“全出台了”VS“还有大把‘子弹’”

　　马俊 牛智敬

　　在房地产各项相关利好政策陆续出台、第一季度信贷猛增的背景下，中国房地产市场是否会真正恢复活力，出现销售量与投资扩大的态势，公众所关心的房价是否会稳定在一个合理区间？

　　博鳌亚洲论坛召开过7次年会，房地产相关议程7次都有。昨日下午，博鳌亚洲论坛2009年年会第一项对公众开放的正式议程，就是中国房地产市场圆桌讨论。房地产开发商中的两位代表性人物，SOHO中国有限公司董事长潘石屹与华远集团董事长任志强，对这些问题表达了各自的观点。

　　潘石屹坦言，今年他想不出还可以要什么政策，政府该出的政策“全出台了，有好多政策出台得出乎我们(房地产行业)的预料”。因此他认为中国房地产市场是否会回暖，取决于世界经济和中国经济基本面何时出现向好的转折。

　　任志强则对政府政策有着更多的期许。他认为中国政府还有一大把“子弹”没有打出来呢，不论是对于整个经济还是房地产市场而言都是如此。

　　在任志强看来，土地增值税、契税等房地产相关税费都还没有取消、购买商业地产首付比例和按揭利率都还没有降低，这些都是政府在关键时刻可以考虑的政策选项。

　　据国家统计局公布的数据，1~3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。潘石屹也表示2009年一季度的房地产销售数据很乐观，但任志强认为这并不意味着中国房地产市场已经向好。

　　任志强对这些数据算了一笔细账，第一季度中国房地产销售总量、销售总面积是上去了，但同时销售套数也增加了，销售户均面积反而是缩小的。任志强认为，户均销售面积趋于缩小，影响房地产商的利润，就像小排量汽车销售比重增加影响汽车制造商利润一样：销售量上去了，而利润下降了。

　　与销量相比，他更看重的土地供应量和开发商投资并没有显著增加。据了解，第一季度房地产开发投资增长率为4.1%，远低于同期固定资产投资增长率28.8%，而去年同期房地产开发投资增长率为32.3%，高于同期固定资产投资增长率。

　　“有些媒体说中国房地产市场已经进入‘小阳春’，我说‘春暖花不开’。”任志强说。

　　关于第一季度信贷增长中有多少真正进入了楼市。任志强的估算是只有2000多亿元，比去年同期水平略低。而房地产行业的自有资金增加了3000多亿元。个人购房贷款增长了1200多亿。他的总体判断是，房地产市场资金并不比去年同期充裕，而其中信贷的贡献并不如一般所认为的那么大。

　　在被问到近期房价是否会上涨的时候，潘石屹和任志强均作了相对谨慎的回应。潘石屹承认房价是特别敏感的问题，“一说这个问题就吵架”。因为每个人心里的房价标准不一样。

　　任志强没有明确给出涨价的日程表：“我不知道哪天开始会涨价，但我相信一定是一个持续涨价的过程。”

　　当回答CBN记者所提的“房地产业去库存化压力是否仍然严峻”的问题时，两人均表示了担忧。任志强认为，房地产开发商普遍存在消化库存压力。3月份很多城市已经开始出现了地价上涨趋势，但鉴于中国各地区发展水平不同，二、三线城市上涨不代表一线城市上涨，他不认为会形成普遍的大幅度地价上涨。

　　困扰房地产开发商最大的库存，是当年拿下的许多高价地。潘石屹回忆，2006年下半年到2007年全年是中国房地产市场拿地最疯狂的时候。比如2007年7月北辰实业联合北京城开斥资92亿元人民币拿下的长沙新河三角洲项目，地价为全国一时之最。潘石屹认为，即使以有关城市的冠军销售速度来计算，最终消化完此类高价地恐怕不是几个月、几年的问题，而要几十年。

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