陈周锡

　　3月底，中环1号售楼处出现了购房者熬夜排队现象，开盘当天190余套房源被抢购一空，占这次推出房源总量的90％。

　　目前，中环1号的热销现象正在全市放大，一些上海开发商开始借机小幅度提价。记者调查发现，上海楼市“回暖说”背后，确实有刚性需求释放一面，但也存在人为制造恐慌因素。

　　中环1号现象

　　中环1号位于上海北中环区域，是一个占地近100万平方米，需要开发六七年的超大型综合改造项目，其开发商是上海大型房地产企业大华集团。一期于2007年初开始销售，当时入市均价为7800元每平方米。负责这个楼盘销售的周敏说，那时上海楼市升温，该楼盘销售也比较好，开盘当天就销售了百分之六七十。

　　随后，全国各地房价高涨。2007年底，中环1号价格最高涨到12000元-14000元/平方米。2008年上海楼市进入观望期，中环1号房价下调到10000元/平方米。

　　今年前3个月，中环1号有过两次推盘，第一次均价为10800元/平方米；3月份，第二次推出210套房源，均价为11200元/平方米，开盘当天销售了90％，并出现200余购房者熬夜排队现象。

　　在周敏看来，中环1号热销有三大原因：性价比高，总价控制比较合理，两室两厅总价为100万元至120万元，适合白领夫妇要求；楼盘体量大，容易形成一个成熟社区，后期项目升值、展望空间大；中环线的地段和价位优势。

　　上海静安区的拆迁户顾小姐认为，相对其他中环线上的楼盘，中环1号的性价比相对是最高的，且大盘后期发展空间会很大。但不足的是，现在这个区域市政配套，比如公交、学校、医院等配套设施比较落后。

　　周敏介绍，中环1号的购房者中，70％左右为白领人士，他们多为第一次买房，主要以自住需求为主，还有部分是旧区改造的拆迁户。

　　从购房者所在区域看，上海占90％，外省市占10％。值得关注的是，外省市购房者均为子女就业、就学考虑，且多为盐城、昆山等江苏人士，之前以“温州炒房团”为代表的浙江购房者并未出现。据了解，前几年房价高涨时，来自浙江的购房者，占上海楼市外来购买力的头把交椅。

　　在周敏看来，刚性需求是中环1号热销的根本原因。记者调查发现，该楼盘之所以热销，与开发商的“营销技巧”有直接关系。

　　顾小姐说，她上次去中环1号看房时，发现售楼处大厅里有很多看房者，售楼小姐也显得很忙碌，一个劲对着电话说：“房子都卖完了，还是有很多人要买，怎么办？”

　　在现场，一位售楼处小姐对记者说，想买房先登记，等待公司发号通知；接到公司通知后，要以最快的速度过来领号，号数靠前者选房优先。“我也不知道公司什么时候会通知你，上次的发号通知是在晚上8点。”

　　一位购房者在网上发帖，大致描述出上次的领号过程：昨晚8点，开发商叫买家来领号，于是200余人在一个漆黑的夜晚赶到售楼处；每个人领号需要5－10分钟。到11点左右，天开始降暴雨，还有一半多人没进场领号呢。

　　这位售楼小姐一再强调说，4月份中环1号还有一次推盘，这有可能是今年的最后一次，公司领导说，均价为12000元/平方米，比上次推盘价涨了800元/平方米。

　　“回暖”缺乏动力

　　“开发商在惜售。”顾小姐说，之前她看过包括中环1号在内多个楼盘，发现开盘房源量一般不超过3万平方米。按上海市规定，项目超过3万平方米需分批预售，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制订分批上市计划。

　　值得关注的是，3月9日至15日，上海新推房源的18个楼盘中，仅1家开发商的推盘量在3万平方米以上，其余17批房源只推30-160套。之前惯用的“少量多批”推盘方式故伎重演。

　　刚性需求释放，加上开发商卖房颇有营销技巧，难怪从今年3月初开始，包括中环1号在内的上海一些楼盘出现排队买房的情况，甚至有的楼盘出现购房者提前5天排队的情况。

　　易居中国分析师薛建雄认为，愈演愈烈的排队现象，是开发商有意制造的假象，并不是上海出现了“房荒”。

　　据了解，今年上海新建商品住宅供应量为1500万平方米，再加上去年延续下来的存量住宅300万平方米，今年上海商品住宅供应量为1800万平方米，业界人士预测今年成交量为1300万平方米，总体上处于供大于求的局面。

　　尽管如此，一份来自易居中国的报告显示，3月份上海商品房成交量环比上涨97％，价格环比上涨8％。据介绍，这主要是一些大幅降价楼盘和低价上市新盘的热销所致，而市中心高价房推盘量、成交量还处在低位徘徊。

　　“这种楼市回暖方式不具有可持续性。”薛建雄认为。

　　以3月份为例，23日至29日一周，上海新房成交量突破了77周以来的最高点，不过环比增幅比此前两周22.4％和38.3％，已经下降至10％左右。另外，上海二手房由于房源不足和价格坚挺，成交量也开始悄然回落。

　　中环1号销售部负责人周敏认为，目前上海楼市还是冷热不均，中环1号一个楼盘热销并不说明上海楼市已经全面回暖。

　　值得关注的是，在加大旧区改造力度下，上海的购房能量正在积聚。其中 《上海市2009年住房建设计划》显示，今年上海市各级政府将加大财政投入力度，推进旧区和旧住房改造。薛建雄分析，今年上海将产生8万余拆迁户，每户拆迁补偿款少则100多万，多则上千万元，极大提升了上海楼市的刚性需求。

　　来源：经济观察网

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