本报记者 王海春 上海报道

　　 “现在说上海楼市已经回暖为时尚早。”道邦房产董事林荣时接受《华夏时报》采访时提出了质疑：能维持多久，心里没有底。

　　 尽管上海楼市出现了久违“爆发式”的回暖：3月份的成交量创出近16个月来新高，商品住宅成交面积151万平米，相比2月份79万平米的成交量几乎翻了倍。

　　 但记者调查发现，数据背后却另有原因：不仅成交量有六成以上来自外环郊区，被业界称为“对赌”的过桥贷款售房途径也从某种程度上对回暖推波助澜。

　　 一位地产业内人士向《华夏时报》透露，现在一些投资者和民间资本利用回暖时机，以阴阳合同的形式向开发商进行变相的“过桥贷款”，从而虚高了真实数据。

　　开发商坐地起价

　　 购房者张玉惊奇地发现，福地苑二期的销售价格不知道什么时候已经涨了800元/平米。

　　 位于上海市宝山区的这个楼盘在3月12日房展会时的价格还在8800元/平米，而仅仅过去两周时间，张玉一直关注的这个楼盘一下涨到了9600元/平米。

　　 “没什么折扣。现在即使是一次性付款，也未必能享受到折扣优惠。”当记者向售楼小姐询问有没有优惠时，得到了很不耐烦的回答。

　　 其实在上海还有不少像福地苑这样在近期涨价的楼盘：仁恒河滨城、歌雅花园、慧芝湖花园、大华锦绣华城等楼盘3月份的价格均较一、二月有不同程度上涨。数据显示，3月上海商品住宅成交均价为13178元/平米，比2月上涨了8.5%。

　　 开发商坐地起价的信心来源于近段时间楼市屡现回暖迹象。据统计，3月份福地苑卖出376套房，比2月份109套的成交量翻了3倍还多。3月份上海商品住宅151万平米的成交面积更是创下新高。

　　 “后市如何很难判断。但我们要抓住的是现在小阳春的机会，争取通过各种营销方式多卖些房子。”嘉华集团相关人士告诉记者，争取尽可能多的客户是他们现在最重要的工作。

　　 先是成交量回升，开发商接着就提价，制造涨价气氛，因为购房者从来都是买涨不买跌。

　　 “一些开发商想趁机通过涨价营造一下地产供应紧张的气氛。”地产分析师孙保华指出了其中的原委。

　　后继乏力

　　 新一轮楼市行情真的确立了吗？

　　 戴德梁行3月报告指出，现在成交的楼盘有近60%的成交集中在外环区域，而且多为2009年以前的存量房。这和记者调查的结果一致。核心区域的房子由于价格依然高企成交并不活跃。

　　 何况，成交量回暖主要还是因为用“价格换回了市场”。

　　 “成交多数集中在郊区那些价格调整力度比较大的楼盘，而且是总价比较低、小户型的房子。”中富投资市场研究部主任蔡文蓉指出，从这些因素看，价格的下调起了明显的作用。

　　 佑威房产数据显示，2月上海商品住宅成交均价为12141元/平米，相比1月出现了明显的下跌，跌幅为13.94%；3月份上海成交前十名的楼盘中，就占到全市成交总量的17%，而且多数楼盘的集中成交都是由于积累客户在一个时间段的集中释放。

　　 华燕置业对市场进行调查后发现，当前上海市场上热销楼盘多数集中于去年四季度以及今年年初有过价格松动的项目。

　　 乘星行行销机构总经理李骁认为：“春节前后开发商的折扣比较大，刚性需求是这一波小阳春最主要的购买力。”

　　 “回暖很大程度上是开发商降价带来的销量上升，这种交易活跃的态势能否持续还有待观察。”长甲置业营销部经理仝建兵称。

　　回暖有虚高

　　 本报记者调查中还发现，被业界诟病甚多的“过桥贷款”在本轮回暖行情中亦起了推波助澜作用。

　　 一位地产业内人士向《华夏时报》详细解读了这种“对赌”操作手法的猫腻：现在一些投资者和民间资本利用这个时机，以阴阳合同的形式向开发商进行变相的“过桥贷款”；这样，一些投资机构以比市场价低得多的价格向开发商进行“团购”，如果开发商可以按时将资金还给这些民间资本，那么开发商只需支付比较高的“利息”即可；而如果开发商无法按时还款，那么开发商须以双方约定的低价将房子卖给投资机构。

　　 “因为民间资本的价格比市场价格低很多，即使买下来，他们也会赚钱的。”上述人士称。这个过程一旦达成，房子就算卖出去了。

　　 对于这种操作手法，记者采访了多位专业人士，尽管他们均表示这并不是主流，但这种阴阳合同不排除会存在。尤其当开发商亟须资金和成交量的关键时刻。

　　 “可能会出现在一些资金特别紧张的小开发商身上。”孙保华认为。

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