远山

　　作为一个工作快五年的大龄未婚男青年，张义福最近有些心烦意乱。

　　打扰他内心平静的“元凶”并非这个春天忽冷忽热的反常气候，而是北京房市出乎意料的爆发式的回暖，媒体称之为“小阳春”。

　　相恋六年的女友已经屡次逼婚，而拥有婚房是准丈人准婚的前提条件。按照开发商的定义，张义福是标准的“刚需”。但是高昂的房价让自认为并不属于高薪阶层的张义福一直徘徊在房地产市场的门口。

　　从2008年开始，在经济危机和其他各种因素的作用下，房地产市场成交量不断萎缩，价格也开始有了松动的迹象，就在张义福翘首期盼价格进一步调整合理时，一季度突如其来的“小阳春”让他有些猝不及防。张义福也开始了看房的过程，但是迟迟下不了购房的决心。

　　受到困扰的不仅有他这样的“无产阶级”刚需，一位在电视媒体行业工作十多年并拥有数套房产的刘女士也在考虑，是否在中关村地区购买一套二手房，方便自己女儿上学。

　　在录制节目的间隙，刘女士和受邀担当嘉宾的一位著名经济学家交流时，提出的第一个问题就是：房价还会再涨吗？

　　困扰小张和刘女士的问题核心是，在一季度的“小阳春”之后，房地产市场到底何去何从？

　　围绕这个困惑，房地产“大鳄”和专家陷入一场舌战。

　　专家：“小阳春”不可持续

　　事情的起源是北京市社科院发布的蓝皮书报告，报告涉及对北京房市“小阳春”的判断。

　　3月31日，北京市社科院社会学研究所副所长戴建中在蓝皮书报告发布会上表示，当前的回暖是因为房价下降导致的交易量的回归，但是当前的房价仍然偏高。他表示，在高库存和经济低迷的情况下，加上2010年北京大量保障性住房将上市，这对价格过高的商品房销售将起到釜底抽薪的作用，“届时房价会真正下降”。

　　戴建中从房价收入比、闲置率和保障住房供应的角度论证自己的观点。世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1～6∶1。

　　根据2007年北京市城镇户均年可支配收入65967元，以及当年底平均每平方米15162元的房价、户均100平方米计算，房价与收入之比为23∶1，远远高于3∶1～6∶1的标准。

　　戴建中还表示，目前北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。而2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房，2010年以后，大量保障性住房将上市。

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海更是认为，如果考虑到2008年的未完成项目，以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。“这需要很长的时间去消化。”他甚至认为，房价水平还有40%~50%的降价空间，谷底可能存在于两年之后。

　　住房和城乡建设部房地产政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，这两个月出现的市场回暖并不能代表整体市场走向，这是因为国家宏观调控政策产生了一定效果，加上去年较长一个时期的部分需求被释放，但这可能是短暂的。

　　开发商：刚需不可违

　　对此，业内人士迅速作出了反应。

　　在报告发布后的两天，华远集团总裁任志强就在其博客发表一篇近5000字的质疑文章。任志强从四个方面对戴建中的论证方法和结论都提出了质疑，并在最后抛出了诛心之论，质疑戴建中的动机和用心。

　　任志强的博客文章对《北京蓝皮书》提出四点质疑：住房是否是刚性需求？怎么计算房价的可支付能力？依据什么来计算房价收入比？能否仅用一手房价平均值来代替房价平均值？

　　任志强认为，住房是天然的刚性需求，不然国家不需要建设保障性住房。“房价是由供求关系决定的，而这个供求关系并非只计算北京市的户籍人口。供求关系的支付能力也要加上外来需求的条件，包括需求的数量和支付的能力。

　　任志强说，而这些外来家庭的支付能力大约也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等等就都成为了房价收入比中的一部分，也成为推高北京房价的重要原因。

　　“中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件。否则2、3月份的住宅销量为什么会暴涨呢？”任志强说。

　　另一位著名的开发商潘石屹在昨日发给CBN记者的答记者问中也支持这种看法。潘石屹认为，一季度的“小阳春”是市场需求、政策作用和房价下调三个因素共同作用的结果。

　　“2009年初这种观望的刚性需求爆发出来了，这是市场的力量，把这种销售的恢复认为是个别人的力量，是房地产商的炒作，那是太高抬了房地产商，他们在市场面前，没有这么大的力量。”潘石屹说。

　　潘石屹打比方说：“造成这种爆发的也不是专家、学者的言论使然，天亮不是公鸡叫亮的，是地球和太阳的相对运动的结果造成的。只是公鸡可能会误认为是因为它打鸣天才亮了。”

　　任志强还对北京市社科院蓝皮书的研究方法提出了质疑。

　　“应该用国际惯用的住房面积中位数来计算房价收入比。2007年，中国住房面积中位数只有68平方米/户，而《北京蓝皮书》却用了100平方米/户来计算房价收入比。而且也不能仅用一手房市场的房价平均值来取代房价平均值。”任志强说。

　　对此，戴建中在发给CBN记者的回复中表示，住房市场并不存在刚性需求。他认为刚性需求是“一定要”、“迅速”实现的需求， 如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的，“那还叫什么刚性？”

　　戴建中说，住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交会点时，只能是有价无市。

　　尽管围绕房价的争论已经持续多年，但房价的涨跌果真是哪一方“唱多”和“唱空”的结果？明白人都知道，双方的喊话对象其实是政府，因为只有政府才真正有实力影响房市供求基本面。

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