□ 齐鲁证券

　　 经历2008年地产市场的大幅下滑之后，我们觉得目前房地产市场与先前存在很大不同。最值得我们关注的的特征是阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。我们认为这种成交量连续放大的可能性不大，但是未来长时间成交持续下滑的趋势已经不太可能出现。交易量可能更多在一定范围之内波动。

　　 我们并不认为市场本身能够在短暂的两到三个月就实现复苏，甚至是高涨，但是最坏的时候可能正在离我们远去。基于以上判断，我们将行业评级从“中性”提高到“推荐”评级，同时继续维持“标配”地产股的建议，尤其要注重对个股的选择。

　　 未来成交将逐步保持稳定，伴随阶段性成交量高峰反复出现。在央行11月27日降息108个基点之后，我们认为降息幅度一次性达到预期，未来行业成交量将逐步温和放大。目前，我们继续维持2009年行业成交量将基本保持稳定，并伴有阶段性成交高峰的判断。

　　 政策导向决定市场复苏的速度。对于行业回暖的速度，我们认为最关键的因素还是看中央的政策力度。2008年中央层面先后出台“财政部十条”、“国务院三点措施”等政策。主要层面还是围绕适度放松2套房政策，降低房地产交易费用等方面进行。而地方层面的房地产政策在2008年已经相继出台，其中比较著名是杭州、上海、北京，以及近期出台的广东省房地产救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不仅延续了中央对于相关指导思路，还在缓解房地产企业资金压力、土地开发期限、消费者购房优惠和补贴政策、扩大购房群体等方面给予了更大程度的支持。

　　 从行业周期和政府政策力度的相关想来看，往往行业周期落后政策周期3到6个月。因此，前一阶段政策效果应该在近期的一段时间开始有所显现。由于两会期间国家并没有出台关于地产更大程度的扶持政策，因此我们觉得后期行业自身修复的可能性更大。

　　 资金担忧有所缓解、政策不存在利空。在行业高涨时期投资地产最大的担心在于政府政策的利空因素。在行业下滑时期企业本身的资金实力、开发周转情况、销售能力和土地成本又成为市场关注的交点。

　　 部分地区成交放大，有利于地产市场信心提震。目前1-2月一线城市成交数据较前期有所放大，此外主流房地产商的销售数据较前期也有一定程度的提高。根据之前对于成交量的判断，我们认为这种成交小高峰未必可以长期延续，但是在今后会反复出现。这种现象无疑对于整体市场信心的提高起到了关键的作用。

　　 2008年业绩下滑降低了基数的压力。2008年行业各方面指数都经历大幅度下滑，上市公司业绩也出现一定程度下降。这种大幅度下降一定程度上降低了2009年的对比基数。基数的下降一定程度上缓解了上市公司业绩增长的压力。

　　 我们认为在行业下跌趋缓并逐步走向稳定的时期，在股票选择上应该考虑硬性条件和软性条件。所谓硬性条件主要指的上市公司本身的业绩保障，增长幅度。硬条件好本身就体现了公司在业内的经营水平。软条件主要指的是公司的经营模式，资产质量等。因为一旦行业保持稳定或上升，优质的资产和经营模式无疑将是业绩快速恢复的有力保证。最后是具备基本面转变可能的公司也值得我们关注。

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