敖虹

　　 房地产调整时期，地方政府尤其是区县政府的举措，备受瞩目。

　　 4月2日，成都市成华区地块项目推介会举办。

　　 此前的3月27日-30日，成华区在城东SM广场举办“购房节”，43个房地产项目携手亮相。为了促进成交，现场还发放了最高额度为5000元的“绿色生态券”抵扣现金。

　　 “成华土地资源优势明显，全区建设用地总面积5万余亩，已整理出存量土地9000余亩。未来三年成华区将整理出近三万亩新增建设用地供应，预计2009年吸纳房地产投资近100亿元，成华无疑是成都最具发展潜力的中心城区。”成都市成华区委书记、区人大常委会主任何立斌在接受本报记者专访时称。

　　 未来3年可整理

　　 18平方公里土地

　　 北京首创集团总经理刘晓光说，全国大城市中已很难找到像成华区这样土地资源如此集中而丰富的区域。

　　 成华区是成都市中心城区之一，也是成都的老工业基地。 2002年，成华实施“东郊工业企业调迁”（简称东调）战略，安排企业退出第一产业，进入第三产业，腾换出了大量土地。

　　 2007年开始，成华又在东调的基础上开展“东郊工业职工危旧房改造惠民工程”，搬迁1万7千户居民后，又为成华中心城区腾换出2000多亩土地。

　　 “企业调迁，职工拆迁，旧城改造，城中村改造，以及过去工业征地中的农民集体建设用地转为城市建设用地，多管齐下，成华的土地空间一下就变得非常丰富，具有明显的空间资源优势。”何立斌告诉记者。

　　 通过实施“东调”和东郊惠民工程、旧城改造等工程，成华区到2020年拥有的存量土地、开发用地和规划建设用地达约35平方公里，其中土地整理地块7宗，总计面积1443亩，上市土地地块32宗，总计17838亩。目前已整理可供存量土地约6平方公里，未来二至三年可整理出土地面积约18平方公里，这为成华区在结构转型的竞争中提供了强大的载体支撑。

　　 本报记者从成华区政府获得的最新数据显示，近几年成华区已经实施和即将实施的旧城改造项目，涉及面积约17000余亩和340万余平方米的旧房，涉及人口57000余户，投入金额约330亿元。

　　 旧城改造系统工程也为成华带来大量拆迁置业者，仅东郊惠民工程三期就发放了45亿元惠民款项，平均每户领取现金约34万元，具有45亿元购买力。

　　 但在宏观经济形势和严重地震灾害等多重因素的叠加作用下，成都的房地产业发展形势严峻。投资速度明显回落，成交量大幅下降，房价呈下滑趋势。同时因市场供求因素导致土地成交持续下滑，财政增收能力下降。

　　 何立斌也向记者坦言，从去年8月份开始，区内房地产市场开始呈现下滑趋势，今年1月份税收收入呈现负增长，直到3月份市场转好，预计今年一季度成华的地方税收为3.14亿元，增幅为2.1%。

　　 但是，在本轮楼市“小阳春”中，成华区的房产交易量回升幅度很大。

　　 成都市成华区委副书记、区长戴浚就告诉本报记者，2月中下旬开始成华的楼市成交量明显回升，50多个楼盘纷纷促销。就价格来看，一二环的价格并没有太大变化，二环外的价格稍微有下跌。

　　 成华区政府向记者提供的统计数据显示，今年1-2月，成华区商品房新开工面积8.51万平方米，增幅-75. 1%，商品房销售面积16.88万平方米，增幅为48.2%。

　　 但何立斌担心的是这种销售情况的持续性。“现在市场的销售量主要是2007年开发的楼盘，而成华的拆迁带来了上百亿拆迁量，导致刚性需求很大，所以下一步的投资压力很大，因为现有的开发量明显不足。”何立斌说。

　　 房地产的产业支撑

　　 目前，国内近20家品牌房企齐聚成华，包括阳光100置业集团、华润、万科、首创、龙湖、蓝光等。

　　 2008年，成华区是成都主城区年度新增供应量和成交量最多的区域，推出了55个楼盘，约201.37万平方米，区域均价为5921元/平方米。

　　 戴浚告诉记者，未来成华区整理出来的3万亩土地主要包括工厂搬迁后腾出来的土地以及集体用地变性后的新增土地。其中在土地供应方面，2009年成华区拟上市地块21宗，约2061.77亩，都是已完成整理的净地。

　　 据记者了解，2009年，成华区房地产项目预计投资约为83.89亿元，预计实施房地产项目56个，开工面积约为234.92万平方米。地区生产总值计划增长12.5%，力争达到13.5%，固定资产投资增长36%，地方财政收入增长13%，地方税收增长13%。

　　 “为了实现这些目标，成华会加快征地拆迁和土地整理。加快青龙、龙潭、赖家店旧场镇安置房及配套设施建设，启动圣灯片区城中村改造，加快旧城改造步伐。而房地产业定位也必须与‘生态城区、现代成华’的区域定位相吻合。”何立斌说。

　　 但何立斌强调，成华虽然有包括土地资源在内的强大后发优势，但区域发展绝不仅仅是一个房地产的概念。成华的发展本质上更多是城市升级的内涵，其中第三产业是重要支撑。在切实做强产业布局的基础上，优先发展房地产业。为此政府将加大储备土地上市的协调力度，积极推进结构性调整，保持房地产业较快发展势头。

　　 去年地震发生后，成都市和成华区的土地上市非常慎重，甚至尽可能不推地，担心无法成交也会影响市场信心。不过虽然去年地价有一定程度的下滑，但成华区地价总体下滑幅度并不严重，相对理性。

　　 “现在的地价应该已经是底价了。但是土地供应不能完全放开，要看需求。急于推地会导致定价过低，有损土地收益，但若不能及时出地，又会致使更进一步的存量土地积压。所以政府正确的做法是把最成熟的地块、最能够开发的地块拿到市场上来检验。”何立斌说。

　　 戴浚也向记者透露，市场信心正在扭转，近期来成华看地的企业越来越多，包括香港的一些地产公司都纷纷前来看地洽谈合作。

　　 回忆起2007年土地市场的疯狂，何立斌坦言，虽然公开市场拿地不管价格高低都是市场行为，但是拍出的天价地政府是担忧的，担心企业做不出产品，或者成为烂尾楼，这对行业很大的伤害。

　　 “政府不会退地，但会为市场各方提供公平完整的信息，保证市场的供应秩序。也会全力支持拿高价地的开发商，如帮助开发商参与拆迁，降低成本，缩短开发时间等。”戴浚强调。

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