21世纪经济报道记者 荆宝洁

　　 在本轮楼市回暖中，并没有高端住宅的身影。一些高端住宅的销售甚至在3月颗粒无收。

　　 “‘去库存化’是目前楼市的主旋律，但更进一步说应该是去‘中小户型化’，等中小户型消化的差不多了，这轮调整恐怕也要结束了。”北京虎杰投资首席分析员张寅对本报记者说。

　　 易居中国最新研究报告和北京市房地产交易管理网的成交情况综合数据显示，有80余项目2009年3月份成交为零，包括中新东方城上城、昆仑公寓、SOHO北京公馆、御园、北京INN、瑞都公园世家、天恒别墅山、金隅凤麟洲、东区国际公寓、锦上国际公寓、中广·宜景湾、荣尊堡、天安国汇、龙德·紫金、融科·香雪兰溪等项目。

　　 “滞销的一些楼盘多为高端住宅项目，还有一些是开盘很久的项目尾盘，或是一些位置偏远性价比不高的楼盘。”张寅总结说。

　　 以SOHO北京公馆为例，其售价为每平方米45000元；3月份出现零成交的高档公寓和别墅项目均价大多在每平方米18000元以上，如SOHO北京公馆均价为每平方米45000元、北京INN均价为每平米27000元、锦上国际公寓均价为每平米21000元。

　　 易居中国北京房地产研究所研究部部长王秀玲分析说，高档公寓和别墅的买家主要是投资客，在目前经济形势前景不明的形势下，投资客不会贸然进场。

　　 仲量联行最新研究显示，由于市场对豪华住宅项目的需求疲软，迫使开发商继续降价。2009年第一季度，北京豪华公寓的售价较上季度下跌6.9%，降至22151元/平方米；同期别墅的售价则下跌5.0%，降至19280元/平方米。受全球金融危机影响，跨国企业在华扩张步伐放缓，导致豪华住宅和别墅的租赁需求(主要来自外籍人士)继续走低。豪华公寓的平均租金较上季度下降15.9%，降至91.7元/平方米/月。与此同时，豪华公寓和别墅市场空置率持续上扬，分别涨至22.9%和23.2%。

　　 “我手里有张表，那些热销的楼盘套均面积在110平方米至120平方米之间，而滞销的楼盘大多在140平方米以上。”张寅说。

　　 仲量联行北京研究部主管马安平向本报记者指出，今年年底以前可能还会有1.2万套高档公寓会陆续投入市场，高档住宅的开发商面临着较大的降价压力。目前的市场售价仍未调整到足够吸引潜在买家重返市场的水平。

　　 中原证券分析师魏博也在接受本报记者采访时预测，高端住宅滞销会持续一段时间。

　　 高端住宅的“去库存化”风险不断加大，在此情形下，是否会影响开发商的战略选择？其中首开股份(600376.SH)已经明确表示退出高端住宅和高端商业项目的开发。董秘王怡向本报记者表示，未来将专注于中低端住宅的开发，以快速回流资金。

　　 保利·西山林语别墅项目负责人在《西山人文读本》发布会上也对本报记者表示，目前别墅等高端项目受市场环境影响销售缓慢也令开发商颇感无奈。而在市场行情好时，别墅的销售速度也难比住宅。

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