5.1万套，比去年有所增加，开发商竞争压力也因此增加。其中，广州全新盘上市预计有17个楼盘，约3700套货量，其中广州市4个中心区就占了14个，约3000套货。新盘新货在数量上比前两年要多，由于新盘多数位于市区，价格预计也普遍在万元以上。

　　新盘主要集中在两大板块，珠江新城板块新增货量达2000多套，金沙洲板块新增货量达近1500套，这两个板块的新增货量遥遥领先其他板块，其中富力地产的富力桃园、保利地产的保利心语、万科的金域蓝湾新推货量均超400套，这些楼盘普遍集中在天河和白云区，主要以品牌开发商旗下楼盘为主。业内人士预测，如果五一期间大量市区盘成交，在成交结构中的比例会增加，将带动4、5月份整体成交均价环比再度上升。

　　据合富辉煌公司市场研究部监测显示，由于广州2009年一季度住宅销售回暖、存货消化速度加快，二季度新增供应也将继续下降，新货总量约1.5万套，相比去年同期近1.9万套的新增供应，缩减二成。因此供应货量比一季度有所减少，但总量仍将超过5万套。在2006-2008年，二季度广州十区平均成交1.8-1.9万套，以此估算，今年二季度广州消化存货的压力仍然较大，住宅市场供求关系短期不会出现逆转。　

　　广州楼价不会大起大落

　　记者近日走访了广州珠江新城的几家楼盘，大多数楼盘的销售人员告诉记者，目前价格向上微调，优惠的增减，只是销售策略的运用而已，公司制定的战略就是“卖出才是硬道理”。

　　韩世同也持同样的看法，广州的楼价目前是胶着状态，因为绝大多数的开发商对楼市的走势不敢太乐观，基本上也是走一步看一步，不敢贸然提价，一些开发商利用一季度旺盛的人气，向上微调了价格，也多是“明升暗降”，打完折扣后的实际成交价并没有提高多少。例如，保利地产开发的中环广场，该盘对外一直宣称1.9万元/平方米，但据广州市国土房管局公布的数据，其实际价格却是2月份1.6万元/平方米，3月份1.8万元/平方米，这不过是一些发展商的营销手法，无可厚非。

　　广东省房协会长蔡穗声表示，虽然广州市今年一季度经济出现局部复苏苗头,一季度完成全社会固定资产投资376.96亿元，同比增18.9%，但房地产开发投资下降，商品房销售情况良好，同比增长26.6％。目前的整体宏观经济尚未见底，从各行各业来看，经营环境并不好。楼市走向要看大的经济环境是否持续好转，消费者信心是否完全恢复，目前房价没有上涨的理由。

　　广州资深地产界人士黎文江则认为，在这轮楼市调整之中，广州相比全国其他大中城市，房价泡沫被挤压程度无疑是最大的。广州商品住宅价格在一季度已基本见底，再次整体性下行可能性不大，预计全市商品住宅价格将随着二季度成交量明显回暖的带动，呈稳中微升的态势。

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