21世纪经济报道记者 杨丽萍

　　 投资客悄然“搅动”北京楼市。

　　 “2月，我的项目客户基本还是以诸如婚房之类的自住型需求为主，但3月投资客明显增多，占到签约量的15%—20%。”4月8日，北京香雪兰溪项目负责人张晓晶告诉本报记者。

　　 中原地产华北区总经理李文杰向记者坦承，3月的确出现了一个投资需求入场的小高潮，但高涨的成交量可能会在今年4—6月回落，房价或将继续下跌。“由此判断，投资客此轮入场并不具备可持续性。”

　　 投资客入市迹象

　　 一位在房地产相关协会工作的孙小姐最近很忙，因为总是要为一些“投资需求”出面找开发商要“优惠”。

　　 “这些朋友基本都是投资需求，而且一买就不止一套，多的有四五套。”孙小姐坦言，她甚至在帮朋友买新一期北京A-Ztown项目时，连房源都拿不到，房子在开盘前一天就提前抢购一空。

　　 北京中原三级市场研究部的统计数据显示，目前二手房门店投资客的占比大约为5%—10%。“投资者有入市迹象。”

　　 “投资客多选择成熟地段的小户型入手，五环之外较少见。某些成熟区域的别墅，特别是独栋别墅，著名中小学校周边的楼盘，一个区域内比较少见的稀缺种类产品，这些都最容易受到投资客青睐。”李文杰指出。

　　 投资客的悄然入场，加之刚性需求的积压性释放，推动了成交量的上涨。以北京远洋沁山水为例。4月6日，记者来到远洋沁山水的三期开盘现场，900套房源当日售罄。远洋沁山水目前约已完成销售30亿元。

　　 3月26日，北京市建委相关领导做客首都之窗访谈时透露，今年1月1日—3月18日，整个北京房地产市场期房的网签是24437套，同比增加了76%。

　　 投资客为何选择此时入市？李文杰认为，投资客入场的最直接原因就是前期刚性需求的大量释放带动了投资信心的恢复。同时，也跟价格的理性回归不无关系。“以北京为例，投资客占比大的项目价格都是真正降下来的。比如金都杭城、华侨城项目虽然目前折扣价已上调了5%左右，但与前期最高价相比，房价仍然下调了15%—20%。”

　　 远洋地产市场总监肖劲认为，另一个吸引投资客入场的重要理由在于各地对二套、三套房的放贷政策松动，投资客从银行取得贷款相对容易，加之目前全球经济形势仍不明朗，房子作为一种保值增值的资产投资也很重要。“很多买房者的目的也许不是转手获利，而是把买房当成储蓄。”

　　 对此，SOHO董事长潘石屹也表示认同。“我们整个处在通缩环境里，但通缩到通胀，可能是一夜之间的事。这个时候要保值只有房子。”这是潘石屹在“中关村PE大厦挂牌仪式暨中关村SOHO推介会”上向记者透露的。

　　 “短期行为”

　　 投资客的入场，能不能成为楼市从反弹走向反转的信号？

　　 “投资客入场只是一种短期行为，不会维持多长时间。”李文杰认为，“消化积压仍是未来楼市的压力所在。”

　　 以北京为例。据北京房地产交易管理网统计数据显示，截至今年3月31日，北京住宅存量约为13.55万套，其中现房住宅存量占总量约为30%。一季度末现房住宅存量约为4.05万套，同比增加约1.65万套，增幅达69%，期房住宅存量约为9.5万套，同比增幅为34%。

　　 近日，北京社科院更是发表报告称，截至今年一季度，北京的存量房是1000万平方米。至于全国的情况，华远地产董事长任志强在公开场合预测，今年全国房屋库存量或将达2.5亿平方米。

　　 房屋积压所带来的房价下行压力，将对下一步投资客的继续入市带来不利。

　　 “成交量回升，开发商以及二手房业主也将涨价，如果涨价过高，就会造成新的观望。”李文杰甚至大胆预测，成交量或在4—6月逐渐回落，房价则将继续走低。

　　 阳光100集团董事长易小迪在无锡举行的“挑战与前景——透视中国楼市迷局”论坛上也预测，今年成交量可能会和2007年高峰时不相上下，但可能今年成交房价只会是2007年的8折左右。有业内人士更是放言，未来两年房价将下降40%—50%。

　　 “现在并不是所有城市、所有市场都出现回暖。”万科总裁郁亮在由中国房地产协会等机构举办的“2009中国房地产百强企业研究”发布会上也发出了这样的警示，房地产行业“牛市”刚结束，调整期的结束可能性不大。中国房地产协会副会长朱中一也认同，目前仍是市场调整期。

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