田桂丹

　　《广州市集体建设用地使用权流转实施办法（试行）》征求民意

　　今后，广州市供地将不仅来自政府出让的国有用地，村集体建设用地也将纳入。《广州市集体建设用地使用权流转实施办法（试行）》（下简称《办法》）昨日公布，征求公众意见。《征求意见稿》指出：工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，可以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租。但集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设，保障性住房除外。此前外界忧农村土地流转放开后，失地村民生活成问题。《征求意见稿》对此特别规定，出让地价不得低于同区域、同类别国有土地基准价三成，至少五成出让收益必须存入专门社保账户。广州市国土房管局有关人士表示，今后将逐步按土地用途进行出让管理。

　　宅基地未放开

　　但可建保障型住房

　　集体建设用地共分三类：农村宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地。《征求意见稿》主要是允许乡镇企业用地进入市场，农村宅基地等仍继续收紧。

　　《征求意见稿》指出，在所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。利用本村建设用地建设乡（镇）村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。

　　为使集体建设用地流转更加规范，获取集体土地使用证是流转的前提条件：《征求意见稿》表示，集体建设用地流转前应当完成集体建设用地所有权和使用权登记，并取得同意流转的书面证明材料。集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设，但同时开创性提出了除外条款，“除保障性住房外”。

　　流转前提

　　需2/3以上成员同意

　　为保护农民权益，《征求意见稿》明确集体建设用地流转应严格按照本集体经济组织重大事项集体决议的方式。

　　拥有该地块使用权的经济合作社一级的集体经济组织可以持经济联社的批准文件进行集体决议，并且设置了通告、召开村民会议或村民代表会议、公示、出具证明材料等四道程序来维护同意流转证明的取得。

　　出让价格 不低于同类国有土地价三成

　　取得集体用地，同样要经过“招拍挂”。《征求意见稿》表示，工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在土地交易登记机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得土地交易登记机构出具的成交确认书。工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。其他用途的集体建设用地的流转可以采用协议方式进行。倘若不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

　　为保障集体建设用地的价值，逐步实现集体土地与国有土地的同地同价，建立起一体化的土地市场，征求意见稿首先设定，集体建设用地使用权出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30％。

　　收益分配 五成收益用于社保支出

　　土地出让收益如何分配？

　　《征求意见稿》表示，集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益，归拥有集体土地所有权的农民集体所有，纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。不过“已按比例足额缴交的除外。具体实施办法由市社会保障部门会同有关部门制定。”

　　集体建设用地有偿使用收益中集体所有部分的使用方向、用途以及使用收益分配，由集体成员约定，使用情况应当向集体成员公开。

　　流转需要集体决议

　　一、通告

　　本集体经济组织提前30日发布通告，列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况，并通知举行村民会议或村民代表会议的时间、地点、参加人员及提出异议的途径。

　　二、召开村民会议或村民代表会议

　　须取得本集体经济组织成员的2/3以上成员或者村民代表同意。

　　三、公示

　　公示时间不得少于15日。公示期间，有1/3以上村民对村民会议或村民代表会议的决议提出异议的，不得办理流转手续。

　　四、出具同意流转书面证明材料

　　流转原则 房地合一

　　对于集体建设用地上盖建筑物及其他附着物的流转，征求意见稿也进行了原则性规定：房地合一，地流转时，房随着流转，而房流转时，其占地范围的地也随着流转。《征求意见稿》表示：集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。

　　为避免违法建设随地流转，规定地上建设物和附着物流转时，应取得合法的权属证书。但集体土地上盖房屋流转情况复杂，其流转情形应如何操作，经研究，另行文予以规范。

　　意见反馈

　　时间：

　　2009年4月15日～25日

　　信函：

　　广州市豪贤路193号21楼市国土房管局房地产市场管理处；联系人：何雪莲；邮编：510030；电话：83177275

　　电邮：

　　yijianzhengqiu@126.com

　　传真：

　　83367192

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