郝倩

　　回归2004年租金水平

　　“假如环球金融中心维持现在的租金水平，那么几乎可以确定即使到今年底，他们也很难完成90%的租赁目标。”高力国际商业代理部董事王嵘亮对《第一财经日报》表示。

　　王嵘亮作出这一判断的背景，是上海依然不断攀高的甲级写字楼增量，以及并没有多大起色的需求量。高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤对本报记者明确表示：“2009年一季度上海甲级写字楼市场延续去年四季度的下降态势，新增需求同比大幅减少，租金则继续下跌。”

　　根据高力国际昨日发布的今年第一季度上海甲级写字楼市场报告，一季度上海甲级写字楼延续上季度的下行趋势，新增需求大幅萎缩，仅占去年同期的3%左右。

　　同时，一季度上海总体写字楼空置率创2005年以来新高，达12.3%，较上季度上升2%。与此同时，新增吸纳量不足3500平方米。该机构认为，“新增需求几乎停止增长”，直接带来浦东办公楼空置率高达16.5%。

　　虽然春节后成交趋于活跃，但客户大多来自续约或对办公楼的降级租赁。虽然一季度有2幢写字楼交付使用，但预租效果并不理想，其平均空置率超过50%。市场的快速下滑直接导致本季度甲级写字楼业主大幅调低报价，同时也愿意接受更大的议价空间。

　　供大于求已直接导致甲级写字楼租金全线下跌——几乎所有甲级写字楼，包括超甲级写字楼的实际平均租金已降至每天每平方米10元以下，整体市场租金季度环比下跌6.2%。据王嵘亮了解，目前环球金融中心的租金水平在每平方米每天10~13元之间，这一租金水平在市场上已经处于高位。但市场的情况是，今年整体甲级办公楼平均租金将进一步下调20%。其中，超甲级写字楼由于前期租金水平较高，下调空间较大，与普通甲级写字楼租金差距将缩小。

　　“值得一提的是，自去年四季度开始，超甲级写字楼空置率已经超过普通甲级写字楼，这是2006年以来的首次反超。这说明面对国际金融危机，外资金融、咨询等高端服务业租户集中的超甲级写字楼受影响更严重，波动也更大。”李庆贤表示，甲级写字楼的业主已接受市场下行的现实，并为吸引或留住租户而全面采取务实的降价策略。

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