深圳岗厦：低端产业大转型10万人口大转移

http://www.sina.com.cn 2009年04月07日 08:48 商务部网站

　　岗厦，可以说是深圳改革开放30年来发展历程的缩影，集中了工业化、城市化、现代化、国际化、高端化等发展状态在有限时空内与城市规划、资源配套、产业结构、人口素质等方面所产生的矛盾，并放大、裂变。因此，岗厦无疑具有标本意义，其改造重生，不仅仅是城市规划建设的关键一笔，也是城市转型升级、提升社会管理水平的战略性问题。

　　资源、空间等发展要素的倒逼，要求深圳中心区腾笼换鸟，行棋高端，而岗厦低端产业已限制城市价值和人口素质的提升

　　目前，深圳正深入学习实践科学发展观，全面贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，保增长、保民生、保稳定、抓服务。地处中心城区的福田，提出了竞争上游、高端发展的思路，大力发展总部经济等“1＋3”高端经济架构，建设产业高端、管理法治、服务完善、平安和谐的现代化中心城区，自然成为特区新一轮发展的高地，“一区四市”建设的重心，以及向珠三角发挥辐射和带动功能的引擎。

　　但一个尴尬是：位于中心区中轴线南侧，作为深圳ＣＢＤ重要组成部分的岗厦却明显“脱节”。比如，整体布局比较混乱、楼宇过密拥挤不堪、消防安全和治安隐患严重、公共配套设施不足等。其现状，与深圳国际化城市形象不相称，与深圳全国经济中心城市地位不符。而身居其中的岗厦居民，生活品质和个人收入更是受到相当大的影响。

　　资源、空间等发展要素的倒逼，要求深圳必须自造优势，腾笼换鸟，行棋高端。目前，ＣＢＤ内总部企业聚集，需要大量的配套设施。地理位置绝佳的岗厦，本可以成为高端经济发展的载体和高端人才聚集的区域，但现状却是守着“金矿挖煤炭”，低端的租屋经营、小农产业已限制城市价值和人口素质的提升，以及社会管理水平的提高，可持续发展大打问号。

　　岗厦改造不仅是扩大投资、拉动内需的保增长抓手，也是加强社会管理保民生、保稳定的民心工程

　　当前，应对金融危机是首要任务，加大投资保增长成为破题的有效手段之一。在这样一种背景下，福田区委区政府变挑战为机遇，变压力为动力，主动把推进城市更新改造作为扩大投资、拉动内需的抓手，把岗厦项目作为危中求机、逆市而上的战略举措，把岗厦改造作为产业升级、人口优化的试验田。

　　据了解，岗厦项目占地面积约22．08万平方米，改造将历时4年，总投资近90亿元，其中最高之年投资达到43亿元，仅今年的投资就将超过12亿元。如此改造规模、投资规模，在深圳城市更新改造历史上可以说前所未有，对经济的拉动作用和边际效应，以及对深圳ＣＢＤ的配套带动，无疑会产生乘数效应。

　　岗厦改造，不仅仅是保增长的经济工程，也是保民生、保稳定的民心工程，有着巨大的公共利益所在：首先，旧厂房、旧住宅变身总部基地、消费中心、高端商务区，将大大提高村级集体经济和原村民收入以及政府税收；其次，消除消防、燃气、卫生、治安等安全隐患，建设道路、学校等配套设施，引入大量高端人才，将大大改善当地居民生活环境，子孙更从中受益；第三，改造有助于进一步完善ＣＢＤ作为龙头的辐射、带动功能，提升中心区整体形象。

　　因此，在岗厦改造这一问题上，福田区上上下下凝聚了一个共识：着眼大局，立足长远，抓住机遇坚定转型，不为短利而困，不因阻力而停，不受争论而犹。

　　岗厦改造强调“制度唯上”，坚持依法规依程序，处处体现“阳光、法治、和谐、安全”的方针，齐抓共保，啃下了这块立项长达10年之久的“硬骨头”

　　尽管岗厦改造众目期待、迫在眉睫，但它又是一块难啃的“硬骨头”，这一点仅从项目立项规划长达10年，历经几届市、区委政府的坎坷“身世”可见一斑。岗厦改造，难就难在如何平衡好个人利益与公共利益、集体利益与城市利益、眼前利益与长远利益、局部利益与全局利益。

　　这考验政府的智慧、魄力和责任。福田区委区政府找准了平衡点，特别是强调“制度唯上”，坚持依法规依程序，制定了“阳光、法治、和谐、安全”的改造方针，发挥党员的先锋作用和党组织的政治优势，其经验值得借鉴和推广。

　　比如，该区制定了“4＋1”工作责任制，强调齐抓共保，实行股份公司领导、现场工作组成员、街道办及区四套班子领导责任分片包干，上门服务，解释政策，耐心细致做好村民思想工作，项目公司对资金保障等则制定一系列应对措施。此外，现场工作组还制定了一天一报、一天一评制度，及时作出决策判断，形成了促改造保增长的同心与合力。

　　更值得一提的是，福田区把岗厦改造作为落实科学发展观的一项民生工程，坚持“以人为本”的理念，确保政策公开透明，充分保障村民的合法诉求。做到了政策不放水，标准一碗水端平，一杆秤称到底，使村民从不理解、不配合到积极签约、支持改造。

　　以人为本，首先，体现在民主上。现场工作组制定了民意收集、民主议事和集体决策的工作方法，通过村民广泛民主议事，项目双方反复协商，最终确定了补偿标准；其次，体现在民本上。以前，拆迁补偿标准只有一种选择，但经过与村民多次协商，最后共有两个标准、三种模式、六种选择，特别是补偿标准在现在经济环境、楼市不振下还不降反升；第三，体现在民治上。改造工作充分依靠和相信群众，不把群众放在对立面，而是通过群众间的辩论、劝导和现身说法，充分表达不同声音和不同诉求，凝聚共识；最后，体现在民心上。改造注意确保历史文化传承，将文天祥纪念馆、岗厦牌楼等融入新规划，并计划修建博物馆、历史文化墙等，以沉淀城市记忆，突显人文旅游资源。

　　岗厦改造一定要对得起村民、对得起城市、对得起历史，力争成为深圳城中村改造和谐共赢的范本，中心区腾笼换鸟高端升级的缩影

　　根据规划，“换肤”后的新岗厦将展现一幅产业高端化、人口高素质化的画卷：一批金融证券机构、跨国公司和国内总部企业及高端人才聚集，购物中心人流如织，社区配套环境优美，体现出“繁华、知名、方便、舒适、先进”的特点，成为深圳最具标志性的都市综合体以及高品质的ＣＢＤ配套区和活力中心。

　　“岗厦改造关系到岗厦人的切身利益和深圳中心区的发展大局，是未来几年福田保增长保民生保稳定，促转型优结构谋高端的重大项目。虽然还有许多困难和不确定因素，但我们一定要坚持不懈，坚持高标准、高质量改造，不留遗憾，不留败笔，对得起村民、对得起城市、对得起历史！”福田区委书记、区长李平表示，岗厦重生后将成为辐射深圳、珠三角的高端服务和总部基地，成为福田一个经济增长极和永久税源基地。

　　可以说，岗厦改造开了个好头，是政府、股份公司、村民、项目方、市民等多个主体间充分沟通支持下的共赢结果。相信这一项目，将成为完善深圳ＣＢＤ的结构、形象和功能的关键一笔，创造出深圳大规模城中村改造和谐共赢的范本，成为中心区腾笼换鸟高端升级的缩影。

　　从数据看岗厦河园片区改造

　　■岗厦历史

　　岗厦有700年历史，是文天祥的后人集中居住的地方，1992年农村城市化，现以彩田路为中心，分为河园和楼园两片区。

　　■地理位置

　　岗厦河园片区位于深圳ＣＢＤ（中央商务区）东南部，北接深南大道，南至福华三路，东到彩田路，西达金田路，是中心区唯一城中村，规划拆除范围约22．08万平方米。

　　■规划建筑

　　改造前：公司物业70栋，私人物业511栋，总建筑面积共约51．4万平方米。房屋平均8层，建筑间距0．4至0．6米，平均容积率3．7，覆盖率约50％，绿化率约10％。

　　改造后：平均容积率5．8，覆盖率40％，建筑间距等满足城市规划标准，总建筑面积1083000平方米。还建物业面积将根据拆迁补偿协议中村民业主选择补偿方式最终确定。

　　■人口构成：

　　改造前：原居民约1153人，流动人口8至10万人。

　　改造后：商务办公人员集中居住，稳定了片区居住人口。