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新房开工与土地成交萎缩 房地产可能出现倒春寒

http://www.sina.com.cn  2009年04月15日 02:40  中国证券报-中证网

  本报记者 卢铮

  今年以来,主要城市房地产销售普遍出现“小阳春”回暖行情,一季度商品房销售量价齐增。但另一方面,代表开发商投资意愿的新开工面积和土地成交量持续下跌,行业景气指数连创新低;这反映出尽管去库存化加速,但在目前市场胶着状态下,开发商拿地、动工意愿并不强烈,观望情绪严重。加上近期不利因素叠加,房地产或将遭遇“倒春寒”。

  交易转暖 开工仍冷

  据国家统计局数据显示,今年1-3月,全国商品房销售面积11309万平方米,同比增长8.2%;其中,商品住宅销售面积增长8.7%,办公楼销售面积下降13.1%,商业营业用房销售面积增长7.8%。同期,全国商品房销售额5059亿元,同比增长23.1%。商品住宅销售额增长24.7%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。

  尤其是全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色,回暖迹象明显。截至2009年3月28日,北京二手房成交量已超过3.4万套,一季度同比增幅超过100%,交易量和增幅双双创历史新高。同期,期房签约量超过2.5万套,同比增加近八成。上海3月成交量约140万平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。广州、福州、杭州、成都、长沙、哈尔滨、重庆等地房产交易量同比都明显增加。

  尽管成交活跃,但从2008年初开始,国房景气指数持续回落,3月份更是连续第15个月出现下滑,仅为94.74,比2月份回落0.12点,这也是自有统计数据披露以来的历史最低点。这主要因为代表开发商投资意愿的开工率和土地购置量仍持续走低。3月份,土地开发面积分类指数为92.20,比2月份回落0.07点;房屋施工面积分类指数为93.50,比2月份回落1.36点。

  华泰证券研究员张弛飞指出,商品房市场化程度较高,因此在供求失衡的情况下,开发商收缩战线、减少开工量是应对行业周期的一种正常经营行为。而开工规模的缩小一方面减轻了开发商的资金压力,另一方面也降低了未来的供给压力。

  另外,商品房建设周期长,供给短期缺乏弹性。新房开工率下降,也可能受商品房供给调整滞后因素影响。银河证券分析师丁文认为,这样在需求下降,交易量萎缩时,商品房建设如果仍在以较快速度增长,供过于求便会日益严重,从而对房价造成压力。相反,在需求上升时,交易量增加,商品房建设却在萎缩,则会使未来供不应求,房价趋于上涨。

  土地购置面积持续下滑

  尽管成交量近期回暖,开发商拿地仍然非常谨慎。1-3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米,同比下降40.1%,而去年同期则是增长29.7%。这样看来,整个土地一级市场交易的活跃度下降非常明显,开发商主动放缓土地开发进度以应对行业的景气度下降态势。1—3月,完成土地开发面积5223万平方米,同比下降11.3%,而去年同期则是增长11.0%。

  开发商减缓土地购置,也反映出土地库存依然巨大,供大于求的形势依然严峻。华远地产董事长任志强指出,目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷,按照这几年的开发量,每年需要竣工8亿平方米左右,才能消化得完这些库存的土地。

  张弛飞认为,即使未来楼市成交量有望保持在较高水平,土地市场依然难走出低迷,关键是开发商的土地储备仍然很大,在政府未放开对闲置土地从紧管理措施的情况下,开发商没有足够资金实力、也没有必要继续大量圈地。

  “国内房地产开发商认为至少在下半年前,国内楼市还很难看到复苏;近期房地产交易量的上升也不证明市场已经见底,稳固的房地产市场依然遥不可及。”高盛最近发布的报告称。

  去库存化难度不小

  销售量加速、新房开工量下降使得未来的库存压力有所减轻。房地产库存的时间和每个月的成交量很有关系,如果按照目前的销售势头,不少城市存量房消化速度大大提升。

  摩根大通中国首席经济学家龚方雄认为,以深圳为例,深圳去年低谷时单月房地产成交量大概是20万平方米,那时库存量大概有500多万平方米,单月成交20万,500万平方米需要25个月消化库存,但最近几个月深圳的成交量每个月是50万—60万平方米,按这个速度计算,10个月就可消化完库存。

  与龚方雄乐观情绪相左的是,目前全国商品房空置面积仍然相当大,库存消化时间长。

  数据显示,截至2008年年末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,达到1998年以来的历史高点。“即使今年出现2007年那样的楼盘旺市,全年房屋库存也会有2.5亿平方米,这意味着全国每年房屋销量的1/3处于库存状态。”任志强说。

  截至今年3月31日,北京住宅存量约为13.55万套。其中,现房住宅存量约为4.05万套,占总量上升至约为30%,同比增加约1.65万套、增幅69%。期房住宅存量约为9.5万套,同比增幅为34%。而据国泰君安最近向上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示,上海2009年可售楼盘为165个,共计2237万平方米。到2009年底,上海有4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存需要33个月。

  任志强表示,这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上,对开发投资和再拿地的积极性都很低。

  楼市或现“倒春寒”

  国家统计局公布的数据显示,1-3月,全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,增幅比去年同期回落28.2个百分点。不少房地产商表示,不确定性的市场和巨大库存压力是压低房地产投资的主要因素。

  万科总裁郁亮表示,房地产业的调整并没有结束,未来如何演变还有待观察。而且房地产业经历了好多年的牛市,不太可能这么快结束调整。

  另外,近期刚性需求的集中释放不具有持续性。易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,虽然今年前三月商品房销售面积出现了由负增长变为正增长的态势,但这种转变很可能只是短期因素。“去年以来对房地产市场政策的利好在今年将不会频频出现,市场在一季度集中的刚性需求释放后又不会马上爆发,部分开发商看到一季度成交量的回升后可能不会继续降价,这些因素都导致成交量在中期看来不可能全面回升。”杨红旭说。

  一季度成交量的回升与前期房价下降有很大关系,而房价近期出现回调,已经令成交量增速放缓甚至下滑。据第一创业研究报告称,4月前两周,除上海和杭州外,北京、天津、南京、武汉、厦门、深圳等重点城市,商品房成交量已经出现了环比下降。此外,4月是传统意义上的淡季,因此有专家提出,多种不利因素叠加,交易量可能下跌,楼市可能出现“倒春寒”。

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