房地产市场能否迅速重返健康发展轨道？住房交易量能否迅速回暖？2009年中国房地产面临生死大考，能否及格通过，关系着开发商的存亡命运，也关系着千万消费者的切身利益，甚至还牵连着国民经济的平稳增长。

　　4月9日，新浪财经邀请规模需求理论创始人王吉绯(blog)做客财经会客厅，针对他首先提出的快速解决房地产问题的原则性建议展开讨论。

　　以下为访谈实录：

　　主持人乔旎：各位亲爱的新浪网友，大家好，欢迎收看今天的新浪《财经会客厅》，我是主持人乔旎，我们今天邀请到的嘉宾是规模需求理论的创始人王吉绯老师，王老师欢迎您的到来，跟我们网友们打声招呼！

　　王吉绯：网友们好。

　　主持人乔旎：今天我们要聊聊房价的问题，我看到您的博客里面写到，房地产市场能否重返健康发展的轨道，关键是在于住房交易量能否的迅速回暖，而住房交易量能否迅速回暖关键又是虚高的房价能否回归理性，您已经谈到房价，我们首先说说房价到底高不高？现在很多人，我们以北京为例，有人觉得现在的房价虚高太多了，觉得不值那样的一个价，但是还有人觉得北京是首都，全国人民，全世界的人民都有可能在北京买房子，从价值的角度来考虑，北京的房价还不高？您怎么看待？究竟高不高？

　　王吉绯：房价当然还是高，应该说是一个共识，不是我怎么看，而是大家都认为房价高，因为房价高跟收入比还是有关系的，国际上比较惯例的就是房价和个人的收入是1：3到1：6，我们现在达到1：23，确实我们太高了。

　　我们抛开这些数字单纯的考虑我们每个工薪阶层或者我们上班族，我们自己的收入在北京买一套房子是非常奢侈的，如果我们下狠心买一套房子，那我们的生活就会受到很大的影响，房价当然是高。

　　主持人乔旎：房价高不高，要看你跟工资的比例，目前来说1：23的确是太高了，这个问题达成共识，现在北京的房价的确太高了，关于房价高，那我们可能考虑会不会降房价的问题，我们关注的第二个问题就是房价会不会降呢？因为在去年的时候，就说09年经济危机房价肯定会降的，但是目前又发现经济开始有回暖的迹象，我们看到房价开始有一些小回升，交易量也增多了，老师觉得这个房价还会不会再往下降呢？

　　王吉绯：房价肯定会下降的，而且目前恩看即使最近房价有所回升，也是对于一部分降价楼盘一定的刚性需求的追捧，所以说房价下降即使是现在，名义上价格没降也是送这个送那个或者其他变相的打折都在进行。

　　主持人乔旎：实际上这个房价还是在下降的。

　　王吉绯：在下降之中。

　　主持人乔旎：您觉得这个下降大概会是在什么时候？

　　王吉绯：时间跟我们的政策和我们的，或者说我们买房人自觉的努力是分不开的，当然也跟开发商的决心分不开。所以说预测时间，假定是我们什么都不做，也就是说我们的政策已基本出台到位了，见底了，政策见底了，那么开发商在这种犹抱琵琶半遮面，就是我今天降一点，明天送一点，用这样的方式，那时间就不好说了，有可能持续很长时间，也就是说我们的库存量太大。

　　主持人乔旎：关键要看开发商和普通民众的一个态度。对于这样一个问题，很多人都说要救房市，因为房市它牵扯的东西太多了，包括它的上游和下游，还有人说我们就不应该救房市，应该让它倒台，这样房价才能降下来，我想听一下王老师的意见，您认为是否应该救房市呢？

　　王吉绯：首先一点，房市不是说就某些人的问题，而是房市，中国的房地产必须健康良性的发展。如果不能够健康良性的发展的话，不要说未来要不要，而是说短期就需要，今年之内如果不能解决房地产问题的话，那会带来很大的对宏观经济的冲击和副作用，这种副作用，无论是就业还是我们的经济增长或其他的带动效应，都会受到很大的影响，这是第一方面。

　　第二个方面，更重要的是在公平和发展的问题，我们不能强调发展就忽略了公平的问题。改革开放30年以来有一个现象，我们邓小平同志他有一个很好的办法，就是当遇到公平和发展问题的时候，我们怎么办？就在发展中解决公平问题，我们所有的改革几乎都是按照这样的模式在走，并且都取得了成功，但是就在今年的两会前，你也注意到了，我们第一次提出了一个新的课题，也就是当我们问中国的老百姓，中国房地产市场如果，在暂时不顾及公平的前提下，我们必须大发展，如果不发展对我们经济会有影响，我们要它发展还是不要发展？老百姓的回答是否定的。那如果是不能顾及公平，我们宁可它不发展，这是改革开放以来的第一次，这一次也说明房地产要发展，前提是必须先解决公平问题。

　　主持人乔旎：就是说公平是目前来说摆在每个人面前最严峻的问题，首先要解决公平，我们才可以允许房地产再度发展，这在以前从来没有遇到过，从来大家都觉得房地产是国家的一个支柱行业，不管它公平与否，我们都希望这个房地产市场能够尽快发展起来，毕竟它牵扯的面太多了，大家可能也是的确这个房价到了一定的太高的一个程度，让我们实在无法接受了，大家首先要兼顾的是公平。

　　最近我们新浪财经也举行了博客周，我也看到您的文章，其中您对于目前的房地产市场也出了一些解决性的计策，我们也像田径赛马似的，上中下也分了三个计策，能不能先给我们解读一下您的几个计策，我们先从下策来说，先把最不好的结果放在最前面。

　　王吉绯：首先下策不是最不好的，下策总比没策好。

　　主持人乔旎：对，从这个角度来说下策更好。

　　王吉绯：就是说下策其实，写这个文章的时候有一个背景，当时消费券在国内讨论比较多，而且很多城市也都用了，有了消费券以后，开发商和中介机构，他们就想到可不可以发住房券呢？用住房券的方法来解决我们现在房地产的问题，那么我们抛开住房券的优惠券和抵用券不谈，单纯的说就是全额可以购买房子的这种住房券可不可以发呢？我个人的角度是可以发，但是这种发法还是要采取一种奖励失的发法，这里面有一个例子，在08年的7月份，中国的某个城市他们政府用了一个办法，就说以前的拆迁房或者说棚户区改造是政府把你的城里的房子拆了，然后在郊区分你一套房子，就是以实物的形式来做补偿，这种方式的缺点是实物的形式做了补偿以后，造成的结果是居住的人不愿意去被指定的房子，等于限制住了，他希望能给他保留这个选择权，后来政府采取了什么办法呢？叫住房直补，我把你房子拆了以后给你现金补偿，给多少现金呢？因为那个城市的房价比较低，给他8万块钱的现金补偿，那8万块钱的现金补偿比给他在郊区的一个房子，对个人来说选择权方面是好了，这个叫现金直补，其实我对“现金”这两个字有疑问的。

　　疑问在哪儿呢？以往政府去当它比如拆了一万户居民的时候，他就去买一万套房子，政府买一套房子，假如房价5千块钱一平米，他不会以5千块钱一平米成交，因为他买的是一万套房子，那可能是4千块钱一平米就可以买得到，但是当他把一万套房子的钱发给老百姓，老百姓自己拿8万块钱去开发商那儿买房，他就不能4千块钱一平米，又得5千块钱一平米，因为开发商对一套房子是没有理由打折，这个问题就出现了，选择权增加了，优惠度没有了，但是原本的实惠没有了，但是造成的结果，老百姓不买房子行不行？不行，第一个是财政额度，所谓的现金直补是财政额度，是必须要买房子的，在这种情况下，就造成了政府发出去的财政是净支出，现金的净支出，老百姓拿到的所谓的现金直补是8万块钱的额度，只能买房，不可以干别的用，是打引号的“现金”，是定向的货币，但是开发商拿到的是不是现金呢？是实实在在的现金，政府的现金净支出等于支出给开发商了，政府又要求这些人去买房子，虽然没有要求买某一个开发商的房子，但是实际上是给了开发商群体。

　　主持人乔旎：到最后老百姓是吃亏了。

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