郝倩

　　如今的上海房地产市场就如同一场中途“改头还面”的戏：25~35岁的年轻人因有刚性需求，正想趁价格调整积极入市，却被离场的外资投资者和部分境外华人投资者突然杀个“回马枪”。市场春暖花欲开，是走是留，是升是降？

　　在权衡了1年、看了上百套房源后，上海32岁的吴先生忍痛卖掉手上所有股票凑齐了19万元——这可以支付他新看中的一套房子首付。若贷款顺利，1个月后他就可以拥有平生第一套自己的房子：一处不足50平方米、约20年房龄、临近地铁的上海“老公房”。在这位月收入8000元左右的“白领”周围，还有人揣着搜寻百万元总价房源的梦想，苦觅上海楼价“谷底”。

　　像吴先生这样的“刚性需求者”其实一直希望成为上海楼市“主角”，但就在今年3月份，风向变了——就离吴先生所买那处老公房3公里的上海古北区域，10多天前一位带山西口音的买家掷金千万一次购入3套高档房产。这个消息被兴奋的售楼员迅速传到这家楼盘的开发商一家香港地产公司。此种“盛况”只是去年上半年发生过，当时2套“楼王”成交总价是8000万元。

　　易居中国的最新统计数据显示，3月上海单价3万元/平方米以上的高档公寓成交了436套，是2月的5.3倍，这些房源总价值估计为29亿元。易居中国对这些房源的购买者所做的调研发现，买家中部分是外籍人士，以港、台和东南亚华侨为主的买家中多数以美元为支付和贷款货币。因此易居中国分析师薛建雄对《第一财经日报》说：“外资和投资者正在加大进入上海楼市的力度。”

　　“3月上海楼市商品住宅成交面积151万平方米，环比增幅91%，创16个月来新高。”台庆房产根据上海房管局的网上备案算出：当月楼市成交价值199亿元。

　　复苏在望？

　　佑威·楼市通提供的数据显示：3月全市商品住宅新增供应面积为125万平方米，相比2月54万平方米增加了131%。成交量的回升又促使开发商加大推盘力度，都成为了3月新增供应量放量的主要原因。而三成的放量增长在九成的成交增量面前仍显得有些微不足道。

　　“我不敢说楼市是否已经‘回暖’，但可以确定的是，上海楼市最有希望复苏。因为楼市的整体存量没有那么庞大。”一家香港的开发商对本报记者明确表示。他判断：“刚性需求的释放是有带动效应的，之后的楼市一定是房价平稳，成交量继续放大。”该公司最初认为楼市有希望重新抬头是在去年圣诞，距离现在百天左右。

　　在最近的3月份，上海商品住宅成交面积整体呈现出快速上涨的趋势，并且成交分水岭明显，上半月成交量基本维持在3万~5万平方米这个区间，而下半月成交量却出现了大幅的增加，其中3月28日的成交量更达到了8.15万平方米，比去年平均单日最高成交量还多了35%。

　　成交的回暖速度出乎多方的意料。

　　“在本月全市有成交项目记录数接近1200个，而成交排名前十的项目中，其成交面积达到25.27万平方米，就占到全市成交总量的17%，成交集中度较高，并且多数楼盘的集中成交主要由于其长期客户累计在一个时间点的集中释放。” 佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对本报记者分析称。

　　投资者杀回上海？

　　上海浦东外高桥一家均价在1.5万元/平方米左右的楼盘销售人员对本报记者坦言：他们从去年7月份开始就几乎没有看到投资客的入场。他们认为“自住型”的买家特征十分明显：往往根据家里有几口人、户型、功能等基本要素来进行房源的选择，但是投资客往往不关心这些要素。

　　但进入3月份之后，这一形势出现了微妙变化——上海两个售价超过8万元/平方米的“隐形楼王”：翠湖天地嘉苑和御翠园均成交3套，售价超过4万的御翠豪庭售出了58套。而仁恒河滨城则月成交173套。台庆房产的统计数据显示：3月成交一手住宅中，各价格段(除5万元以上顶级豪宅外)住宅成交量均创七成以上增幅。其中，单价3万以上豪宅增幅最大，为235%。

　　“虽然很多豪宅楼盘是通过降价来获得的成交，但是豪宅成交上升速度比整个市场的增长快了5倍。”薛建雄对本报记者称。

　　数字背后的玄机便是：均价3万元/平方米以上的房源成交总价达29亿，是2月份成交金额的3倍有余。在此背景之下，他们在上海楼市成交的总盘子中的拉动效应正在放大。2月份这一价格段的房源成交总价占比为9.5%；这一比例在3月份上升为14.6%。这足以成为3月份上海商品住宅成交均价上涨8.5%背后最大的推动力。

　　“年后刚性需求的拉抬对市场信心恢复助益较大，而豪宅在乐观的市场气氛中比较容易得到恢复。因为对于豪宅产品来说，买方不管是用来自住还是投资，均不是其生活必需品(很少有首购即买豪宅)，也没有婚房那样存在购买上的时间压力，所以其更在意的是房产市场的冷暖。”台庆房产副总经理陈史翎对《第一财经日报》分析说。

　　“豪宅产品的升温对于整个房地产市场的恢复是一个比较良性的信号，如果市场仅依靠刚性需求在支撑，一旦其在爆发后开始降温，整个市场的成交量就会掉下来，但是如果豪宅市场也开始加入回暖大军，整体房产市场的这一波回暖行情可以维持得更久一些。”陈史翎说。

　　“开发商通过在前期大幅降价后，在3月份成交量得到了明显的提升，其资金压力也相对减缓，部分开发商开始出现了涨价，但是多数开发商都是进行试探性的价格上涨，涨幅相对都不大，但是极有可能形成全市开发商大面积提价。” 陆骑麟说。

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