□渤海证券

　　 房地产行业将先于宏观经济走出调整。保经济增长需要拉动内需，而商品房销售面积的持续回升则成为内需增长的重要组成部分。2009年商品房销售面积将持续释放，尤其是二季度，全年有可能同比增长30%以上；而房地产行业周期较宏观经济短10个季度，而且商品房需求，商品房价格和商品房供给粘性依次增加，因此，商品房销售面积的持续回升，将带动房价企稳，新开工面积增加，房地产开发投资回升，房地产行业进入景气回升阶段，率先于宏观经济走出调整。

　　 从运行周期来看，房地产行业领先于宏观经济2-4个季度。房地产行业周期较宏观经济短约10个季度，房地产行业景气转变将快于宏观经济，而且，2008年，房地产行业较宏观经济提前一个季度进行调整，因此，房地产行业较宏观经济，具备率先走出调整的条件。而从房地产行业内部指标周期性来看，若成交量持续回升，本轮地产调整有可能进入销售面积回升，房价企稳，投资回升的景气回升阶段。总体上来看，房地产行业领先于宏观经济2-4个季度，房地产行业有可能率先走出调整。

　　 2009年商品房销售面积将持续回升，有可能增长31%。中期来看，商品房潜在需求旺盛。而2009年，累积的商品房需求可使目前成交量持续到5月份，首次置业需求在二季度也将持续释放，而改善型需求正在逐渐释放，因此，二季度成交量持续回升可能性较大；而，从保经济增长的角度，2009年6、7月份有可能出台刺激改善型需求的政策，将进一步保证商品房销售面积的可持续性。如果累积的商品房需求集中在2009年释放，同时改善型需求市场份额提高5个百分点，首次置业需求维持2008年水平，2009年商品房销售面积将达到8.14亿平方米，分别较2007、2008年增长5.19%和31.06%，因此2009年商品房销售面积存在高增长的可能性。

　　 买入万科和保利地产。若房地产行业景气度回升，率先于宏观经济走出调整如我们所预期，同时在流动性充裕，资产为王时代来临的背景下，受益最大的公司，我们认为有三个，首先，市场份额较高，而且提升能力较强的公司；其次，全国化程度较高，产品能够覆盖改善型需求和首次置业需求的公司；再次，资金充裕，资源整合能力较强的公司。

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