本报记者 卢铮

　　今年以来，主要城市房地产销售普遍出现“小阳春”回暖行情，一季度商品房销售量价齐增。但另一方面，代表开发商投资意愿的新开工面积和土地成交量持续下跌，行业景气指数连创新低；这反映出尽管去库存化加速，但在目前市场胶着状态下，开发商拿地、动工意愿并不强烈，观望情绪严重。加上近期不利因素叠加，房地产或将遭遇“倒春寒”。

　　交易转暖 开工仍冷

　　据国家统计局数据显示，今年1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%；其中，商品住宅销售面积增长8.7%，办公楼销售面积下降13.1%，商业营业用房销售面积增长7.8%。同期，全国商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。

　　尤其是全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色，回暖迹象明显。截至2009年3月28日，北京二手房成交量已超过3.4万套，一季度同比增幅超过100%，交易量和增幅双双创历史新高。同期，期房签约量超过2.5万套，同比增加近八成。上海3月成交量约140万平方米，接近2007年11月楼市顶点时的成交量。广州、福州、杭州、成都、长沙、哈尔滨、重庆等地房产交易量同比都明显增加。

　　尽管成交活跃，但从2008年初开始，国房景气指数持续回落，3月份更是连续第15个月出现下滑，仅为94.74，比2月份回落0.12点，这也是自有统计数据披露以来的历史最低点。这主要因为代表开发商投资意愿的开工率和土地购置量仍持续走低。3月份，土地开发面积分类指数为92.20，比2月份回落0.07点；房屋施工面积分类指数为93.50，比2月份回落1.36点。

　　华泰证券研究员张弛飞指出，商品房市场化程度较高，因此在供求失衡的情况下，开发商收缩战线、减少开工量是应对行业周期的一种正常经营行为。而开工规模的缩小一方面减轻了开发商的资金压力，另一方面也降低了未来的供给压力。

　　另外，商品房建设周期长，供给短期缺乏弹性。新房开工率下降，也可能受商品房供给调整滞后因素影响。银河证券分析师丁文认为，这样在需求下降，交易量萎缩时，商品房建设如果仍在以较快速度增长，供过于求便会日益严重，从而对房价造成压力。相反，在需求上升时，交易量增加，商品房建设却在萎缩，则会使未来供不应求，房价趋于上涨。

　　土地购置面积持续下滑

　　尽管成交量近期回暖，开发商拿地仍然非常谨慎。1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%。这样看来，整个土地一级市场交易的活跃度下降非常明显，开发商主动放缓土地开发进度以应对行业的景气度下降态势。1—3月，完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长11.0%。

　　开发商减缓土地购置，也反映出土地库存依然巨大，供大于求的形势依然严峻。华远地产董事长任志强指出，目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷,按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右,才能消化得完这些库存的土地。

　　张弛飞认为，即使未来楼市成交量有望保持在较高水平，土地市场依然难走出低迷，关键是开发商的土地储备仍然很大，在政府未放开对闲置土地从紧管理措施的情况下，开发商没有足够资金实力、也没有必要继续大量圈地。

　　“国内房地产开发商认为至少在下半年前，国内楼市还很难看到复苏；近期房地产交易量的上升也不证明市场已经见底，稳固的房地产市场依然遥不可及。”高盛最近发布的报告称。

　　去库存化难度不小

　　销售量加速、新房开工量下降使得未来的库存压力有所减轻。房地产库存的时间和每个月的成交量很有关系，如果按照目前的销售势头，不少城市存量房消化速度大大提升。

　　摩根大通中国首席经济学家龚方雄认为，以深圳为例，深圳去年低谷时单月房地产成交量大概是20万平方米，那时库存量大概有500多万平方米，单月成交20万，500万平方米需要25个月消化库存，但最近几个月深圳的成交量每个月是50万—60万平方米，按这个速度计算，10个月就可消化完库存。

　　与龚方雄乐观情绪相左的是，目前全国商品房空置面积仍然相当大，库存消化时间长。

　　数据显示，截至2008年年末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。“即使今年出现2007年那样的楼盘旺市,全年房屋库存也会有2.5亿平方米，这意味着全国每年房屋销量的1/3处于库存状态。”任志强说。

　　截至今年3月31日，北京住宅存量约为13.55万套。其中，现房住宅存量约为4.05万套，占总量上升至约为30%，同比增加约1.65万套、增幅69%。期房住宅存量约为9.5万套，同比增幅为34%。而据国泰君安最近向上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要33个月。

　　任志强表示，这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上，对开发投资和再拿地的积极性都很低。

　　楼市或现“倒春寒”

　　国家统计局公布的数据显示，1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比去年同期回落28.2个百分点。不少房地产商表示，不确定性的市场和巨大库存压力是压低房地产投资的主要因素。

　　万科总裁郁亮表示，房地产业的调整并没有结束，未来如何演变还有待观察。而且房地产业经历了好多年的牛市，不太可能这么快结束调整。

　　另外，近期刚性需求的集中释放不具有持续性。易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，虽然今年前三月商品房销售面积出现了由负增长变为正增长的态势，但这种转变很可能只是短期因素。“去年以来对房地产市场政策的利好在今年将不会频频出现，市场在一季度集中的刚性需求释放后又不会马上爆发，部分开发商看到一季度成交量的回升后可能不会继续降价，这些因素都导致成交量在中期看来不可能全面回升。”杨红旭说。

　　一季度成交量的回升与前期房价下降有很大关系，而房价近期出现回调，已经令成交量增速放缓甚至下滑。据第一创业研究报告称，4月前两周，除上海和杭州外，北京、天津、南京、武汉、厦门、深圳等重点城市，商品房成交量已经出现了环比下降。此外,4月是传统意义上的淡季，因此有专家提出，多种不利因素叠加，交易量可能下跌，楼市可能出现“倒春寒”。

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