本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　持续回暖的深圳楼市似乎正编织一场骗局。

　　最新数据显示，二三月份，深圳二手房成交量突破了一万套。然而，就在越来越多的购房者杀入楼市之际，《华夏时报》记者深入调查却发现，被称为高房价“助推器”的投资客却正纷纷趁回暖套现离场。

　　理由很简单：不看好后市。

　　“仅在3月份，投资客就成功套现了近百亿。”深圳楼市知名地产研究员竹之友告诉《华夏时报》记者，在百亿中可以套取到手的至少在15亿元以上。

　　事实上，在多位投资客眼中，目前的房地产市场让他们失去投资兴趣的至少有两大原因：房价太高，存量房太多，而这也正是判断本轮楼市回暖条件尚不成熟的主要支撑点。

　　逢高出货

　　现在，的确有人在蠢蠢欲动了。

　　春节后，记者多次跟随搜房网组织的大型上千人看房活动实地踩盘，亲历了许多自住购房者迟疑中进场的过程。

　　3月初，租房有几个月的王小姐在靠近福田区的梅林关口买了一套69平米的小两居，虽然她认为5月后房价可能还会跌，但是家里催着她生小孩，只好将一房换成两房，王小姐说：“不知道何时是底，只要能承受的起，买来自住也无所谓房价涨跌了。”

　　和自住购房者行动相反的是投资客正纷纷寻找机会出货。

　　4月1日，投资客雷先生接受本报记者采访时透露，就在二三月份深圳楼市二手房成交量大幅回升之际，他已将手中存的房产全部成功解套。

　　2008年初，雷先生在深圳南山区红树西岸购入三套高端房产，但放盘一年来，少有人问津，一直压在手里；今年2月份成交量上升后，雷先生开始活动挂单，到3月底，这三套房产便全部卖出。

　　“现金在手里，感觉踏实很多。”原以为两三年内都解不了套的雷先生现在感觉非常舒畅。

　　和雷先生一样，记者接触到的数十位投资客，多在紧急出货，即使没有解套的，也在放盘争取变现止损。

　　3月28日，在罗湖区一茶社，投资客圈内组织了季度交流会，记者在现场听到一位投资客说，他一套99平米原来100万元买进的三居，在这次回暖中，以70万元果断出手，接盘者只要还掉银行贷款即可。

　　套现百亿

　　在雷先生等众多放盘的投资客看来，近几个月的楼市回暖从某种程度上给了套现的好机会。

　　据世联地产提供给记者的研究数据显示，2009年深圳房地产市场一、二手房的成交比例已连续7周小于1，第13周(3月23日—29日)比例为0.65∶1。世联分析认为，这表明二手房市场回暖的速度要高于一手房，市场中的成交主力已开始由一手房向二手房转变。

　　这其中伴随的主要是投资客的离场行为。

　　竹之友给记者估算了一笔数，今年3月份，深圳二手房成交11049套，按成交均价1.1万元/平米，成交面积99.72万平米，粗略估算，一个月投资者套现金额达100亿元，除去七成银行贷款，投资客占一半比例保守计算，投资客可以套取15亿元以上。

　　而在套现的投资客中有部分还大赚了一笔。

　　去年七八月期间，楼市低迷，深圳许多投资客因无力负担月供，将手中的物业低价处理，因为当时的交易成本高昂，很多人选择了内部协议转让的方式。本报记者调查发现，恰恰是这些接盘的投资客，成为了这次楼市回暖的最大赢家。

　　据一位曾经协议转让过数十套房产的投资客向《华夏时报》透露，当时圈内大约有100套房产转让，有实力的投资客平均接手5套，他们不需要首付，到现在仅承担了不到一年的月供，但一套房产收益却高达数十万元。

　　不仅如此，更为详尽的出货计划甚至已出炉。

　　一位带有百名投资客的负责人向《华夏时报》透露，他们根据一手房市场走势来定价，计划将房产分三个月抛售，3月占30%，4月40%，5月30%，如果一手房成交量连续半个月日均在200套以上，那4月抛售的二手房平均每套就要加价2万元；但如果是连续7天在100套以下，那割肉亏损也要卖。

　　看空后市

　　楼市不是在回暖吗？总能嗅出市场先机的投资客为何却在套现离场？

　　《华夏时报》记者深入调查发现，对于后市，上述很多投资客都不太看好，深圳关外仅龙岗中心城存量房就达七八千套，在供给和购买力失衡的这些区域，他们认为后市降价空间依然很大。

　　“目前深圳楼市不具备投资上涨的基本面。”国家发改委特邀研究员国世平对《华夏时报》分析，一般有投资价值的房子租售比为1∶200，过高意味着高风险。

　　而据记者了解，目前深圳即使是配套齐全的成熟社区，都超过1∶300，以万科龙华金域华府为代表的新新区域甚至达到了1∶500。

　　记者对关外楼盘实地调查发现，其中龙岗中心城东方明珠城均价从最高的15000元已降到了7000元，但和几年前均价2000元还送深圳户口相比，虽然房价跌了50%多，仍高高在上；而这里两居的租金只有800-1000元左右，房价的增幅远远高于租金。

　　对关内楼盘调查发现，福田罗湖的房价普遍在15000-18000元/平米，而这些房子的租金为50元/平米左右，租售比都超过了1∶300。

　　高房价之外，存量房太多也是看空后市的主要原因。

　　住在深圳福田皇岗口岸的陆先生是香港人，目前手中尚有三套房子，其中以豪宅著称的宝安区观澜高尔夫有一套108平米价值300万的小高层。“现在出手想卖，可连问的人都没有，那四栋小高层就没几户入住的，那里的别墅大多也是空着。”

　　中原地产深港研究中心总监张伟告诉本报记者，二手房一个月40万平米的成交量算正常，但去年每月平均仅有十多万平米，这部分压缩的需求释放出来，还需要两个月时间；所以，6月份以前，市场应该还可以保持一段活跃时间。所谓本轮回暖很可能就到此为止。

　　深圳市国土局房地产研究所所长孟庆升接受《华夏时报》采访时亦表示，后市不确定性很大。北京楼市“外热内冷” “小阳春”炒作为主？

　　本报记者 王晓晨/摄影

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