作者: 龙飞

　　编者按/　　政府开始推地了？企业开始拿地了？地王又出现了？企业开始涨价了？银行开始给地产商放贷了？所有的人都在观察别人的动作，并希望借此猜测，楼市在2009年第一季度的“放量回暖”之后，迎接大家的究竟是“阳春”还是“倒春寒”。究竟这是一场开发商和政府之间新的合谋还是说，市场的机会已经开始出现？我们无法定论，只能从开发商、政府、银行的角度切入，观望似乎还在继续。

　　如无意外，4月24日，金地集团的股东大会将通过其41亿元的增发融资方案。当然，要真想拿到钞票，还得证监会的“点头”。

　　这是否意味着，2007年的“地王之王”是否已经做好准备，再上征途？

　　压力

　　2009年金地开了一个好年，今年1月~3月，公司累计实现销售面积36.09万平方米，同比增长51.6%；累计销售金额33.65亿元，同比增长34.1%。与万科同期的销售面积增三成，招商地产增四成七相比，这组数据还是相当有看点。

　　在销售喜人的同时，金地4至5月将加快推出8个项目。同时，金地宣布了其增发融资的计划。

　　为了让此次融资顺利进行，金地的财务总监黄俊灿早在2月就已经与相关的券商拟定计划，并且一再修整。金地之所以对此这么紧张，广发证券的地产分析师花长劲表示，是因为该“公司的资金压力仍然较大”。

　　2008年是金地的潜伏期，与2007年的疯狂扩张不同。2008年至今，金地只拿下了一个项目，公司全部精力都用于消化与销售。在花长劲的研究中，金地2008 年前三个季度的现金流情况明显好于2007 年的情况，经营活动产生的现金净额已与2006 年底接近。而筹资活动带来的现金净流入远远大于2006 年，这使当前公司货币资金远远大于前期数额。但三季度末公司资产负债率达到了73.30%，短期借款及一年内到期的非流动负债有63 亿元，再加上尚有16 亿元（含番禺项目13 亿元）地价未支付，再考虑项目开发所需资金，金地的压力依然。

　　但在金地集团总裁张华纲眼中，此次增发不仅要解决财务压力的问题，同时也在为公司发展的战略部署作准备。

　　截至4月初，不下十个地产巨鳄向外界公布他们获得的银行授信(见附表一)，而一向颇受银行青睐的金地却依然没有公布今年的银行融资额度。对于地产企业的总裁来说，这些银行授信其实就是弹药，早一点掌握就意味着多一分成功抄底的机会。

　　如果此次金地能顺利融资，公司资产负债率将下降至66%，货币资金将增至120亿元（在三季度末的基础上）。公司的后续部署将更为主动。所以在二三月的一次内部会议上，张华纲曾表示，如果此次增发再次失败，集团的战略实施将受影响。

　　囤粮

　　称金地为“地王之王”并非无的放矢。2007年，他们用了161亿元拿到504万平方米的土地，楼面地价高达3203元/平方米，远高于保利、招商地产。

　　2007年3月30日，金地集团以8.6亿元高价获得深圳梅陇镇地王项目，楼面地价超过5000元/平方米；同年8月10日，金地集团击败富力、复地、雅居乐等10家地产巨头，以22.5亿元的天价购入南京板桥地块。5天之后，金地集团在武汉以4.885亿元总价拿下义和巷地块，成为武汉楼面地价最高的“地王”。随后的9月11日，金地再以15.9亿元的天价拿下广州番禺中心城区地块，折合楼面地价6230元/平方米。

　　2007年的高价地项目将在今年陆续进入消化，粗略计算毛利将拉低3~4个百分点，“这一块我们年报会有计提，但是金额不大。”黄俊灿的语气有些尴尬。

　　“这也是由一定历史背景造成的。”中金公司的白宏炜认为，金地和万科相似，“股权太分散，决定了一定要快速滚动开发。”换言之，它们都不能依靠大股东的支持。也正因为如此，金地股改方案直到2006年下半年才通过，极大的牵制了其扩张发力，直到2007年5月再融资才获批。而2006年金地已经确立快速滚动开发战略，故不得不在2007年追涨拿地。拍子打错了，这也导致金地在成本上落后于竞争对手。

　　“今年一定会新增土地储备。”张华纲在公开场合一再表示。经过2008年的沉淀，今年的金地必须增加土地储备，虽然金地现在还有约1200万平方米土地储备，但仍欠缺战略资源。在北京、宁波，金地项目销售已近尾声，上海区域储备存量也不多，深圳地区资源也较少，因此金地有意向在这几个城市寻求合适的土地。在去年上海公司的年底大会上，张华纲就明确表态，上海公司业绩好，要在上海增加土地储备。

　　另一方面，“高昂的土地成本一定会表现在今年和明年的结算利润上，这会严重的影响开发商的盈利水平，开发商必须要寻找解决的办法。”张华纲也明白问题所在。分析人士认为，正是由于金地前期高价地太多，今年更加需要在市场冷静期购置相当数量的低价土地，以平衡高昂的土地成本。

　　虽然金地此次增发能否成功尚未最终定案，但该公司财务部门的管理者告诉记者，数家银行已经答应在融资方面给予支持，只是等待宣布的时机。

　　金地也一直积极寻找其他的融资渠道。2008年他们已经与瑞银合作在境外共同发起房地产基金，计划首期募集金额在2亿~3亿美元，并在去年底之前完成了一轮路演。但据金地透露，虽然合作目前进展良好，国外基金有相当兴趣，但世界性金融危机的加深，导致最终募资成功仍需时日。

　　新一轮的发展似乎已经到来，这一次，金地调整好节拍了吗？

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