作者: 李碧，巫燕玲

　　一方面是SOHO中国、绿城、瑞安等地产商高调宣称获得银行过百亿元的授信额度，一方面则是银行加大开发贷审核力度，“谨慎与细化”成为银行对开发商放贷的常态。

　　一季度的楼市小阳春之下，银行和开发商俨然没有2008年4月“大嘴”任志强那句“要死也是银行先死”时的剑拔弩张，如今的现状更像是“唇齿相依”。

　　放开钱袋

　　“我们的开发贷确实是在谨慎放开。”4月中旬，某国有银行省行房贷部总经理肯定地告诉《中国经营报》记者，房地产市场阴晴不定成为放款的最大顾忌，他所在的银行2008年积压了很多地产项目，如今开发商楼盘销售情况不错，该行挑选了部分优质项目放贷。

　　实际上，房地产开发贷回暖迹象自2008年第四季度已开始显现，从最新央行公布的《中国货币政策执行报告》可知，去年四季度中资金融机构中投向房地产业（不包含个人贷款）的人民币中长期贷款较三季度末增加310亿元，同比多增11.2亿元。

　　2009年楼市成交畅旺更是刺激了银行放贷的信心，某国有银行广东省分行审贷部负责人表示：“2008年分行开发贷款审查权上收到省行，具体项目审批都需省行逐个审批，额度也限死。不过今年控制的额度没那么严格，分行可以根据需求调配。”

　　记者从多家银行了解到，各行今年首季发放的房地产开发贷比去年同期都有量的增长，“有些区域增加有30%左右”，上述人士告诉记者，鉴于2008年同期放款的基数较低，所以今年首季的放贷量增速明显。

　　随着多次央行下调存款准备金率，存款利率下降，银行利差收窄，银行唯有通过加大投放量抢占市场，才能保证盈利能力的可持续性。目前银行面临局部流动性过剩，手头资金宽裕，相对优质的开发贷成为各大银行力争的焦点。

　　“优质的开发贷对银行来说是很好的资产，同时还可以拉动个人住房按揭等贷款业务。去年基本上很多开发贷都至少上浮10%左右的利率，现在不少银行给予相对的下浮利率，吸引客户。”上述国有银行审贷部负责人如是称。

　　广州银行界人士梁东晖表示，经过一年多的楼市调整，项目价格开始趋稳，而目前来说亏损的地产项目并不多，这也是银行敢于放贷信心之所在。

　　而央行、银监会3月23日联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，其中第六条指出，“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展”，则成为银行首季放量开发贷的政策注脚。

　　把好“钱关”

　　2009年第一季度，多家大型开发商高调公布银行给予的授信额度，然而银行人士认为，这种乐观有些“自娱自乐”。

　　“银行授信并不是实际到账的款项，银行仍需要考核开发商的项目后才决定是否放款和放款额度。”梁东晖表示。

　　广东某银行房贷部总经理告诉记者，目前对于开发贷的风险评估最重要的是项目质量，评估指标包括周边楼盘的销售率，价格走向，土地价格等。“例如广州的中心区地价，每平方米4000元到5000元的地价，再加上其他建筑成本，目前中心区每平方米1万多的价格我们认为比较成熟，因此我们觉得这个区域的风险已经释放出来。”

　　“当然房地产商的资质也是很重要的，”他同时称，“综合排名20位以内的房地产开发商我们会着重考虑。”实际上，现在证明大开发商也未必没有风险，所以银行的指标考核会更加谨慎和细化。“比如开发商自有资金的比例必须要达到35%以上；全面考察该开发商其他项目的销售情况，严防企业拆东墙补西墙；必须看开发商的现金流状况和资产负债情况，详细掌握开发商在其他银行的贷款情况。”

　　以往银行“逢大（开发商）必放”的心态早已转变，一家国有银行广州分行营业部总经理告诉记者，开发贷一般是开发商在拿到土地后向银行申请，抵押品为土地。“我们对于地价超过开发成本一定比例的项目保持谨慎，土地成本一般要控制在总成本的50%，一旦超过风险就很大，所以我们对地王项目都非常谨慎。”

　　与开发商高调宣称“不差钱”的乐观相比，银行显得更为谨慎。“第一季的数据很多是去年存货的消化和被压抑的需求的释放，是否能持续还要再观察。”

　　实际上，2007年高价拿地的阴影开始显现，这些地块如今到了动工开发的节点，如何通过银行层层审查获得贷款，正是曾经“地王”们最头痛的事。

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