21世纪经济报道记者

　　 美国(以及许多国家)近十年早期的房价普遍明显上涨，被认为是通过产生财富效应而为全球经济繁荣作出了贡献(财富效应产生了巨大消费)。同样的，过去几年房价的陡然下降，被认为已经减少了世界消费。但是，即使房价升降可能产生适度的财富效应，低利率对房价的变化也是负有责任的(供给不变，耐用资产价格比如房屋与利率是负相关关系)。

　　 美国上涨的高房价被认为对那些拥有房屋的人产生了一个正的财富效应，增加了他们的消费，降低了美国的储蓄率。同样的，2006年以来房价的突然下跌也导致了一个负的财富效应，这导致了总消费降低，并令总储蓄率上升。

　　 但让我们考虑一个简单的生命周期和遗产故事带来的观点。假设有两个年龄段的人：年长的和年轻的。所有的年轻人以特定价格买房，而这个价格取决于房屋质量和利率。年长的人则生活在他们的房屋里直至去世，他们会把他们的房屋遗赠给他们的孩子，而这些孩子生活在继承的房屋里直至去世，然后再遗赠给他们的孩子。实际上，房屋是美国中产阶级家庭遗赠给他们孩子的主要资产。

　　 现在低利率提升了房价，每个拥有房屋的人因此发了一笔横财。但如果他们还想将自己的房屋遗赠给自己的孩子，那么他们的消费机会或许不会加大。他们的孩子会继承颇有价值的资产，但孩子们的消费也几乎没受影响，因为他们只是代代相传自己的房屋。但如果年轻人不从父母那里接受遗赠，这个基本分析将会发生改变。

　　 更复杂的分析或许推理出，高房价产生的巨大财富效应是因为更低的利率。比如，高房价或许给了一些业主机会去抵押房屋而进行其他金融消费，包括教育和小孩花费。同时，高房价又令年轻人难以负担。最近媒体报道，在房地产市场兴旺期，因为低利率导致的高房价又令一些人换大房子，并倾向于减少其他消费。这是因为高房价导致了更多的房屋建筑，这降低了房屋供给与服务的成本。但总消费也没变，只是房屋消费和其他消费在总消费中的份额产生了变化。

　　 我并不是说高房价没有财富效应，房价过去几年迅速下跌或许已经在财富方面带来了巨大效应，但它可能不是总消费的阻力，也不是对储蓄率的一个更大刺激。

　　 摘自Gary S. Becker的博客，编译 白天

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