在中国楼市真正回暖和成熟之前，会有越来越多的购房人与地产商对簿公堂

　　文 本刊实习记者 王磊磊

　　伴随着这个姗姗来迟的春天，2009年初的楼市似突然回暖了。由于刚性需求的长期存在，在政府多项政策的调控下，房地产商的积极降价措施似乎赢得了回报：地区性成交量有所回升，一些楼盘也开始悄然涨价。

　　经历了将近一年的“蛰伏”后，此时地产业的春风无疑给地产商们带来了一个不错的开始。一家欢喜一家愁，这也使得一些坐等房价下跌的准购房者有些手足无措。

　　而此时，北京忆通律所的秦兵律师的大部分精力还是放在工作上，这个春天他要做的，是代理业主继续和开发商打30多起退房官司。“09年的楼市，退房的声音仍会继续存在！”秦兵坚信着自己的观点。

　　退房的理由五花八门

　　对于赵先生来说，楼市的回暖丝毫没有影响他退房的决心，目前他还在观望其他两位业主起诉开发商的进展。“法院将在一个多月后宣布判决结果，到那时候我再决定是否跟开发商打官司也不迟。不管怎么样，这房是一定要退的，四个多月就已经亏了20多万了。”赵先生告诉《法人》记者。

　　2007年底，赵先生相中了北京北五环附近华发颐园小区的酒店式公寓，由华发集团开发的这个小区位于立水桥附近，离地铁站只有一百米。不错的地理位置，精装修的房子，买房送家电，赵先生觉得很划算，于是便以16000元一平米的成交价格购买了一间59平米的公寓。可让他没想到的是，从08年10月份开始，楼盘的价格直跌到了现在的11800元一平米。

　　这让包括赵先生在内的同期购房的许多业主有点接受不了，“我们买的是2期开盘的3号楼，大概有七八十户吧，现在我们都有退房的想法。”与赵先生一起同期购房的王女士告诉《法人》记者。

　　按照业主和开发商签订的购房合同，华发集团需在2008年11月30号之前为业主办理产权证，如果办证逾期，业主可以选择退房，而实际办理产权证的日期比合同约定日期晚了将近一个月。据此，在和开发商商谈未果后，几家业主以办证逾期为理由，向法院提起诉讼。

　　据了解，延迟办证只是出现频率较高的退房理由之一。在秦兵和其他一些律师代理的退房诉讼中，退房理由可谓五花八门：空气质量不合格、开发商改变规划、房屋质量瑕疵等等，都被业主们揪了出来。

　　“已购房屋价格下跌本身并不构成开发商违约的法定理由，以此为理由要求退房法院也不会接受，但就目前房地产市场处于下滑趋势而言，房屋降价是导致其他退房理由的集中爆发点，以后也将出现大面积的退房纠纷，因为购房人对房屋其他的瑕疵还可以忍受，但降价是无法忍受的。”秦兵告诉《法人》记者。

　　盲目的购房人很少胜诉

　　2008年的房产消费者，是狂热的，从排队抢房到集体退房，房产消费者们上演了一幕幕“盛况”，有闹得京城沸沸扬扬的万人购房团，也有退房不成砸了售楼处的过激事件。这些“狂热”也给09年留下了一些“后遗症”，可法律留给他们的空隙并不多。

　　据了解，目前业主胜诉的案件都是因为开发商违背了合同规定的明确问题，可胜诉的案例并不多，大多数还是以败诉告终。“在审查过程中，我们都会按照合同上规定的问题来执行，不过有些业主的诉讼理由实在有点‘无理取闹’。降价退房是大家心知肚明的事，不过我们主要还是会按照合同来办。”朝阳区人民法院一位审判员告诉《法人》记者。

　　上海威斯顿不动产管理学院院长、上海房产经济学会副会长印堃华在接受《法人》记者采访时表示，无故的退房行为是不妥当也是行不通的，“买卖合同包括预售合同，这都是契约合同。按照法律和合同来说，购买者是自愿的。如果合同上有正当理由，比如房子出现问题，或者办证延迟了等等，这些房可以退，但是把已购住房降价当成理由，这是说不通的。我认为，购房者要坚持契约精神。”

　　在秦兵和其他几位律师代理的退房诉讼中，自住性的只占很少的一部分，80%以上都是投资性的房产。秦兵认为：“他们退房的主要目的是因为投资目的没有达到，想回笼资金。我认为从投资者个人来讲，这是正常现象，投资行为也是合法行为，但毕竟房屋降价不是解除合同的法定理由或约定理由。”

　　可见，“退房”现象的背后，是房产消费者缺乏对楼市的理性认识。绝大部分消费者仍然无法理解房地产业已经成为了金融产业的一部分，也无法跟上商品房已经向虚拟财富靠拢的步伐，一味地坚持房产的成本理论，而忽略了投资的风险性。看涨不看跌的脆弱心理，让房产消费者们无法正视风险带来的损失，认赚不认赔的做法显然也违背了所谓投资的游戏规则。

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰认为这种缺乏理性、盲目跟风的消费行为显示出了房产消费者的不成熟。“在房地产市场的波动中，只有商品住宅出现过退房风波，其他类似商业营业用房和写字楼等类型的物业很少出现类似问题。其他类型物业也在降价，只是这些物业的投资者知道投资有风险，懂得游戏规则，这也是一个成熟的市场经济条件下正确的消费行为。”在接受采访时文林峰告诉《法人》记者。

　　楼市稳定需要平衡点

　　2008年下半年的退房事件延续到了09年，除了法律程序所需时间外，消费者对房产市场没有信心也是重要原因，退房事件究竟是愈演愈烈还是趋于平静，这还要看09年的楼市走向能不能稳定下来。在这个过程中，房价仍是所有人关注的问题。

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰认为，商品房的价格要充分体现市场原理和供求关系。“商品住宅的定价和其他商品一样，首先遵循和根据成本，其次要参考供需关系，因此，商品住宅不可能有特殊的定价机制。如果按成本强行定价，那是两限房或政府的保障房，而不是商品房，所谓商品房就是两厢情愿的事情。”文林峰告诉《法人》记者。

　　在秦兵看来，如今的房价基础并不扎实，因为房价虚高的问题没有得到根本性解决，市场并没有回归到原始状态，所以09年的房价仍会走低，直到充分挤掉泡沫。这也是他认为09年退房声音仍会继续的原因。“经过09年的调整之后，就目前来看，3年之内房价没有太多上涨的空间了。”秦兵告诉《法人》记者。

　　楼市的回暖似乎仍没有改变一些人对于09年楼市的悲观。有业界人士认为，由于市场信心不足，政策的滞后性，房地产企业资金压力等问题并没有得到解决，09年的楼市会持续08年的低迷，市场的下行和价格的下降仍然在所难免，房地产业的真正“寒冬”也将在09年第二三季度来临。

　　上海威斯顿不动产管理学院院长、上海房产经济学会副会长印堃华在接受《法人》记者采访中提出了不同的观点，他认为楼市将在今年的4月或5月走向稳定，09年整体的房价会在5%到10%的范围内调整。“从整体市场上来看，刚性需求是存在的，只不过大多数人还在观望，希望抄底，可是，房价是没有底的，一切要根据市场来看，供求关系也要在市场中得到适度调整。现在来看，供求关系已经得到了一定的调整，所以我认为楼市在四五月份会逐渐趋于稳定。”

　　房地产业面临调整

　　在这场席卷全球的金融危机中，没有国家可以独善其身，中国也不例外。经济的不景气带来的直接影响是居民消费意愿指数下降。对未来经济发展状况的不确定，又造成了房产消费需求的下降和对市场的信心缺失。加之政府出台的控制房地产的政策调整的影响，一些中小型企业面临资金链断裂的风险，这进一步恶化了房地产业的市场现状。

　　在房地产企业经过了楼价急速攀升、土地供不应求的黄金时期之后，如今的退房现象只是房地产业“过冬”的一个插曲。伴随09年房地产业的将是大范围的持续调整，如何刺激成交量，缓解资金压力成为这个“冬天”房地产企业需要同时回答的问题，而这个作答的过程，也是发挥品牌实力，重新洗牌的竞争过程。

　　“在整个大环境中，房地产业不可能一枝独秀。因此，房地产市场的低迷还会持续相当长时期。”文林峰认为，房地产业是国民经济的晴雨表，与整个国际经济形势，国内社会经济发展密切相关。“但是由于房地产市场又具有很强的地域性，每个地方的供需关系不同，社会经济条件不同，因此，市场走势肯定差别很大，不能一概而论。”

　　对此，印堃华提出了同样的观点，“房产的价格变动存在一个结构性的问题，高端住房的价格还是比较稳定的，甚至也出现了热销的场面，因为中心城区的土地是稀缺性的，所以土地价格也很稳定，所以中心地区的房价是不会有太大变动的，波动比较大的主要是在外环地区的一些普通楼盘。”

　　根据相关数据统计，2008年北京别墅的总成交量为2300余套，同比2007年下降了52%，但成交均价同比2007年上涨了17.9%，销售千万元以上的别墅将近400套，相当于2007年销售额的70%。房产分析师岳子明认为，09年房地产业将会出现两极分化。

　　对于资金雄厚、经验丰富的大型房地产企业而言，“两极分化”也许是件好事。危机也是一种机遇，在寒冬中备足粮草，提高产品质量、准备判断市场、抢占先机，便能在调整期完成进一步扩张。而强力度、大范围、高密度的鼓励性政策措施也给这些企业提供了一个重新接受洗礼的契机。

　　在这个“冬天”，选择“抗价”的房地产企业同样存在，这些缺少经验的“后起之秀”，结果大多是抱着不久即将回暖的想法被彻底套牢。与这些企业相反，对市场反应最快的当属国内房地产业的“龙头大哥”——万科，在众多人都还没意识到“寒潮”即将降临的时候，万科就在2007年底掀起了第一波降价。

　　在接受《法人》记者采访时，万科公司表示，公司只有顺应市场趋势合理定价、积极促进销售，才能推动市场更快地完成调整、在调整中实现健康发展。而09年对于万科来说，有着非同一般的意义，万科公司新闻发言人告诉《法人》记者，公司将把提升产品质量竞争力作为发展重点，由“规模速度型”向“质量效益型”转变，进一步巩固和提高在客户定位、产品设计、市场营销、工程质量、成本管理等各项核心业务上的竞争力。在市场进入调整期后，尽力提高专业能力和组织效益，为长远发展奠定基础。

　　在印堃华看来，万科此举是一种“收缩”战略，目的是停止盲目的扩张，明确企业发展目标，从而实现由“做大”到“做强”的关键转型。

　　长期以来都在关注中国房地产市场的秦兵在谈到房地产业调整问题的时候，提出了一些房地产业存在的问题，“一些地方的房价定价，不是通过正常市场来决定，而是通过开发商垄断地位、虚假承诺来决定的。拿退房这件事来说，我认为一些地方房屋交易双方存在信息不对称、合同内容不平等的问题，开发商让购房人签署其早已经拟定好的格式合同，这对购房人本身不公平，加上一些开发商的项目甚至存在硬伤。所以，这种交易基础上的房屋价格下跌的市场风险完全由消费者承担是不公平的。而这样的企业，也需要一次像样的整顿。”

　　对于房地产业面临的这次大范围调整，秦兵认为，调整可以起到“试金石”的作用，促进企业优胜劣汰。“经历过经济危机和大面积调整之后，消费者也会更加理性，会更看重产品本身的质量，这对于房地产企业来说，也是一次考验。”

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