北京政协提交内部调研报告揭秘京房地产病态现状

　　本报记者 慈 冰 北京报道

　　北京告急。一些总部在北京或以北京为主要开发区域的品牌房企，正计划将开发重点转移到外地。

　　据北京市建委的一份内部数据表明，40%-50%的待建项目已经“关、停、并、转”，不少房企把主要项目的进度推迟到6-10月份，并暂停了新项目的开工计划。

　　“种种数据表明，北京房地产市场的形势不容乐观——市场成交量明显下降、价格出现回落，市场面临过度下调的风险。”一位参与了北京市政协对房地产市场运行情况专项调研的专家表示。

　　2008年房地产

　　税收同比减11%

　　北京市政协城建环保委员会、社会和法制委员会在2-3月间对北京房地产市场进行了调研。

　　调研报告认为，房企撤离北京的趋势需要引起高度关注。“企业投资意愿降低，导致住宅用地出让规模大幅缩减，接下来将会引起后期住房供应能力不足的问题，当经济回暖、需求恢复的时候，供需矛盾却又将重趋紧张。”一位业内专家分析。

　　“我们在外地的项目已经占到总开发规模的60%。”一位北京本土开发企业的高管对本报记者表示，该公司仍在积极寻求二三线城市的投资机会。据了解，像天鸿、北辰等北京老牌的本土开发企业，异地开发的项目数量已经多过北京。

　　另外，在本报记者得到的调研数据中显示，2008年，北京市新建商品房成交1335.4万平方米，同比下降38.6%，其中住宅成交1031.4万平方米，同比下降40.4%；二手房成交637.07万平方米，同比下降28.1%。

　　同时，土地供应、规划许可和项目立项均出现下降的情况。数据显示，2008年，北京土地供应4634公顷，完成全年计划的76%，其中住宅用地863公顷，仅完成计划的51%；行政办公用地完成计划的44%，商服用地完成计划的47%。而北京市规划委全年共受理规划申报比2007年减少近20%，为近5年来最低。

　　更重要的是，房地产市场的下滑已经对北京市的经济、财政收入产生了较大影响。2008年，房地产业增加值610.8亿元，同比下降11.4%；全市完成房地产税收额282亿元，同比减少11%；土地出让价款全年完成639亿元，同比下降0.9%(2007年增长了34.9%)。

　　北京市国土局相关负责人透露，2008年北京市土地市场持续降温，流拍情况明显增加。据统计，地块竞拍企业从2007年平均超过7家下降至2008年的3家左右；2008年下半年以来，土地成交溢价由2007年的52%降至2008年的21%，尤其是2008年四季度成交的95宗地中，仅有9宗产生溢价。

　　“目前房地产企业对市场的信心不足，部分高价拿地的开发企业开始出现退地倾向；目前土地一级开发的进度也受到了很大影响，”北京市政协委员、凯德置地环渤海区域总经理毛大庆表示，“土地流拍、溢价减少等情况必然会影响到今明两年的财政收入。”

　　而据部分商业银行和房地产开发企业反映，去年短期大额房地产开发贷款比重较高，如果成交量继续萎缩，房价出现较大幅度下调，可能产生工程款和农民工工资拖欠、延期交房、退房等一系列问题。

　　四大招数促房企降价

　　购房者最关心的莫过于降价问题。这份调研报告指出，不少在售老项目、高价位拿地项目陷入难以降价的僵局。

　　“延续性销售的老项目面临老业主因降价要求退房或补偿的压力，难以进行实质性打折促销；高价格拿地的项目由于成本高，不具备较大降价空间；不少国企面临资产和利润的考核指标，不愿进行降价促销，如何破解这些老项目降价的僵局已是当务之急。”一位参与调研的政协专家认为。

　　为此，调研报告指出，在具体操作上，应针对不同的开发企业，进行分类引导。

　　“2006年和2007年高价拿地的企业，成本较高，对于这些企业，在加强资金监管的同时，加强对其信贷支持，鼓励企业兼并重组。”上述专家表示，“在早期拿地的企业，地价成本低，早已通过前期销售收回成本，这部分企业有价格僵持的资本，也有拿地开发的余力，应引导这些企业加快销售回笼，在市场低谷时期抢占市场先机。”

　　对于延续性销售的老项目，报告有关内容建议，由于前期高价购房业主的退房压力和法律纠纷而不敢降价销售，对于这一类企业，可以通过对企事业单位的定向团购，来缓解前期业主的退房压力，同时，政府也应该明确各方遵守合同约定的原则。

　　同时，对于一些国有房地产开发企业来说，由于国资委对企业的利润考核、变现亏损责任和国有资产增值保值的要求而不愿降价，建议国资委改进和完善国有企业的考核指标。另外，也要关注企业降价可能会引发的退房、负资产等问题。

　　有关结论表明，商品房库存、空置面积大，影响了企业的资金流转和下一步投资能力、意愿，是目前北京房地产市场存在的突出问题之一。

　　北京市统计局的相关负责人表示，随着商品房库存和空置面积大幅增加，企业大量资金沉淀其中，可用于投资的资金不断减少，“2008年企业到位资金同比减少了832亿元”。

　　除此之外，北京房地产市场还存在着其他突出问题：部分调控政策在实际执行上还存在困难和障碍；目前全市大约600个项目存在拆迁困难的问题，导致项目成本增加，后期投资未能跟上，减少了市场的被动性需求；同时，在廉租住房回购上，市区两级资金比例不明确，出现了收购资金未及时到位的问题等。

　　业内知名专家建议，在落实已出台政策的同时，应及时清理以往不适合当前形势的政策文件，减少政策之间的相互冲突。

　　商业物业困境显现

　　此前在北京市政府出台的“十五条新政”的利好刺激下，低迷的住宅市场逐渐被唤醒，市场成交出现热潮。但不容忽视的是，商业和办公物业销售、出租不畅的情况已越来越多地出现。

　　据该专项调研的有关结论表明，目前同一区域内住宅配套商业竞争激烈，造成空置率持续增加；经济下滑使世界各大服装、百货等品牌开始收缩规模，大型商场物业招商面临空前的困难；写字楼市场受交易市场大宗物业交易和外资基金基本暂时退场的影响，交易清淡。

　　“目前酒店已经持续超过两个季度平均入住率不足50%，高端写字楼租金不断下滑，新推出写字楼因生存原因，以低价入市吸引客户，这也造成了市场的恶性竞争。”DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏表示。

　　因此，该调研有关结论建议，应加快研究刺激非住宅市场回暖的政策。建议政府考虑对客户推出优惠政策，确保部分诸如已经落户CBD、金融街等多年的重点特别是国际知名客户的稳定。

　　“我们必须清楚地认识到，住宅市场的回暖相比长线投资的非住宅物业会来得早些和快些，而商业物业的困境才刚刚开始。”毛大庆表示，“商业、办公、写字楼等非住宅商品房占房地产开发投资的比重较大。国际金融危机对非住宅的冲击比住宅市场更明显，但是这方面的政策支持却很少，接下来应加强关注和加快研究相应的支持措施。”

　　《华夏时报》记者了解到，调研报告已经得到了北京市的高度重视，目前已转交至相关部门进行研究，但政策上会有何种调整和突破，目前仍不得而知。

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