□主持人：林喆

　　嘉宾：中信证券房地产研究员 陈聪 段海瑞

　　

　　国家统计局公布的房地产数据显示，1-3月房地产开发投资在2008年的高基数基础上同比增长4.1%。中信证券认为，目前地产开发投资趋势向好，但仍需积极政策引导。

　　中国证券报：今年一季度，房地产开发投资增速大幅回落，对此应当如何看待？

　　中信证券：去年一季度，房地产开发投资增速达到4688亿元，比2007年同比增长32.3%。考虑到2008年经济处在过热状态，此后房地产市场经历了大幅度调整，2009年一季度房地产开发投资仍然取得同比4.1%的增长。如果考虑单月的开发投资增速，则3月份房地产开发投资增速单月同比增长7.3%。

　　从区域结构上看，东部地区一季度房地产开发投资呈现负增长，但中西部地区房地产开发投资仍强劲增长。中西部地区的商品房销售额只占全国的29.0%，且同比增长慢于东部，但房地产开发投资占全国的37.2%，且增长快于东部。我们认为，未来中西部市场竞争可能更加激烈，行业利润水平可能会整体低于东部。

　　中国证券报：土地购置面积大幅回落，开工率明显下降，对未来行业景气度的负面影响有多大？一季度地产投资增长主要靠什么拉动？

　　中信证券：2009年一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降40.1%，3月份单月同比下降47.2%；完成土地开发面积一季度同比下降11.3%，3月份单月同比下降6.5%。土地市场对于房地产开发投资的影响为负（土地开发带动一季度房地产开发投资下降0.57%，土地购置带动开发投资下降7.22%）。建筑安装投资品价格指数虽然没有公布，但从钢价和PPI来看，价格因素对于房地产开发投资的影响应该是负的。

　　因此，能够对房地产开发投资同比增长作贡献的只有施工面积增长和单位施工面积在单位时间内投资额的上升。

　　2009年一季度，房屋施工面积仍然保持了12.66%的同比增长，但如果我们假设在建项目的投资强度没有变化，则推算一季度可能出现-2%的增长。因此我们推测，2009年一季度开发商对单位在建面积的投资增加了。我们的定量分析表明开发商对同样面积的项目在同样的时间内投入可能增加了9.58%。

　　中国证券报：目前施工面积的增长能否持续？如何看待目前开发商的投资意愿？

　　中信证券：就数据而言，开发投资增长的确定性比较低。我们认为，施工面积的增长只是惯性的，开发企业的开工热情仍然没有恢复。决定施工面积的两大因素就是新开工和竣工面积。2009年一季度，全国房屋竣工面积同比增长26.3%，而新开工面积则同比下降16.2%。这两个指标的绝对数受到季节和统计方法影响大很难比较，但同比增速已经说明施工面积的增长只是惯性的。更何况，房地产施工面积同比增速是2001年以来的最低点。而商品房新开工面积单月同比增速负增长的现象在3月份反而扩大。

　　2009年3月，房地产开发投资资金中，来自于国内贷款部分的增速回落到6.2%，而房地产开发投资资金来源却同比增长了12.6%。开发投资资金来源主要来自于销售回款（间接来自于银行按揭支持），但在信贷猛增的3月份来自于国内贷款的开发投资资金来源增速放缓使我们对行业开发贷款的恢复又有所担忧。

　　整体而言，3月份房地产市场向上运行，但也存在不确定性。行业仍需要正面的政策，特别是可持续的适度宽松货币政策，以防范“投资深寒”。

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